北 苑 项 目 融 资 计 划 书 目录 第一章项目概况 1.项目名称 2.项目企业简介 3.资金计划 4.项目概况 5.项目背景 6.本项目文件清单 第二章项目投资环境 1.投资环境分析 2.项目自然环境 3.项目投资环境 4.环境分析 第三章项目策划 1.商务策划 2.项目控制方案 3.项目实施方案 4.内部监控措施方案 5.项目营销方案 第四章项目财务分析 1.财务经营分析 2.用款计划书 3.融资计划书 4.还款计划书 第一章第一章 项目概况项目概况 1、项目全称 北京中科印刷有限公司北苑生活区危改房改造项目(简称通州北苑危改项目) 2、项目企业简介 北京城建亚泰建设集团有限公司成立于 1994 年，是国家大型一级建筑施工企业， 资信等级为 AAA 级，拥有房屋建筑、市政公用、建筑装饰装修、文物保护、园林古建 筑、钢结构、机电设备安装、起重设备安装等 8 个国家一级资质和国际承包、房地产 开发、建筑装饰设计甲级资质以及特种设备安装改造维修许可证；具有承担工业与民 用建筑、装饰、市政、古建、钢结构、高速公路、水电设备安装施工、房地产开发以 及商品混凝土等生产能力。公司先后荣获 “北京市守信企业”、“首都文明单位”、 “全国消费者满意施工企业”、“全国诚信建设示范单位”、“中国优秀企业”， “全国五一劳动奖状”、“全国优秀质量品牌文化奖”等荣誉称号，并通过了 ISO9001、ISO14001 以及 ISO18000 管理体系认证。 公司具有雄厚的经济、技术实力，信誉卓著。现有职工 1095 人，其中，高、中级 技术人员 266 人；拥有国家一级建造师 126 人、二级建造师 76 人。目前，集团公司拥 有 14 家法人企业和 20 家管理公司、分公司、项目部。 近几年，北京城建亚泰集团坚持实施“一主两翼”的发展战略，优质高效地完成 了首都机场 2#、3#航站楼、新东安市场、519 贵宾楼、国办门诊综合楼、国办秘书局 办公楼、银泰中心、奥运村、国家大剧院、北京会议中心、老山小轮车赛场、新华社 新闻大厦、北京饭店二期、朝阳公园沙滩排球主赛场、吉林速滑馆、花卉博览会、昌 平南环大桥等一大批国家及市属重点大型标志性建筑工程，施工领域遍及国内多个个 省市和加蓬、尼日尔、安哥拉、南非、塞内加尔、圭亚那等多个国家。成功开发了河 北元氏“荣仕名门”、重庆酉阳“翠屏水岸”、江苏泗阳“北京花园”的地产开发项 目。公司先后有 10 项工程荣获中国建筑业“鲁班奖”、国家优质工程奖和詹天佑大 奖,180 余项工程荣获北京市“长城杯”、北京市优质工程奖和北京市装饰优质工程 奖。 北京城建亚泰建设集团有限公司始终坚持“用户至上、质量第一”的原则；秉承 “重信兴利、服务社会”的企业宗旨；以“创建精美工程，营造健康环境、提供满意 服务”为质量方针，热忱为社会各界提供“高效、一流、履约”的优质服务。 企业拥有多年工程、地产建设经验，公司将在当地政府的支持下，搞好该工程的 建设工作，使本项目成为通州地区的精品项目。 3、资金计划 项目计划投资:14 亿元； 项目融资：8 亿元。 融资方式：银行贷款或其他金融机构。 计划开发期限:2-3 年； 4、项目概况 中科印刷通州北苑生活区为旧房改造建设项目：地处通州区四通八达的交通枢纽 路网，位于北京商务网集群中心，东至通州新华大街，西接 CBD 商务区，北接东坝商 务区，三大商务区在竞争中融合，形成了北京商务集群的强大磁力。近年来北京的城 市东移，发展速度迅猛，人口、建设规模、和 GDP 的增长屡次冲破了指标。中央商务 区有限的土地资源，繁华的商业和承载能力产生了许多矛盾。此项目的建设将为中科 印刷 800 多名在职职工提供一个功能齐全、环境优美、住所舒适的新的居住空间，缓 解了通州区政府保障房的供给不足的压力，改善了供房不足的短板。更赋予了城建亚 泰公司开发该项目的良好保值保障。也为央企改造注入一股新的力量。 4.1 项目总用地面积：61581.61 平米 4.2 总建筑用地面积：223369 平米（02 地块二类居住用地 213269 平米、01 地 块中学用 10100 平米） 4.3 地上总建筑面积：163275 平米（其中住宅建筑面积 139129 平米、配套商业 15500 平米）中学用地总建筑面积：10100 平米（其中住宅建筑面积 8646 平米、中学 建筑面积 1454 平米） 4.4 地下总建筑面积：60094 平米 4.5 车位：机动车位 1761 个（其中住宅车位 1647、公建车位 101 个、临建车位 13 个、自行车位 3294 个。 4.6 其他：返还住宅回迁 68000 平米（成本），返还中科印刷商业 4500 平 米(成本），返还办公用房 500 平米（成本）。 5、项目背景 5.1 本项目资源稀缺，位于通州区黄金地段，周围金融、商业、学院气氛浓厚， 属于国家机关事务管理局回购房，确切的讲无售房压力，资金回笼有保障，是北京本 地市场上少有的稀缺优质项目。 5.2 该项目经中科院，国家机关事务管理局，北京市住房保障办，规划委员会，通 州区人民政府立项批复，同时北京市住保办已将中科印刷危旧房生活区改造项目，纳入 国家棚户区改造范围，今年 3 月 7 号李克强总理做的报告提到了今年的保障房和棚户 区改造预算有所增加，国家发改委主任徐绍史讲，发改委对中央预算内的分配做了调 整。集中了 1000 亿元人民币用于加大对基础性、全局性、战略性项目的支持。主要用 于棚户区改造，保障房建设和基础设施的建设。明确指出收购各类保障房，加大保障房 住房建设力度，有利于首都功能东移，缓解核心区域的拥挤。对符合保障住房条件 的家庭努力做到“应保尽保”。配租、配售、相结合。 6、本项目具备文件清单（附件） 1 回购承诺书 2 工程申报图 3 土地证 4 建设用地规划许可证。地字第 110112201300082013 规（通第字 007 号） 5 建设项目规划条件 2012 规（通条字 006 号） 6 北京市通州区人民政府函（2012）第 3 号 7 北京国土资源局（2013）10 号 8 北京市环境保护局批复环字（2012）458 号 9 国务院国家机关事务管理局文件，国管房地2012221 号 10 通州区园林局关于园林审核复函 2013 年通绿审字 0055 号 11 中国科学院基建批复20125 月 2 号 12 北京市住房保障办批复20139 月 12 号 13 北京市规划委员会复函20136 月 24 日 14 建设项目备案通知书 15 前期资金使用计划明细说明与前期资金还款明细表 注：通州中科院危改房项目正在进行落实签署拆迁。 第二第二章章 项目投资环境项目投资环境 1、投资环境分析 投资环境指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科 技、治安、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上投资环境是一个内涵 和外延非常丰富的系统。它包括了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区 位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠 道、资金通融、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等 这些有利或不利的条件与因素，涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、 基础设施、信息、服务以及政策等方面。 2、项目自然环境 2.1 项目地环境 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，地处北京长安街延长线东端，是京 杭大运河的北起点、首都北京市东大门。区域地理坐标北纬 39364002，东 经 1163211656，东西宽 36.5 公里，南北长 48 公里，面积 906 平方公里 1，2010 年常住人口为 129.8 万。 西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族 自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。紧邻北京中央商务区 （CBD），西距国贸中心 13 公里，北距首都机场 16 公里，东距塘沽港 100 公里，素 有“一京二卫三通州”之称，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。 通州区地处永定河、潮白河冲积洪积平原，地势平坦，自西北向东南倾斜，海拔 最高点 27.6 米，最低点仅 8.2 米。其土质多为潮黄土、两合土、沙壤土，土壤肥 沃，质地适中。境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。境内分布有北运河、潮白 河、凉水河等 13 条河流，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河 三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。西临朝阳区、大兴区，北与顺义区 接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清 区、河北省廊坊市交界。区域面积 906 平方公里，常住人口 109 万人。 2.2 行政区划 通州区隶属于北京市政府，通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。面积 907 平方公里。2008 年底常住人口 103.9 万，其中外来人口 34.7 万。近邻北京中央 商务区（CBD），西距国贸中心 13 公里，北距首都机场 16 公里，东距塘沽港 100 公 里，素有“一京二卫三通州”之称。通州区辖 4 个街道、2 个地区、8 个镇、1 个 乡：中仓街道、新华街道、北苑街道、玉桥街道、永顺地区、梨园地区、宋庄镇、张 家湾镇、漷县镇、马驹桥镇、西集镇、台湖镇、永乐店镇、潞城镇、于家务回族乡。 2.3 气候环境 通州区属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热 多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。年平均温度 11.3，降水 620 毫 米左右。 2.4 旅游环境 通州素为京东重要郊域，民风民俗深受京城影响。全区人口由多个民族构成，主 要少数民族为回族、满族，回族主要聚居在通州镇南街、张家湾镇，马驹桥镇和于家 务回族乡。区内市民居住环境以楼房为主，周围乡镇多以正房为主形成院落。旅游资 源独特，通州区境内旅游项目众多，具有广泛的开发前景。 3、项目投资环境 北京市第十一次党代会报告中两次提到通州，并明确了通州作为城市副中心的定 位。这将通州推到了一个更高的位置上，要求通州比新城承担更多的城市功能、更快 的发展速度。由此，通州也迎来了全新的发展机遇。 用城市副中心来承载北京未来发展这一新的战略部署，表明了在建设具有中国特 色世界城市的道路上，北京破解“大城市病”等城市发展矛盾的决心与信心。同时， 北京的探索也为其他城市提供了经验借鉴与示范. 3.1 交通环境 通州以“通”得名，交通十分便捷。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨 和即将通车的两广路延长线等五条通道把通州和北京市区连为一体；京通快速路贯通 了东西长安街；京津塘高速公路和京津公路分别直达天津新港及天津市；京哈高速公 路经联接东北全境；京沈高速穿河北志低沈阳；六环路贯通北京市；通顺路直达首都 国际机场；京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇。在建的京沪高速铁路、京 津城际铁路也横穿通州而过。通州已成为名副其实的位置优越、路网密集、交通顺畅 的风水宝地，初步形成了北京新城区的基础框架。 3.2 区域发展 建设北京现代化国际新城是北京建设中国特色世界城市的重要战略举措，是市 委、市政府赋予通州的历史使命。按照北京中国特色世界城市建设对通州提出的发展 要求，北京现代化国际新城发展定位是：北京发展新磁极、首都功能新载体。 中心城区功能疏解的重要承接地。全面承接首都中心城区疏解功能，突出商务、 文化、教育、医疗及行政办公等城市综合服务功能，吸引符合世界城市要求的优质服 务资源集聚，成为承担首都人口疏解和城市功能转移的重要承接地。 滨水低碳宜居新典范。坚持“人本、绿色、低碳、和谐”的发展理念，突出滨水 特色，瞄准世界标准，强化基础设施建设，提升公共服务水平，统筹城乡发展，促进 人口、资源、环境协调，建设成为全球低碳发展示范区、滨水宜居典范城市。 根据北京市城市空间优化调整要求及北京现代化国际新