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龙湖项目启动会指引 目录 ?召开项目启动会的原则和目的 ?会议召开时间、参会人员、主持人、会议时间 ?项目启动会议准备 ?项目启动会议内容 ?项目启动会议成果 ?启动会议的原则、目的 ?1、作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次决策。 ?2、明确项目成功标尺及具体指标,达成共识、做出承诺。 ?3、进行沙盘推演,设定项目的决策点、控制点。 ?4、识别项目风险点,提出预案。 ?5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。 ?6、针对目标和工作范围进行明确。 ?7、若该会议未开好,会导致后期反复决策,会议大量增加; 启动会成果不完整,不要急于进入下一阶段。 ? 会议召开时间、参加人员、会议时间 ?会议召开时间: 取得土地后30个工作日内,完成项目启动会. ?参会人员:公司总经理、各职能部门负责人、项目负责人、 及项目团队成员 ?会议主持人:公司总经理或者其指定主持人 ?会议持续时间: 需召开多次会议;每次会议均需做出决策,并定出决策点。每 次会后,分头收集信息,进行专业之间的碰撞。 通常该会议会持续24周 。 ?会议通知,附电子相关文件发给参会人 ?会议议程 ?会议签到表、激光笔 ?相关资料、文件 ?电脑 ?会议主持人 ?会议纪要记录人 ? 会议准备-1 ? 会议准备-2 ?发展部、营销部和设计研发部向公司各职能负责人及项目团 队成员交底: ?土地信息 ?项目预案 ?项目当时设定的产品成本、定价、项目计划 ?将实际地价代入后的项目销售利润率 ? 会议准备-3 ?根据集团及地区公司战略和预算,公司总经理初定项目成功 标尺(包括财务指标、计划关键节点、非财务的战略指标)。 ?项目销售利润率 ?项目累计净现金流为正值的时点(含融资) ?市场影响、业内影响 ?项目的创新点和贡献 ?项目的当年销售额及回款额 ?项目的开工、开盘及竣工备案时间节点 ? 会议准备-4 ?深入调查当地项目建设报建程序,掌握当中的风险点、 难点及相关干系部门及干系人(主要针对新项目)。 ?项目报批、报建程序,输入条件、所需周期、干系部 门、干系人。 ?项目预售条件及预售许可证的办理程序 ?项目融资条件及程序 ? 会议准备-5 ?地块周边市政接口调研,包括天然气、给水、雨水、污水、强 电、弱电、市政道路、供暖、中水等。 ? 天然气:接驳点位、管径、气压大小 ? 给水:接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压,开口 费用;施工临时用水接驳申请手续。 ? 污水:接驳点位、管径大小,井底标高,是否需要设置生化 池或化粪池,施工临时污排接驳申请手续。 ? 雨水:接驳点位、管径大小,井底标高。 ? 强电:能够接入的变电站位置;正式用电容量、是否需自建 开闭所;施工用电申请手续。 ? 周边市政道路:道路尺度、标高,拟建道路建设时间。 ? 会议准备-6 ?地块周边不利条件调研(尽量列举并配照片),并提出预 案,找到干系部门及干系人。 ?噪音源:如:周边主干道路、飞机航道、学校、打靶场、 地铁站、公交站、火车站等。 ?污染源:污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染 探测、光污染源、发射塔等。 ?对心理产生不利因素:加油站、疯人院、公墓、高压线、 监狱等。 ? 项目启动会议内容 ?1. 成功标尺( 区域地产公司 ) ?2.地块周边市政接口(发展部) ?3.周边不利条件公示(发展部) ?4.地块条件交底纪要(发展部) ?5.风险预案(项目团队) ?6.市场定位(营销部) ?7.产品定位(研发设计部) ? 项目启动会议内容 ?8.体验区选址、定位及开放计划(营销部、研发 设计部) ?9.产品建造标准(项目团队) ?10.项目一二级计划(项目团队) ?11.项目目标成本及合约计划(造价采购部) ?12.投资分析模型(财务部) ?13.商业部分定位报告和要求(商运部) 项目定位 ?1、产品定位(最好找到市场上类似的标杆项目及营销策 略) ?项目总平面价值点挖掘(如高层院馆、入户花园、联排车 库的私家领域感,边户型的私家花园) ?项目户型、配比及重点、亮点分析 ?立面风格 ?项目技术经济指标 项目定位 ?2、定义项目成功的标尺 ?项目产品成功:财务收益,交房一次成功率,产品市场影 响力,对公司品牌的支撑。 ?项目管理成功:计划达成率,成本控制,产品质量,利益 干系人满意度,项目团队成员成熟度,为集团提供的项目 运营知识。 ?3、产品定位 至少要回答的问题: ?目标客户群在哪里?他们的文化倾向、历史记忆点是什 么?消费思维和习惯是什么?家庭人口数量?信息接受习 惯和项目传播通道 ? ?标杆客户是谁? ?单套总价位是多少?单套面积是多少?功能房间数量? ?产品的调性是什么?与重点目标客户深入调研。给研发经 理明确设计资源的选择。(会所、大堂、单体外立面、样 板房等都要由此出发深化工作。) 项目定位 ?标杆楼盘及产品是哪个项目?可以是外区域的。如清华园 项目的标杆楼盘是上海华府天地。(有利于研发、成本、 工程找到对产品的感觉,对项目相关方面定出边界、深入 判断;营销依此挖掘客户群。) ?敏感点是什么?产品的哪些方面要做好,我的客户喜欢那 个东西,给研发经理明确研发重点;哪些方面只要一般就 可以了,给成本经理明确省成本的方面。 ?推盘的节奏、顺序?若多产业业态,先卖什么,后卖什 么? 项目定位 产品定位(挖掘产品价值点) ? 会所的价值贡献分析,控制功能区数量 ? 特定户型价值挖掘: 底层户型/顶层跃层/明显劣势户型/高溢价户型 ? 一般户型产品价值的挖掘: 花园/赠送面积/车库/露台 入户路径/描述窗地比的区间 描述体型系数的区间/层高 ?LOFT、SOHO、住宅、商业高赠送方式 ?亲地、分绿、赠绿(尽量将公共绿地划分为小块绿地,赠送 给业主,实现产品溢价)。 产品定位(挖掘产品价值点) ?户型及单体组合平面 ?总图 围墙,出口,车行、人行通道,车库 外立面 ?机电设备定位:类似产品调研;物业调研(项目建造标准 详细阐述) 空调/电梯/锅炉/地暖 ?景观思路(单独阐述) 重庆大学城产品定 位(案例) 体验区选址、定位及开放计划 ?指引 1、对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。 2、体验区的选址需考虑:达到路线设计,增强客户的体 验;停车区域的选择;体验区与周边环境的关系及处 理。 3、若使用临时售楼处,建议照搬以往类似项目的结构设 计,在装饰装修方面体现项目特色。 4、会所和售楼处可合二为一。会所控制占地上容积率的面 积;分部位、分功能区间确定装修档次;控制使用中 央空调的面积;在小区交房后会所应考虑对外开放。 体验区选址、定位及开放计划 5、会所功能设计,应先做减法,再做加法,尽量突出运动功 能和少量的服务功能,不宜面面俱到。会前应征求物业 的意见。 6、新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位,降低新团队 不成熟的风险。 7、尽量增多精装样板房的户型数量,有利于增强客户对样板 房的体验、促进销售 项目建造标准(启动) ?项目建造标准模板 ?在项目建造标准(启动)时,务必将不作的内容列举 出来,并说明原因。 项目建造标准(启动) ?包括: ?产品标准:客户视角;体现差异化,实现“高溢价”。 ?建造标准:固定的细部做法、构造大样;体现模块化、标 准化 ,实现“高周转”。 ?要点: ?以前的痛点、反复决策点、客户敏感点 ?满足政府的最低要求 ?符合市场的一般标准 ?务必将不做的内容列举出来,并说明原因。 产品标准 建造标准 (该模板产品中心正在完善) (该模板产品中心正在完善) 10.目标成本及合约规划 ?原则原则 ?按通常标准计算 ?价值判断,分配重点 ?成本前控,前紧后松 ?主动花钱,加糖原则 重庆大学城成本预 设和控制(案例) 目标成本测算模板 合约规划模板 项目景观方案设计指引 1、采用意向图片、剖面等, 描述景观的整体调性,描述关键 景观节点。 2、采用意向图片、剖面等,描述支持产品溢价的景观价值挖 掘点;描述该项目景观不能做、不应做的内容。 3、控制景观的硬景和水景的面积。 4、硬景铺装材料一般控制35种以内。但铺装工艺应考究, 做好表面防护、成品保护。 5、软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等做出品种范围的决 策,最好使用本地资源,有利于苗木资源的储备。 6、实体围墙的建造成本一般较高,建议减少使用实体围墙的 长度。 7、依据业主的偏好和过往物管反馈,一般不宜采用硬质构 筑物作视线遮挡或场所的围合、分隔,建议采用乔木、灌 木等软景。 8、在景观中尽量不设置雕塑,若需使用,宜采用艺术感强、 价值较高的原创作品(通常价格较贵) 9、“综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审” 和“依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工 图”均作为地区公司的一级计划节点。 10、体验区景观构想。 项目景观方案设计指引 目标成本及合约规划(启动) ?原则 ?按通常标准计算 ?价值判断,分配重点 ?成本前控,前紧后松 ?主动花钱,加糖原则 ?目标成本测算模板 目标成本测算模板 合约规划模板 地块条件交底纪要 ?项目地块交底纪要 ?项目拆迁成本测算 项目风险预案 ?包括:识别风险、评估风险、应对预案 ?至少关注以下风险,并提出预案 ?交地 ?方案审批 ?地质状况 ?主材价格波动 ?市场风险 ?周边市政配套延迟移交 ?地方政府换届 西永风险预案 项目一二级计划(启动) 1、按照模版编制,集团关键节点、阶段成果必须列入计划 2、项目计划应抛开职能视角,不得分头编写,再简单做个汇 总。而必须是由项目负责人牵头组织,深入讨论、分析,找 出关键点、风险点、前后勾稽关系,工作前置条件和输出。 3、项目计划备注信息栏非常重要,包括:启动会未决策的 点,应明确下次决策时点、责任人;明确资源的获取渠 道和沟通联系人;过往经验、小贴士 。 4、凡是下列情况都应增加计划的控制点或作为部门细分点: 职能间交叉的、与外界政府批准有关的、分供方第一次 合作的、员工能力弱的,组织在这个工作包上没有经验 和把握的。 项目一二级计划(启动) 5、将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点,尽 可能在工作计划中明示成项目计划节点并落实责任 人、决策质量、成果标准等。 6、将许多无法列入产品标准和配置标准的敏感点做法、诀窍、 过往经验列入项目计划说明备注项栏。 ?模板 项目投资分析模型 ?分期规模 ?分拆成2个模型、总体和住宅 大学城投资分析模 型 ? 以终为始 -项目启动会议成果 ?项目定位 ?项目建造标准 ?体验区选址、定位及开放计划 ?项目一二级计划 ?项目目标成本(启动) ?投资分析模型(启动) ?方案设计任务书 ?景观方案设计任务书 ?精装房定位、限价及建设实施方案 ?项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分 析(人均效率要求高于行业平均水平的30%,需要经 物业、商运的同意) ? 以终为始 -项目启动会议成果 成果整理及审批 ?项目负责人负责会议成果的整理 ?在“OA项目阶段成果管理项目启动阶段”,提交 审批 感谢聆听 Thanks
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