全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 东岳海业主大会材料 ：业委会工作报告 东岳海花园全体业主： 业委会从 2010 年 7 月改选以来，在广大业主的支持下围绕小区的安宁 和谐稳定进行工作，现将这些工作和小区目前的现状以及未来一些设想 向广大业主汇报如下： 一、东岳海花园物业管理沿革、现状及其与开发商、嘉诚物业的关系 1、东岳海小区属高档封闭小区 2007 年 6 月 1 日投入使用。开发商为： 青岛东岳海置业有限公司，其股东：济南伟东置业有限公司（青岛伟东 置业有限公司是该公司的出资方）80%；山东岳海实业有限公司 20%。 青岛东岳海置业有限公司是一个只为东岳海项目而成立的项目公司。 因 此项目完成后， 2009 年 3 月青岛东岳海置业有限公司主动放弃年审， 同 年被工商部门吊销营业执照。目前青岛伟东置业有限公司自称其为开发 商的产权单位。山东嘉诚物业管理有限公司为青岛伟东置业有限公司旗 下的物业公司。 2、有着开发商背景的嘉诚物业 2007 年以物业费高于周边两倍的价格顺 利拿到了东岳海花园前期服务合同，并实行霸王条款违法收取入住前 6 个月的物业费（物权法规定不得超过 3 个月） 。 由于收费与服务不相称， 业主们纷纷要求嘉诚物业提高服务质量降低物 业费用。嘉诚物业以没有成立业主委员会为由拒绝业主提出的正当要 求。嘉诚物业还利用其多年物业管理经验和对相关法律的熟识，按嘉诚 物业的意愿成立了业委会。达到他们通过操控业委会掌控小区的目的。 并于 2009年 3月 15日在没有经过业主大会双过半的表决同意下违法签 订了物业管理合同。此后，嘉诚物业肆无忌惮地通过停电停水恐吓辱骂 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 手段进行暴力管理和收费。一个物业服务企业理应用“以真诚和优质的 服务”感染人，而嘉诚后任经理用得最多的话就是：对付业主就得“用 打击镇压”的手段。 3、业委会换届 广大业主在忍无可忍的情况下， 积极向政府有关部门反映的嘉诚物业在 东岳海的恶劣行为。在政府相关部门的指导下，2010 年 7 月，业主大会 通过业委会换届，换届后的业委会在崂山区物业办完成备案。 4、与嘉诚物业进行长达两个月 6轮的谈判,谈判破裂 2010 年 7 月至 2010 年 9 月业委会就“提高服务质量、降低物业费和撤 换制造暴力的管理人员” 三个条件在政府的指导下和嘉诚物业进行了艰 苦的谈判。但嘉诚物业仗着自己是开发商的企业毫无诚意，极尽敷衍了 事之能！期间还制造新的暴力行为。最终嘉诚物业不接受业委会任何条 件，谈判失败。 5、业主大会双过半表决解聘嘉诚物业 2010 年 9月 13 日，业主大会根据“物权法”第 76 条第一款第四项双 过半否决“前业委会与嘉诚物业签订的物业管理服务委托合同”并双过 半解聘嘉诚物业。 2010年10月 3日业委会向嘉诚物业下达解聘通知书。 按物权法规定， 嘉诚物业在接到通知书后的 60 天内撤出。但嘉诚物业拒不撤出。 6、嘉诚物业撤出东岳海联合公告 嘉诚物业拒不撤出的违法行为引发了东岳海业主的强烈抗议，纷纷 到政府有关部门声讨嘉诚物业。2011 年 1 月 12 日在政府相关部门的协 调下，业委会和嘉诚物业做出了“嘉诚物业撤出东岳海联合公告” ，规 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 定在政府有关部门的监督下于 2011年 1月 15日业委会和嘉诚物业完成 交接。嘉诚物业向业委会交出所有物业资料并转交 2007 年 6 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日的 43 个月收入达 86 万的电梯维修专用资金结余款。 然而嘉诚物业一拖再拖后，在 2011 年 1 月 19 日向业委会交出 26 把 钥匙和 47 册土建资料后，令交接草草收场。至今部分物业用房、地下 车库、电梯维修金和水电管网图等大部分资料没有交还东岳海花园全体 业主。 7、侵占车辆进出道闸机、强占西门岗亭、地下车库，恶意制造一个小 区两个物业的违法现状 2011 年 2 月 21 日下午 6 时，在离开一个月后，原嘉诚物业东岳海项目 经理及保安打着开发商的旗号强行占领西门岗亭和地下车库，2011 年 2 月 24 日还强行进入东岳海小区监控室搬走部分监控设备，霸占属于全 体业主的车辆进出道闸机，强行拦路收取车辆管理费用。恶意制造一个 小区两个物业的违法现状。 8、政府联席会议决定“制止一个小区两个物业的违法行为” 2011 年 3 月 14 日，崂山区政府、崂山区房管局、物业办、崂山区公安 分局、中韩派出所、崂山区执法大队、中韩街道办协调各方意见后作出 下列决定： 8.1、东岳海花园小区西门警卫室和地下车库属于小区的公共配套设施， 和东岳海花园小区的其余区域构成同一公共管理区域， 根据物权法和山 东省物业管理条例,必须交由东洲物业公司管理。 责成东洲物业会后马上 接管西门警卫室和地下车库。 8.2、 嘉诚物业借用的清欠用途的物业用房，两天内交出，嘉诚物业完 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全撤出东岳海花园小区。 8.3、 小区（包括地下车库）的水电的擅自改造是违法行为，任何人不 得擅自改动小区水、电线路。 但该决定至今没有得到有效的落实，违法者视政府决定如废纸空文。 9、嘉诚物业和开发商开出交接的霸王条款 9.1、 嘉诚物业至今不交出属于业主的电梯维修基金， 妄想将业主几年来 的电梯维修基金强占。 9.2、开发商强行要求广大业主承认过道车位和非法建筑的合法性 东岳海规划的车位是 250 个,其中复试车位 133 个， 也就是部分是 2 层的 立体车位， 规划车位率是 65%。 如果开发商按规划施工,就能满足业主的 停车要求。但开发商没有按规划完成 250 个车位的建设，致使地下车库 车位紧张。开发商乘机在过道上非法增加并卖出过道车位，开发商为了 获取更多利益还非法“新增地下建筑” 。 之后，强行要求广大业主承认 这些过道车位和非法建筑的合法性为交接的前提。 9.3、 给广大业主强加不合理的总计 79000 元的分摊费用， 包括： 正门、西门岗亭 30000 元 地下车库消防通道卷帘门 10000 元 东门、西门改造 10000 元 地下车库、水、电改造 5000 元 车库车道机改造 5000 元 监控室移机改造 19000 元。 简单的说该费用有两块： （） 、正门、西门岗亭和小区封闭； （） 、设 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 施设备改造。 可东岳海小区交付时是一个“高档的封闭小区“,并按这个标准收取高额 物业费。小区的正门、西门岗亭配置和小区的封闭是“高档的封闭小区“ 的基本要求，这些本来就应该为小区配套。再者，开发商没有经过全体 业主的同意，就擅自违法改造设施设备。业主有什么义务来分摊这些费 用。 本来管理权是无条件交接的，无须和开发商签定任何协议。可是嘉诚物 业和开发商无视法规，竟开出上述霸王条款。 还把不能起诉“他们的非法行为”不能“追溯属于业主的资产”为交接 前提。 二、关于东洲物业 2010 年 11 月 25 日业主大会在应聘的“中房、麦迪绅、东洲”三家物业 公司中双过半表决选择了东洲物业。2011 年 1 月 15 日青岛东洲物业管 理有限公司入驻小区进行物业管理服务。但由于嘉诚物业和开发商至今 仍然盘踞小区，并通过强占西门岗亭和打卡机，强占地下车库，强行收 费,并且还要东洲长期支付负一、 负二层及地下车库电费。 而且消防设施 瘫痪、电梯维保开支较大等原因，致使东洲物业难以继续为小区服务。 一方面没有取得完整管理区域的东洲物业不但不能达到预期的经济效 益，还不能施展本领履行合同，另一方面，业主对服务不到位的东洲物 业也怨声载道。 主要基于以上原因，东洲物业 2011 年 6 月 9 日正式函告小区业主委员 会，自即日起 60 天后，终止东岳海花园小区的物业服务。在此期间， 东洲物业表示会履行其义务，保证正常的物业管理工作，保证小区的正 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 常生活和治安秩序，尽职尽责站好最后一班岗。 三、今后的工作 近期我们继续推动小区一表一户工作， 尽量把包括供热等公共设施交由 公共事业部门管理，让小区的物业工作更加纯粹。并就小区“启动司法 程序进行交接和向开发商追溯属于全体业主的资产”以及“寻求更好的 物业管理”两个核心问题征求大家的意见。 1、启动执法和司法程序进行交接和向开发商追溯属于全体业主的资产 目前我们已经通过执法和司律渠道制止开发商和嘉诚物业的违法行为、 追溯属于广大业主的资产。执法已到提交法院执行阶段，2011 年 7 月 7 日为强制执行日期。同时我们已经通过法院正式起诉开发商和嘉诚物业 以及相关违法行为责任人。 2、为小区寻求优质的物业服务公司 业委会在接到“东洲物业撤出小区正式公函后，当即启动公开选聘新的 物业公司的程序，但目前包括中房在内的物业公司在了解了“嘉诚物业 和开发商至今仍然盘踞小区，占领地下车库”后，纷纷表示不敢接手。 鉴于小区聘请的物业公司不能正常工作被迫退出，而新的物业公司不敢 接手的情况，为了避免东岳海花园出现混乱局面，我们已正式申请政府 托管东岳海花园小区。待政府理顺关系还东岳海花园本来的宁静后，我 们将继续选聘物业公司的工作。 目前业委会将尽最大努力继续“开展选聘优质物业服务企业“的工作。 经历嘉诚和东洲物业后， 希望业主在选择物业公司时能真正选择那些站 在业主立场上考虑问题的优质物业服务企业。 东岳海花园的普通市民、普通老师、普通职工让我们为小区的正常、宁 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 全社区网 www.quanshequ.cn 最全最专业的社区文档资料免费下载 静、祥和、温馨的生活而共同努力。 青岛市崂山区东岳海花园业主委员会 2011-6-17