1 附件 9： 持有型物业楼宇安全管理办法持有型物业楼宇安全管理办法 第一章第一章第一章第一章总则总则总则总则 第一条为加强中国泛海控股集团有限公司（以下简称:集团公 司）对所属公司持有型物业楼宇的安全管理，确保持有型物业的资产 安全和正常运营，根据集团公司的相关要求和规定，制定本办法。 第二条名词释义： （一） “持有型物业”是指由集团公司及所属公司拥有房屋产权并 用于经营的办公、酒店、商业、公寓、住宅等各类物业资产； （二） “业主方”是指拥有持有型物业的所属公司； （三） “物业管理方”是指受业主方委托对持有型物业进行物业管 理服务的公司； （四） “安全管理”是指采取各种措施和手段，保证业主方和客户 的人身和财产安全，维持正常的工作和生活秩序的一种管理工作。 安 全管理包括“防”与“保”两个方面， “防”是预防灾害性、伤害性 事故发生； “保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。 “防”是防灾， “保”是减灾,两者相辅相成，缺一不可。 第三条本办法是集团公司对所属公司持有型物业楼宇安全进行有 效管理的指导性文件， 也是集团公司考核所属公司安全管理工作成效 的重要依据之一。 第四条本办法适用于拥有持有型物业的所属公司 （中国泛海控 2 股集团有限公司北京分公司参照执行） 。 第二章第二章第二章第二章 管理机构及其职责管理机构及其职责管理机构及其职责管理机构及其职责 第五条集团公司物业经营管理总部是所属公司持有型物业楼 宇安全管理的归口管理部门，其主要职责包括： （一）根据集团公司的相关要求和规定，负责制定持有型物业楼 宇安全管理制度,并组织实施和监督、检查； （二） 负责审核所属公司持有型物业楼宇安全管理年度工作计划； （三）定期或不定期地对所属公司持有型物业楼宇安全管理工作 进行现场检查，对发现的问题提出改进意见或管理建议； （四）组织实施对所属公司持有型物业楼宇安全管理工作进行年 度总结、评价和考核，并作为集团公司对所属公司年度工作总结综合 考评内容之一。 第六条所属公司是持有型物业的业主方， 也是持有型物业楼宇 安全管理的具体负责单位，各所属公司总裁（总经理）是本公司持有 型物业楼宇安全管理的第一责任人。所属公司的主要职责包括： (一) 负责设立持有型物业楼宇安全管理部门，配置相关管理人 员，建立健全相应的工作制度； （二）负责审核由物业管理方制定的楼宇安全管理年度工作计划 及楼宇安全管理工作各种规章制度、应急处置预案等，并监督实施； （三）负责对物业管理方楼宇安全管理工作进行监督和检查，对 3 物业管理方在楼宇安全管理上存在的问题提出整改指令， 并负责整改 结果的核查； （四）负责组织对物业管理方在楼宇安全管理方面的工作进行年 度考核、评价，考评结果将作为对物业管理方进行奖惩和是否续签或 解约物业管理服务合同的重要依据之一。 第七条所属公司持有型物业楼宇的物业管理方是楼宇安全管理的 具体执行单位，物业管理方项目负责人是楼宇安全管理的直接责任 人。 第三章第三章第三章第三章安全管理的措施安全管理的措施安全管理的措施安全管理的措施 第八条思想落实： 业主方和物业管理方均要把楼宇安全管理放 在第一位，要真正从思想上重视起安全管理。业主方要责成和督促物 业管理方定期进行安全管理工作的宣传教育，通过宣传和不断学习， 促使大家高度重视楼宇安全工作，懂得相关规定和要求，自觉遵守， 主动配合，共同搞好安全管理工作；物业管理方要经常性地组织楼宇 安全管理等相关人员认真学习国家有关的法律、法规，学习其他单位 的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位职责和操作规程等。 第九条人员落实： 物业管理方项目负责人作为楼宇安全管理的 直接责任人，要把楼宇安全管理作为一项最重要的工作内容之一。 物 业管理方必须配备必要的安全保卫人员， 安全保卫人员必须经过专业 岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把楼 4 宇安全管理的任务和责任落实到每一位安全管理人员。 第十条制度落实： 所属公司必须责成物业管理方根据国家的有 关政策、法律法规和要求，结合所服务的楼宇实际情况，制定出切实 可行的安全管理制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作 规程等，并要坚决贯彻执行。 第十一条装备落实： 所属公司在持有型物业楼宇建设阶段就要 配备专门的、 现代化的楼宇安全管理设备设施， 如中央安全监控系统、 火灾自动报警系统、 消防喷淋系统、 防火卷帘、 应急电源、 安全疏散、 门禁系统以及其它安全管理器材； 在楼宇建设完成后正式移交给物业 管理方进行管理和运行，以增强安全管理的安全系数与效率，保证人 身和财产的安全。 第十二条组织落实：所属公司要组织成立安全委员会，负责指 导安全管理的工作。 安全委员会由所属公司和物业管理方的主要领导 分别担任安全委员会的主任和副主任， 成员由双方主管安全的职能部 门负责人担任。 物业管理方还必须要成立物业楼宇安全管理具体执行 机构，由专门的机构负责安全管理工作的组织和协调。 第四章第四章第四章第四章安全管理的内容安全管理的内容安全管理的内容安全管理的内容 第十三条治安管理 (一) 物业管理方的安全管理人员要对物业管辖区域内违反治 安管理条例的行为进行制止，并报公安机关处理，如打架斗殴、 非 5 法携带易燃、易爆等违禁品、非法侵入他人住宅、偷盗他人财物等； (二) 物业管理方的安全管理人员对于物业管辖区域内妨碍他人 正常生活、工作的行为进行禁止，如发出噪音、污染、乱扔杂物、 流 动摊贩扰民等。 第十四条车辆交通安全管理 (一) 物业管理方负责物业区域内道路交通标志、交通设施的维 护与管理，保障行车安全； (二) 物业管理方负责物业区域内地上、地下车库车辆的停放与 巡视，防止车辆发生被盗、损坏等； (三) 物业管理方负责车辆进出物业区域的疏导和交通安全管 理，保证车辆和行人的安全。一旦发生交通事故应及时报警并采取相 应的救助措施。 第十五条消防安全管理 (一) 消防安全是楼宇安全管理工作中的重中之重，所属公司必 须与物业管理方签订消防安全管理责任书，明确管理职责； (二) 物业管理方作为楼宇消防安全管理工作的直接责任人和具 体执行者，主要工作职责是预防和控制火灾的发生，如防火安全知识 的宣传，消防设备、设施、器材的运行、保养和维修，火灾的扑救等； (三) 所属公司必须责成并监督物业管理方对涉及消防、安防等 重要安全的设备设施必须建立严格的管理制度，具体要求如下： 1. 配备专人负责图纸、设备使用说明等技术资料的管理； 2. 对消防、安防设备设施建立专门台账，定期（每六个月）进 6 行清点、核对，如有变化,及时更新,确保现场实物与台账保持一致； 3. 定期对消防、安防设备设施进行维修保养，保障设备的正常运 行，防止因设备故障造成安全事故隐患； 4. 消防控制中心操作人员要求做到熟悉系统，持证上岗，定期 培训及考核； 5. 每年定期组织消防演习，管理人员能够熟练操作各种消防设 备设施，并应采取多种方式宣传、讲解消防知识，提高自救能力。 第十六条特种设备设施日常运营及特种作业安全管理 所属公司必须责成并监督物业管理方加强对楼宇内特种设备设 施的日常运营及特种作业安全管理,避免因特种设备设施故障造成安 全事故，具体要求如下： （一）消防通道、疏散楼梯间、旋转门、残疾人坡道及残疾人卫 生间设施等要保持通畅，符合政府相关规定，满足使用功能及安全疏 散功能的要求； （二）电梯应定期检修、保养，并应及时取得相关管理部门的合 格确认，必要时需配备具备资质的专职人员操作； （三）擦窗机、升降机等必须由具备资质的专业人员进行操作， 要对设备进行定期检修保养； （四）清洁幕墙等高空作业需委托具备相关资质的企业和持有相 应上岗证件的专业人员进行,并在实施作业过程中安排有关人员配 合，确保安全； （五）锅炉、热力站换热器、安全阀等压力容器类设备应定期进 7 行检测、检修和保养，并应及时取得相关管理部门的合格确认。 针对上述关系到楼宇运营安全的特种设备设施， 物业管理方应在每年 12 月底前制定出下一年度维修、保养、检验计划，并要严格执行。 第十七条装修施工期间施工安全管理 (一) 物业管理方作为楼宇日常运行管理的责任人，必须制订一 套严谨的装修施工管理规定及审批流程，对装修施工队伍资质、施工 方案等进行严格审核。 装修工程中凡是改动楼宇主体结构或影响楼宇 安全的，必须向业主方请示、汇报和沟通，在得到业主方批准后方可 实施。 (二) 物业管理方在公共区域或租赁区域进行装修期间应安排足 够数量的、 并具备相关资质且熟悉专业操作规程和相关管理规定的技 术人员现场进行监督管理， 重点检查施工区域的消防、 用电用火安全、 施工噪音对周围环境的影响等问题，严禁违章施工和作业。 第十八条恶劣天气下的安全管理 所属公司必须责成物业管理方在不同季节随时关注天气变化,制 订恶劣天气应急预案并认真落实,防止由于大风、暴雨、降雪等异常 天气防范措施不及时、不到位造成楼内人员人身伤害和财产损失。 第五章第五章第五章第五章 安全事故应急处理安全事故应急处理安全事故应急处理安全事故应急处理 第十九条安全事故是指生产经营单位在生产经营活动(包括与 生产经营有关的活动)中突然发生的,伤害人身安全和健康,或者损坏 8 设备设施,或者造成经济损失的,导致原生产经营活动(包括与生产经 营活动有关的活动)暂时中止或永远终止的意外事件。 第二十条结合持有型物业的行业特点,通常会涉及如下安全事 故:治安安全事故、火灾事故、设备设施运行安全事故、卫生安全事 故、交通事故、重大活动安全事故等。 第二十一条针对不同类型的安全事故所属公司均应按照事前 积极预防、事后妥善处理的原则要求物业管理方制定出完备的、有针 对性的应急处理制度及预案， 如： 火灾处理预案、 电梯故障处理预案、 燃气泄漏处理预案等，同时还应与当地公安、消防、燃气、热力等相 关行业的管理部门建立密切联系、及时沟通，如遇安全事故发生能在 第一时间得到专业支援，防止损失或事态扩大。 第二十二条所属公司必须责成物业管理方为持有型物业资产 投保财产一切险、公众责任险、机器损坏险、停车场责任险等，一旦 安全事故发生，可将经济损失降到最低。 第二十三条重大安全事故的定义 物业管理区域发生人员重伤、死亡； 因安全事故造成各类直接、间接经济损失10 万元以上； 按照国家有关标准定义达到重大安全事故标准的。 第二十四条重大安全事故处理机制 一旦发生重大安全事故（包括人员伤亡、造成重大经济损失等）， 须按以下程序处理： （一）物业管理方作为直接责任人，必须在重大安全事故发生后 9 的第一时间达到现场，迅速组织人力、物力进行抢救、抢修或处置； （二）物业管理方必须在得知重大安全事故发生后第一时间向业 主方口头报告； 在重大安全事故发生四小时之内将事故初步处理情况 书面向业主方报告； 在重大安全事故发生后的八小时之内将事故的分 析及处理结果书面向业主方报告； （三）物业管理方必须按照政府有关规定和要求，需要有关部门 或单位出面处理时， 在重大安全事故发生后第一时间向当地有关部门 或单位（如：公安、消防、卫生医疗等）报告或求援，并全力配合有 关部门或单位处理事故； （四）业主方在得到物业管理方通报发生重大安全事故时，必须 在第一时间派出相关负责人员前去事故发生现场，查看现场、协助处 理，掌握事故现场第一手情况； （五）业主方必须在得知发生重大安全事故后第一时间向集团公 司总裁办和物业经营管理总部口头报告； 在事故发生后的十二小时之 内将事故的分析及处理结果书面向集团公司物业经营管理总部报告； （六）重大安全事故处理解决后，业主方与物业管理方必须及时 共同召开事故分析会，查找和分析发生事故的原因，分清责任。如果 是因为物业管理方管理不善造成的， 业主方应该追究物业管理方的责 任，并依据物业管理服务合同相关条款由物业管理方承担责任。 同时业主方必须责成物业管理方认真总结经验教训， 改进和加强安全 管理，提高安全管理水平。