中国房地信息96 每年往返澳洲考察建筑设计、住 宅发展和建材市场，总和新西兰失之交 臂，主要是澳大利亚现代时尚的建筑设 计和住宅样式位居世界前列，澳洲的建 材市场也为澳大利亚所垄断。 尽管悉尼、 墨尔本、黄金海岸的建筑和住宅完全可 以“窥一斑而见全豹” ，但我还是动了 去新西兰的念头。 2007 年 6 月初 , 就着深秋的海风 , 我搭乘以原著毛利人图腾为标识的新 西兰航空 , 来到了新西兰第一大城市与 首要港口、 号称“风帆之都”的奥克兰。 与世界其他大城市相比 , 这里拥有数量 最多的游艇,平均每4户人家就有1艘, 所以人们常说 ,“有车是代步 , 有房刚 起步 , 有艇才是富。 ”因为游艇除去购 买要花费许多外 , 每年在港湾的停泊和 维护费用是一笔不小的开支。 新西兰全国 400 万人口中有近 1/4 居住在这里，登上城区内海拔 190 米 的伊甸山，举目四望，除靠近港口的一 隅有十几座写字楼及国际机构的高层 建筑外，四周全是隐现在绿荫丛中的彩 色屋顶，从山脚下向四周蔓延，一直扩 展到地平线，蔚为壮观。 从伊甸山上标明方位的铜罗盘上 可以看出，奥克兰城市住宅分布及城市 土地利用空间结构遵循了美国经济学 家伯吉斯同心圆理论，地价上则显示出 级差地租规律。 城市以中央区(AUCKLAND CITY) 为中心向四面放射呈环状扩展， 分别是北部海岸城区 (NORTH SHORE CITY)、马努考城区 (MANUKAU CITY) 和 万塔凯尔城区 (WAITAKERE CITY)。由于 中央区聚集了几所全球享有盛誉的名 校如奥克兰大学等，加上便利的生活条 件，是百万豪宅的聚居区。 多样的建筑类型 新西兰的住宅主要分成高层公寓、 中密度集合式住宅、毗邻住宅和独立住 宅。 高层公寓集中在奥克兰和惠灵顿 等大城市，其中奥克兰的高层公寓主要 分布在中央城区，寸土寸金的中心区地 价决定了这里是商务写字楼、商务公寓 宽松的新西兰住宅市场 文/豪尔斯企业董事长 李小宁 宽 松 的 新 西 兰 住 宅 市 场 海外之窗 Real Estate Information Of China97 瓦的制造容易破坏自然环境，所以这类 建筑材料大多依赖进口，成本也相对较 高。此外新西兰政府对居民私人住宅绿 化率要求 40% 以上，并且严禁擅自将前 院草坪改做他用。 新西兰独立住宅包括别墅的设计 比起澳大利亚显得更为细致，并且造型 各异，路两边几乎看不到式样重复的建 筑，尤其是配上草坪和树木，非常宁静 和自然。 灵活的住宅开发 新西兰住宅允许自建，所以一些 人便以此为生，他们名义上不是房地产 开发商，但却进行着房地产的开发建 设。一般来说，这些人买地建房，自住 或出租满两年后，再将其作为二手房出 售，可以节省一笔税费。政府对于这种 自建使用后再出售的方式视为投资，不 作为开发经营而对其征税，这些对于活 跃房地产市场的交易起到了积极的推动 作用。 多数情况下，开发者拥有的是地 上建筑物的所有权，仅获得 70 年的土 地使用权，到期后，需经土地所有人同 意对土地使用权续期。当地上建筑物灭 失后，土地产权则回归，进入新一轮土 的聚集地，建筑均为高层带底商。居住 用公寓通常面积为 60-100 平方米，单 价甚至高于郊区的独立住宅，此外还要 支付昂贵的物业管理费。公寓地下一般 附带停车位，价格一般在一两万新西兰 元 (1 新西兰元约等于 5.9 元人民币 ) 以 上，有些只租不售。 我曾住过奥克兰大学旁的一个新 建的酒店式公寓， 其中 A 座租给留学生， B 座当作酒店接待临时客人。建筑采用 预制混凝土板吊装而成，外立面连涂料 都不刷，直接呈现水泥的本色。房间格 局大多为两室两厅一卫一浴 : 入门处是 一排开放式厨房操作台， 洗衣机、 冰箱、 烤箱、电磁炉、洗涤台样样俱全 ; 座便 和淋浴之所以分开，是多人居住时避免 交叉干扰 ; 客厅和卧室的开间大小相差 无几，并且留有一道折叠门，目的是三 人居住时可以独立成室。设施的配备也 比较完善 : 每间房顶都有烟感和喷淋装 置，达到了写字楼的标准 ; 采暖使用电 加热的红外线壁炉，既节省空间又显得 时尚 ; 床、书桌、衣柜和电话是按 3 人 的标准配备，只有餐桌和沙发共用。 中密度集合式住宅多为三四层小 楼，一部分为几十年的旧宅，一部分为 大城市的边缘区或中小城市的中心区的 新建商品房。 毗邻住宅从形式上看与独立住宅 差别不大，有点类似国内的双拼别墅， 两户合用一个建筑体，但一户拥有土地 所有权，而另一户只拥有土地使用权。 因为原宅基地属于其中一户，被分割后 建住宅， 造成另一户住宅的不完全地权， 只拥有地上建筑物的所有权。 尽管如此， 相对于同地段的独立住宅，毗邻住宅较 为廉价。 独立住宅就是全部土地及地上建 筑物都拥有所有权。按照规定，独立住 宅的整体占地面积要超过 300 平方米， 拥有前庭后院，建筑形式主要有一至三 层木、砖和混凝板结构。由于新西兰的 木材资源丰富，并且环保，同时建筑变 化形式丰富，因此民宅的主要建筑材料 是木材和少量的砖瓦。砖结构住宅具有 隔热、保温、防潮性好等优越性，但砖 地产权转移界定的市场流通程序。 通常， 这类拥有出让权的房地产可以在市场上 自由流通， 但必须经过土地所有者确认。 居民要自建住房时可以采取两种 办法，一是委托给建筑中介，二是可以 自行建造。新西兰对个人住宅建设的法 律法规制定得缜密而严格，大到土地的 审核，小到毗邻住宅间的栅栏安装都要 经政府一系列批准手续后方可进行。通 常要到城市管理委员会核查将要建房用 地是否符合城市规划建房要求，在城市 管理委员会数据庞大的房地产产权产籍 地理信息系统中，只需将某一地块的地 址键入，就可获得该地的土地类型、曾 建的建筑物及平面图、历次产权变更状 况、成交价格，以及目前可分割现状、 可建房种类、市政基础设施状况及树木 种植情况等。比如树木，原则上任何人 建房都不能伤及，10 年以下的可移植， 超过 10 年的只能保持在原地。拟建房 申请经过确认后，即可上报该土地的规 划与设计，审批时间大约为半年左右。 所有的审批手续通过后，可以进 行正式建房，建房每一个环节均要得到 城市管理委员会的核查后，才能进入下 一步。为了顺利通过政府审核，节省时 间，大多数人会选用在城市管理委员会 中国房地信息98 有很好声誉的建筑公司进行主要环节 的建筑工作。 随意的住宅交易 新西兰的住宅，按照土地产权性 质的不同可以分成完全所有权房地产 和拥有出让权房地产。完全所有权房地 产， 就是所有者对土地拥有永久所有权， 对地上物拥有完全产权，可以自由行使 出让、出租、出借等权利。在获得政府 批准后，可对土地分割，对地上建筑物 拆除、改建，对地下私人管道设施进行 改造。拥有出让权房地产，就是所有者 对土地只拥有使用权，对地上物拥有完 全产权，同样可以行使出让、出租、出 借等权利，但必须得到土地所有者的许 可。在新西兰， 住宅区的性质不能变动， 例如住宅绝不可改设为商店。 新西兰的购房有两种方式 : 一是购 地自建， 一是购买成屋。前者手续繁琐， 市中心区土地取得也非常不易，虽然可 以按照自己的意愿建造房屋，但整体造 价会很高 ; 后者因成屋较多，并且交易 方便，形成了购买主流，所占的比率达 到了 90%。 新西兰的住宅可以分为新房和房 龄在两年以上的二手房。这两种房屋购 买方式惟一不同的是 : 两年以内的新房 买卖需交纳 12.5% 增值税，而二手房交 易是免税的。 居民购房可以从开发商手中购买， 也可以通过中介商购买，或是向房主直 接购买，其中通过中介成交比例占总成 交量的 95% 左右。新西兰房地产市场信 用机制完善，政府每 35 年完成一轮 房地产政府估价、并将估价报告寄给房 屋所有权人，作为房地产市场交易价格 指导。房地产中介公司在社区遍设连锁 店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、 中央商务区公寓租赁各个细分市场。新 西兰房地产协会负责整个行业的人员 培训、业务交流、行业规则制定等行业 管理工作。 新西兰的住宅交易市场是较为成 熟、完善而活跃的。购买多先从报纸 广告栏得知信息，选择合适的房地产 经纪人，了解基本情况。在请经纪人 时，应先告诉经纪人要购买的房屋须 具备怎样的设备及拟购价格。例如须 交通便利或靠近商场，及该屋是否容 易出售等，以便经纪人有所依据。经 纪人接受客户委托后，通过公司数据 库或新西兰地产中介行业协会网站与 其他公司的同行联系获得客户所需要 的房地产信息，根据这些信息向购房 者推荐适合的房屋，亲自带购房者去 看房 ; 或向卖家提供独家委托销售、 普通代理销售、拍卖、开放住宅等代 理销售服务。经纪人除介绍先经察看 过的房屋之外，还代为讨价还价。当 买卖双方达成交易时，可由经纪人代 订买卖契约。契约订妥后，应先请律 师审查，并请律师调查所买房屋一切 有关所有权、债务、地权等的法律问 题。经纪佣金一般由卖方支付。 在二手房交易过程中，买卖双方 是背对背的，大量沟通工作由房地产经 纪人完成。如果购房者对欲购房感兴 趣，就可与中介签“购房协议”但并非 是最终协议 ; 房地产经纪人持“购房协 议”游走在客户间解决他们对价格认知 的差异，当双方达成完全一致后，成为 正式有效的“购房协议” ，再将此协议 分别交给买、卖双方的委托律师。买方 律师接到此协议后，将会安排买方交纳 房价的 10% 的定金。在购房者的贷款 批准后，中介将此笔款项交纳给卖方， 同时卖方向中介机构交纳房价 3.85% 的 佣金。此外还要有一位贷款经纪人或注 册会计师负责其银行贷款申请事项，在 购房人获得标准房屋所有权证书后，交 易完成。 买房可以进行按揭贷款，但办理 贷款的银行必须是新西兰、澳大利亚 Real Estate Information Of China99 或者香港的银行。首期款 1035% 不 等，新西兰银行至少可以提供 65% 的 贷款，澳大利亚银行可以提供 69% 以 上的贷款。首期款放在律师行，交楼 时交给发展商，期间计算利息。外国 人士在新西兰也可购屋，而且不须缴 纳印花税。 稳定的投资回报 近些年，新西兰自用住宅的持有 率自 90 年代的 75% 降至 65%，同时也 从世界第一的排名，降至目前的世界第 八，主要原因 : 一是高通货膨胀的时代 已经过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切 性不再那么重要 ; 二是年轻一辈的新西 兰人不太负担得起日益增加的房价，而 选择租屋一途 ; 三是移民的不断涌入， 租房成了主要的居住方式。 住宅投资一般有两大收入来源， 房租现金收入和不动产增值收入。我 的一个朋友前些年依靠贷款购买了 奥克兰一栋三室两厅的自用住宅出 租，其中土地价值 4 万纽币 ( 新西兰 元 )， 房屋价值 10 万纽币，家电及简 单装饰 2 万纽币。购买时他首付款为 3 万纽币，其余依靠银行贷款。新西 兰实行周薪制，出租时每周的租金收 入 250 纽币，全年扣除 4 周的空置期， 按出租 48 周计算，租金收入为 12000 纽币。由于银行贷款利息高达 7%，所 以全年还息 9100 纽币，加上房地税 1200 纽币，保险及其它项支出为 500 纽币，以及交由专业公司管理缴纳租 金收入 7.5% 的管理费 900 纽币，全年 支出总计11700纽币。 收入减去支出， 净收入为 300 纽币，仅为投资 3 万元 纽币的 1%，比起目前国内的租务市场 来，投资回报要低很多。这一方面是 因为国内在房地税和保险的管理还有 许多漏洞，另一方面是银行利息低于 新西兰。实际上，新西兰住宅投资主 要依靠不动产增值收入，假设房地产 的平均增值每年是 3%，10 年后的房 价将约等于 21 万纽币，扣除所有开 销后不动产增值 48000 纽币，其平均 投资报酬率将超过每年 16%。 新西兰政府对外国投资者没有任 何限制，不征收土地税。由于大量的移 民进入新西兰，奥克兰的物业需求量持 续上扬，加上市区土地供应量少，可 供兴建房屋的土地更加严重短缺。从 近 1