博思堂 商业事业部 2010年 9月 城铁新城商业项目市场调研及定位报告 谨呈：苏州新浒投资发展有限公司 PART.1-宏观环境分析 PART.3-商业裙楼市场调研及建议 PART.4-写字楼市场调研及建议 PART.5-项目经济测算 报告 1级目录 PART.2-项目立地条件分析 PART.1-宏观环境分析 报告 2级目录 2. 宏观政策与商业地产分析 1. 宏观经济与商业地产分析 苏州2004-2009年GDP变化及其增长率3450 4 0 2 6 . 5 24 8 2 0 . 2 65701670177401 7 . 6 0 %1 5 . 3 0 % 1 5 . 5 0 % 16%1 2 . 5 0 %1 1 . 0 0 %02000400060008000100002004 2005 2006 2007 2008 20090 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P ( 亿元) G D P 增长率2009年全国各城市GDP排名（亿元）149011186691138245 7740750065285137 5099 49920200040006000800010000120001400016000上海市 北京市 广州市 深圳市 苏州市 天津市 重庆市 青岛市 杭州市 无锡市2 0 0 4 - 2 0 0 9 年苏州人均可支配收入变化1445116276185322126023867263201 6 . 9 0 %1 2 . 6 0 %1 3 . 9 0 % 1 4 . 7 0 %1 2 . 3 0 %1 0 . 3 0 %0500010000150002000025000300002004 2005 2006 2007 2008 20090 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长率2009年人 均可支配收入比较2632022000171750 5000 10000 15000 20000 25000 30000苏州市长三角水平全国水平在经济前 10甲城市，在长三角城市就占 4个，而长三角城市以高科技产业为主导，沪宁沿线城市高科技企业占约占 50%，在高铁的推动下，长三角城市的商务活动必然会越来越频繁，对于写字楼办公、酒店等商业充满了机会。另外，科技类的城市必然是移民较明显的城市，人口及消费力、消费理念都是遥遥领先，商业地产的发展一般会处于领先水平。 苏州 GDP以 16-25%的增长势头，在经济快速发展的带动下，居民人均可支配收入已大大超过长三角城市的平均水平，这是这些年来推动苏州商业地产发展的重要原因。 1. 宏观环境分析 之宏观经济与商业地产分析 飞速发展的经济成就商业地产的辉煌 3月 17日，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 3月 18日，国资委要求 78家不以房地产为主业的央企退出房地产业 4月 14日，二套房首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍，首套 90平方米以上不得低于 30% 4月 19日，住建部：严格管理商品房预售制度 4月 21日，二套住房认定以实际套数为标准，以家庭为单位 5月 2日，存款准备率上调 0.5个百分点，冻结 3000亿资金 5月 15日，购买首套住房大于 90平米的，最低首付款上升为房价的 30%，二套房首付款上升为房价款的 50%，三套房首付款也大幅增加，贷款利率为标准利率的 1.1倍。 5月 17日，发展过快的一线城市三套房不放贷 5月 19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布 关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知 ，从下月 1日起实施。其中明确，在本月 31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。 6月 3日，国税总局公布 关于加强土地增值税征管工作的通知 ，对土地增值税预征率设定了下限。 宏观政策概要： 2. 宏观环境分析 之宏观政策与商业地产分析 宏观政策解读： 近期出台的一系列房产和金融政策调控力度大、影响周期长、措施狠和准，大有 “ 宁可错杀一千，不可放过一个 ” 之意，政策将会持续很长一段时间。 本轮政策剑指住宅高房价，对住宅市场的投资和投机打压沉重。 此轮调控中，商业地产投资的显现相对优势，贷款成本与二套房相当的同时，还为住宅市场上部分不具备贷款资格的投资者提供可能。再加上相对高的租金回报、抗风险能力和巨大的物业升值潜力，以及政府的大力支持，不动产投资转向商业地产正成为一种趋势，因此小户型的酒店式公寓以及办公物业将会得到市场的青睐。 市场成交呈现量跌价滞之势，买得上就赚得到的日子一去不再，价值成为投资考虑的关键因素，促使投资性产品在市场上相对受到欢迎。 北京出文禁止酒店类用地项目分层、分单元出售，这将是酒店用地项目市场政策收紧规范的信号，促使酒店类公寓的购买客群更加集中，主要集中于基金公司、投资公司等。 2. 宏观环境分析 之宏观政策与商业地产分析 宏观政策为商业地产的发展锦上添花 2 0 0 9 年6 月- 2 0 1 0 年6 月月度成交套数变化0200040006000800010000- 1 0 0 . 0 0 %- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %住宅成交套数 非住宅类成交套数 住宅升幅 非住宅升幅住宅成交套数 6975 7912 5808 7678 7753 6907 8341 2170 1406 5080 6401 1499 2030非住宅类成交套数 1539 1916 2160 1483 1469 2055 3046 1173 851 1102 2047 865 1791住宅升幅 - 2 0 . 2 9 1 3 . 4 3 - 2 6 . 5 9 3 2 . 2 0 0 . 9 8 % - 1 0 . 9 1 2 0 . 7 6 - 7 4 . 0 0 - 3 5 . 2 0 2 6 1 . 3 1 26% - 7 6 . 5 8 4 2 . 0 9非住宅升幅 - 2 4 . 6 2 2 4 . 5 0 1 2 . 7 3 - 3 1 . 3 4 - 0 . 9 4 3 9 . 8 9 4 8 . 2 2 - 6 1 . 4 9 - 2 7 . 4 5 2 9 . 4 9 8 5 . 7 5 - 5 7 . 7 4 1 0 7 . 0 52009年 6 月7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2010年 1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月从政策实施前后的房产交易情况来看 ， 商业与住宅的交易量在 5-6月大大地拉近了差距 。 新的市场形势下 ，商业销售普遍看好 （ 如汇金新地 6月 15日开盘截止到 6月 31日 ， 商铺仅剩下 2间 （ 30-50 底铺 ， 32席 ） ， 亿象城开盘当天 ， 成交 1000组客户 ， 销售推出总房源的 70%以上 ） 。 市场印证了在宏观调控的严峻形势下 ， 商业成为地产 “ 香饽饽 ” 本案正迎利好东风 。 商业地产成交量： 2. 宏观环境分析 之宏观政策与商业地产分析 政策雷厉风行之下，商业地产投资市场明显走俏 长三角经济活跃，全国前 10甲经济强市，占据 4个，随着城市 一体化经济的发展，城市商务活动越来越频繁； 长三角科技产业约 50%，城市知识化、信息化水平高，商务办公、商务消费日趋增多； 作为知识型城市之一，消费力强大的苏州居民将会推动苏州的商业向高水准发展； 宏观政策的实施，为商业地产锦上添花，商业地产开发正处于大好时机。 经济的快速发展，城铁的营运，宏观政策的推行，本案正处于东风大好的宏观背景之下。 宏观环境分析结论 PART.1-项目立地条件分析 1. 项目规划指标分析 报告 2级目录 3. 项目四至情况分析 4. 项目周边规划分析 2. 项目区位交通分析 土地性质 商业 基地面积 25625.45 总建筑面积 81660 建筑密度 42 容积率 3.18 绿地率 35 1. 项目立地条件分析 之项目规划指标分析 裙楼 +写字楼 裙楼 +酒店 3层商业体 项目属于城铁新城的首期开发，规划彰显商业地标气势 项目是集裙楼商业、酒店、办公为一体的复合型商业，经过开发商的前期规划与酒店商家的接洽，本项目的开发大方向已基本确立。目前要解决的问题是裙楼商业如何定位，如何布局，写字楼如何定位，如何分割。 站前广场 火车站 2. 项目立地条件分析 之项目区位交通分析 项目地处 “ 枢纽站旁、新城核心 ” ，未来人流爆棚。 城铁新城 （高铁站） 项目位于沪宁高铁新区站站前广场，未来这里将形成 “ 高铁，轨道 3号线，无锡机场 ” 一体交织的爆棚人流。 此外，整个新城将规划 10万中高收入的居民，本案所处地将成为新城的 CBD核心区。 项目目前设有有 34、 36、 329、335公交首末站，基本是穿越金阊新城，通往市区，站前北面设有出租车停靠站，另外有地下通道通往站前以西的主干道。 3. 项目立地条件分析 之项目四至情况分析 东面 南面 北面 西面 本案 东面： 紧临交通主干道城际路（牌楼路），对面 是大型动迁小区新浒花园； 西面： 为新区高铁站公交首末站，对面是铁路及 在建的交通主干道； 南面： 紧靠浒莲路、小河，对面是规划中的大型 商业； 北面： 与站前广场连为一体，对面是规划中的商 业项目。 项目未来 “ 四面有人气，两面有商气 ” ，商业优势得天独厚。 4. 项目立地条件分析 之项目所处区域规划分析 大型商业 站前商业 大型商业 本案 高铁站 城铁新城 缔造一座城，导入 “ 十万 ” 人 整个新城规划为集枢纽、商业、商务、居住功能于一体的大型综合区，实属为新区再造一座城，未来，这里不但拥有庞大的车站人流，更有约 10万余人的中高收入的社区居民。 4. 项目条件分析 之项目所处区域规划分析 城铁新城，引发品牌零售纷争，商业地产新贵蓄势待发 目前区域内已有 “ 大润发 ” 、 “ 华润万家 ” 两大零售巨头，从现状来看，华润万家的竞争力在大润发之下，大润发不但可以拦截浒关以西“ 通安片区 ” 的客流，也可吸引浒关老镇的居民，跨过华润万家到大润发消费。 对于大润发： 未来一旦有卖场前 3甲入驻新城，大润发只能是能拦截通安片区的客流，京杭运河以东的客流势必被强悍对手瓜分。因此大润发有在新城内开设浒关 2店的可能。 对于华润万家： 本身是一个较为强悍的卖场品牌，但浒关店现有的物业设施落后，规模及停车都不足，导致竞争力低下，未来，如新城内有优质的卖场物业，华润万家势必搬迁的举动。 对于其它零售商： 未来约 20多万素质较优的消费群构成了一个庞大的稳定消费市场，对于家电卖场、大型百货店，从商家选址的角度来看，基本能满足开店要求。 对于商业地产： 在消费和大型零售店的驱动下，包罗万象的购物中心正蓄势待发。 4. 项目条件分析 之项目所处区域规划分析 枢纽商业区，商务 /旅游客住宿和企业商务办公的理想场所 （ 1）酒店： 项目地处高铁枢纽，客流量大，随着片区商业的开发，这里对于旅客住宿十分便捷，能满足旅客吃、住、玩的一站式需求。 （ 2）办公： 随着片区商业的规划，这里不仅交通方面，