昆山行家地产 2011-11 谨呈：金坛市天誉物流有限公司 金坛天誉物流项目营销推广方案 2 目录： 1、金坛市城市发展概况 2、金坛市商品房整体市场 3、金坛市商品房板块分析 4、金坛市商业市场 5、项目 swot分析 6、项目市场定位 7、项目销售方案 8、项目整盘销售计划及回款 9、 媒体通路费用统计及预算 3 城市总概 金坛 “ 江东福地” 武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为 金 坛 历史沿革 春秋战国 晋 隋末唐 （前 500年） （ 411年） （ 617年） （ 688年） 1949年 1993年 2010年 就 早 有 在 先 石 民 器 活 时 动 代 属 于 吴 地 系 延 陵 县 金 山 乡 境 变 城 动 和 但 隶 县 属 名 关 未 系 变 多 有 中 乡 隋 人 末 自 农 立 民 金 起 山 义 县 唐 改 武 为 后 金 垂 坛 拱 县 四 年 设 立 金 坛 市 县 级 县 2010 市 年 第 全 77 国 位 百 强 4 城市总概 金坛 宁、沪、杭三角地带之中枢 金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年 (617)建臵。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今 (1993年 11月 10日金坛撤县建市 )。 全市辖 7个镇、 1个省级经济开发区：金城镇、 薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积 976.7平方千米，其中陆地面积 781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。 全市面积 975平方公里 2010年 GDP 308.3亿 元 户籍人口 54.9万 市区人口 22万 支柱产业 纺织服装、精细化工、光伏新材料、机械电子 5 城市交通 金坛 水陆空，交通方便便捷 金坛的水陆空交通非常便捷。京 沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在 50公里之内； 到上海港和张家港分别为 2.5小时和 1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、 250公里。 目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时； 在建的京沪高铁将于 2011年 7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需 40分钟，至南京只需30分钟左右； 总长： 200公里 金坛 6 城市规划 “东扩南移，发展三大生活片区” 城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人” 字型生态水景环。 东扩南移： 着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。 居住用地： 包括 中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区， 居住用地人口毛密度统一按 300-350人 /公顷计，至少可 容纳居住人口 24.3万人。 ：城市总体规划 7 城市规划 长远建设目标：建成拥有 30万人口的中等城市 ：城市发展规模（ 2001 2020） 年份 2001 2010 2020 市区总人口（万人） 16 22 24 城市用地规模（ k ） 13.4 21 26.83 丹 金 漕 河 原 城 东 乡 界 钱资荡 通济河与经济开发区界交汇处 城市面积： 62.7平方公里 2020年城市建设用地： 26.8平方公里 8 金坛开发 区规划 金坛开发区区域面积 68平方公里已开发面 积 10平方公里。 开发区注册的企业近 1500家，其中工业企业 1000余家，外商投资企业近 200家。 金坛经济开发区的产业规划： 盐化工产业区 轻纺机械产业区 高新技术产业区 物流出口加工产业区 重大项目预留及橡塑产业区 经济开发区规划为五大产业区 项目位臵 9 金坛湖滨新 城概念规划 高档生态休闲生活居住新城 区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。 目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。 滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。 其中钱资湖水域面积 4.6平方千米，北岸面积 17.54平方千米，南岸面积 18.36平方千米。 10 城市经济发展分析 城市经济发展稳步增长 金坛经济总量持续保持稳定增长 ， 2010年 GDP方突破 308亿元，相应人均GDP突破 56000元，相当于 8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期； 人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升 ， 2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。 11 城市经济发展分析 房地产行业面临着较大发展机遇 第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时 第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。 但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中， 房地产行业也是面临着 较大的发展机遇。 12 城市经济发展分析 金坛市近三年常住人口及人均 GDP发展状况 年份 2007年 2008年 2009年 2010年 总户籍人口（万人） 54.432 54.59 54.65 54.9 人均 GDP（元） 41023 43486 47858 56000 人均 GDP同比增长 21.2% 6% 10% 17% 近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约 22万。 人均 GDP继续保持较快增长， 2010年增长速度逐步加快。 近四年城市规划人口维持 22万 /人，人均 GDP保持较快增长。 13 城市研究小结 1 2 3 4 5 金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区 和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打 造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。 金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未 来城市的发展将高速前进。 东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用 地。 金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三 产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较 低。 人均 GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来 对待生活质量的要求也愈加提升。 14 目录： 1、金坛市城市发展概况 2、金坛市商品房整体市场 3、金坛市商品房板块分析 4、金坛市商业市场 5、项目 swot分析 6、项目市场定位 7、项目销售方案 8、项目整盘销售计划及回款 9、 媒体通路费用统计及预算 15 固定资产投资 年份 城镇固定资产投资 房地产开发投资 占固投比重 2006 46.89 15.21 32% 2007 62.50 17.09 27% 2008 103.64 20.21 19% 2009 89.66 20.43 23% 金坛固定资产投资近两年大增，城市正处 于快速发展周期； 房地产企业对金坛前景信心不断增强，房地产投资增速较快，市场环境较为健康 。 金坛固定资产投资从 06年开始基本每年稳定提升，特别是 08年响应国家基 建投资比重较大，说明 金坛城市发展处于平稳上升周期。 房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明 房地产投资并没出现过热，楼市 发展比较健康。 数据来源：金坛年鉴 房地产投资增速较快，市场环境较为健康 16 商品房价格信息 2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数， 基本保持在 400-600套 /月左右； 7月、 8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续 增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。 2010年金坛商品房成交价格在 5350元 / 17 商品房供应 结构 金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在 08年市场不景气的情况下，依然以高 昂的势头上涨； 2010年，全市房地产施工面积 135.46万，环比增长 0.1%；全市商品房竣工面积 64.94万， 环比下降 27.7。 整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。 金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势 18 商品房供应 结构 房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决 定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛 4月份的去化周期 10月来看， 楼市还是相 对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。 注：去化周期（月） =当月存量 /前六个月平均去化量 商业平均月去化 1万平方米，而住宅平均月去 化 4.4万平方米。 19 商品房销售 信息 2010年金坛商品房销售量为 54.4万 ，新增预售面积为 47.3万； 市场整 体呈现供小于求，市场还存在着强大的 购买力； 市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力。 20 2010-2011年金坛土地市场 编号 地块名称（位臵） 出让面积 （） 规划 用途 容积率 总建 （） 起始价 （万元） 成交价 （万元） 溢价 （ %） 地价 （万 /亩） 楼面地价 （元 / ） 1 西门大街延伸段北西门建材市场西侧地块 3366 商业 2.23 7506.18 389 389 0% 77 518 2 晨风路南金宜公路东侧地块 85739 商业 1.4 120034.6 2572 3050 19% 24 254 3 汇贤路东皇家华园西南侧地块 19948 商业 2 39896 2445 2445 0% 82 613 4 汇贤路东南环二路北侧地块 121140 商住 1.50 181710 8214 8300 1% 46 457 5 城东工商所北侧 5579 商住 2.3 12831.7 1500 1500 0% 179 1169 6 西门建材市场西侧看守所南侧地 11651 商业 1.1 12816.1 1048 1048 0% 60 818 7 丹金溧漕河东金宜公路西侧地块 100000 商业 1 100000 3000 3000 0% 20 300 8 虹桥菜市场地块 12412 商住 2.45 30409.4 2750 6050 120% 325 1990 9 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 29.5 18%