司法考试物权法高频率考点汇总命题点 1：物权优先效力 1.优先效力 （1）物权债权（例外：“ 买卖不破租赁”：“预告登记”发生“债权物权化” ） （2）物权物权 、不动产抵押权的优先性：先登优于后登，登记优于未登记 、动产（自愿登记）抵押权的 优先性：先 登优于后登 ；登记优于 未登记；都 未登记的， 处于同一顺序。 、抵押权与所有权混同时，抵押权的优先性不丧失 、不同担保物权间的优先性：留置权最优 动产中抵押先于质押设立的，留置权 登记抵押权质押 未登记的抵押权 命题点 2：物权行为 1、原始取得：直接依据法律的规定，非依他人既存的权利和意志而取得物权 （1）劳动生产、孳息 （2）公法方式：征用、没收、罚款、罚金等 转载自:考试大 - Examda.Com（3）先占、拾得、发现、添附、时效、善意取得 2.继受取得：依他人既存的权利和意志而取得物权 （1）基于合同（买卖、互易、赠与）： （2）基于继承、受遗赠 3.物权行为：发生物权变动效果的法律行为。 我国物权法采债权形式主义模式，即债权意思表示外加登记或交付即可，不需另 有物权 合意，例外采意思主义。 a、动产：合同 +交付= 所有权；即使是船舶、航空器、机动车等特殊动产，也是如此，是否 登 记，为能否对抗善意第三人的要件。 （物权法 第 24 条） b、不动产：合同+登记=所有权（物权法第 9 条） c、例外的意思主义：土地承包经营权（物 权 法 第 127 条 ） 、地役 权（物 权法 第 158 条） 、 动产抵押权（包括动产浮动抵押）自合同生效时设立。 命题点 3：不动产物权登记制度 一、不动产物权登记 按件收费，不得按照面积、体积或价款的比例收费（物权法第 22 条） 权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明确有错误（物权法第 17 条） 来源：www.examda.com登记错误的补正及法律责任 a、更正登记（物权法 第 19 条） b、 异 议 登 记 ：（物权法第 19 条） 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记 之日起 15 日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人 请求损害赔偿。这说明，异议登记的效力是在 15 日内可以对抗第三人，第三人于此期间内不得主张 善意取得。 c、登记错误的损害赔偿（物权法第 21 条） 预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 。 （物权法 第 20 条） 物权登记的效力体系 a、登记生效主义：主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权与除了有价证券 以外的权利质权的设立 b、登记对抗主义：地役权的设立、变动（第 158 条、第 169 条） 、土地承包经营权的流转变更 与机动车等特殊动产的物权变动（第 24 条） ，以及动产抵押权的变动（第 188-189 条 ） ； c、无需登记：土地承包经营权、宅基地使用权未强行要求必须登记。 二、动产的交付：现实交付与观念交付 简易交付：法律行为生效时（物权法第 25 条） 指示交付：转让请求第三人返还原物的权利代替交付（物权法第 26 条） 占有改定：后一个约定生效时即为交付（物权法第 27 条） 三、不以登记或交付为标准的物权变动 因公法行为导致的物权变动，法律文书或征收决定生效时发生效力（物权法第28 条） 因继承或受遗赠行为导致的物权变动，继承或受遗赠开始时发生效力（物权法第 29 条） 因合法建房、拆除房屋等事实行为导致的物权变动，事实行为成就时发生效力（物 权 法 第 30 条） 上述特殊物权变动，当所有人处分该物权时，必须先登记，否则，不发生物权效力（物 权 法 第 31 条 ） （宣 示 登 记 ） 命题点 4 ：所有物 1、国家专有（全民）所有权 （1）矿藏、水流、海域（物权法第 46 条） （2）城市市区的土地（物权法第 47 条） www.xamda.CoM 考试就上考试大（3）无线电频谱资源（物权法第 50 条） （4）国防资产（物权法第 52 条第 1 款） 此外：以下这些财产既可以归国家，也可以归集体或个人所有。 （5）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的 除外。 （物权法 48 条） （6）法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 物权法 49 （7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。 物权法 51 （8） 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的， 属于国家所有。 物权法 52 2、 建筑物区分所有权： （1）专有权行使不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益 （2）属于业主共有的部分为：对共有部分不得放弃权利不履行义务 建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外； 建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外； 建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房； 占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； 建筑物及其附属设施的维修基金。 （3）注意小区内事先规划的车位、车库不属共有部分 （4）成员权的管理规则 改建、重建建筑物及其附属设施的，筹建、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面 积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。 其他重要事项（见物权法第 76 条第（1）- （4）项） ，应当经专有部分占建筑物总面积过 半数据的业主且总人数过半数的业主同意。 （5）业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房；若改的，除遵守法律、法规、 管 理规约外，应经有利害关系的业主同意。 （物权法第 77 条） 命题点 5 所有物取得的特别规定 1、拾得遗失物（漂流物）：事实行为，遗失物并非无主财产。 （1）拾得人报告义务 （2）拾得物保管义务（物权法第 111 条） （3）拾得人的权利（物权法第 112 条） 拾得人可主张必要费用 来源：www.examda.com一般无报酬请求权，但有悬赏广告的除外 拾得人侵占遗失物的，丧失必要费用请求权和悬赏报酬请求权 （4）遗失物归属：招领公告之日起 6 个月内无人认领，归国家。 2、善意取得： （1）目的：保护善意第三人，维护交易安全 （2） 构 成 要 件 ：（物 权 法 第 106 条） 标的物包括动产和不动产： 动产仅限于委托占有的场合，对非基于所有人的意思的占有原则上不适用善意取得。不动产一般发生在权利的真实状态与登记状态不一致的场合。转让人无权处分（这是前提） 第三人以有偿方式取得：排除无偿取得即赠与、继承、遗赠不适用善意取得。 第三人受让财产时为善意 转让的财产已经完成交付或登记 （3）效力 第三人取得所有权， 原所有权人丧失所有权， 无权处分人赔偿原所有权人的损失 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者 应当知 道该权利的除外。 物权法 108 （4）遗失物一般不适用善意取得，权利人有两种选择：向无权处分人请求赔偿自知道或应 当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还。但受让人如通过拍卖或有经营资格者处购得，权利 人需支付受让人所付费用。 （物权法第 107 条） （5）特别注意：善意取得与无权处分的关系：即（物权法第 106 条）与合同法第 51 条 的关系。命题点 6：共有 一、按份共有 1. 对按份共有的推定（ 物 权 法 第 103 条）：除具有家庭关系外，无约定的，推定为按份共有（废 止了民通意见 88 条规定） 2. 按份共有的内部收益关系 （物权法第 104 条）：有约定从约定，无约定或约定不明的，按出 资额；不能确定出资额的，视为等额。 3. 按份共有人的管理行为 （1）保存行为：各共有人可单独为之 （2）重大修缮和处分行为：2/3 以上份额共有人同意（物权法第 97 条） 4. 按份共有人的处分行为 （1）按份共有人处分自己份额：可以设定抵押；可以自由转让，其他共有人有优先购买权 （2）按份共有人处分共有物：2/3 以上份额共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定 ； 若第三人符合善意取得要件，则受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 5. 按份共有的外部关系：连带债权、连带债 务；但法律另有规 定或第三人知道 共有人不具有连带关系除外。 二、共同共有 1.类型 （1）夫妻共有 考试大论坛（2）家庭共有 （3）从继承开始到分割完毕期间的遗产 2.管理：重大修缮行为，需全体共有人同意；保存行为，各共有人可单独为之 3.处分共有物： （1）全体 共有人同意，否则，构成无权处分，合同效力待定；若第三人符合善意取得要件，则 受保护；其他共有人追究擅自处分人的侵权责任。 4.外部 关 系 ：连带债权、连带债务。但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系除外 . 命题点 7：用益物权 一、土地承包经营权 1.土地承包经营权的生效采意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。 （物权法第 127 条 ） 2.土地承包经营权的客体：集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地 .（物 权 法 第 124 条） 3.承包期限：耕地，30 年；草地，3050 年；林地，30 70 年；特殊林地，可延长。期满可 续包。 4.承包人权利义务： （1）以家庭承包方式取得的土地承包经营权，只能依法将承包经营权采取转包、互换、转让 等 方式流转；流转变更，未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“ 四荒地”，其承包权可以转让、出租、入股、抵 押或以其他方式流转。 （物权法第 133 条） 5.发包人义务： （1）承包期内不得调整承包地，除非因自然灾害严重毁损的（物权法第 130 条）（2）承包期内不得收回承包地（物权法第 131 条） 三、建设用地使用权 1.适用对象与范围：国有土地的地表、地上（空中架线） 、地下（埋设管线） 2.取得原因：划拨、出让（应书面形式订立合同） 、转让（应书面形式订立合同） 来源： 考试大3.登记的效力：登记要件主义，建设用地使用权自登记时设立。 4.建设用地使用权人的权利： （1）可将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押（物权法第 143 条） （2）上述行为应采书面形式订立合同，且期限不得超过建设用地使用权的剩余期限（物 权 法 第 144 条） （3）进行变更登记（物权法第 145 条） （4）房随地走（物权法第 146 条） （5）地随房走（物权法第 147 条） 四、地役权： 1.地役权取得： （1）基于地役合同取得设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役 权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善 意第三人。 （2）基于让与而取得。但是由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之， 并亦应有书面合同。 （3）基于民事行为以外的原因取得地役权的；如继承。 2.地役权两个最主要特征 （1）从属性：从属于需役地 地役权不得单独转让（物权法第 1