上海嘉定新城 B18-1A商办地块评估报告 2011.09.23 同策咨询与研究发展中心 专业 精准 前瞻性 可操作性的顾问服务 同策咨询 Tospur Consulting 背景资料 住宅用地开发商已无热情 2011年 9月份上海共有 33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有 2幅，其中 1幅是在 9月 1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有 19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有 1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积 81252.4平方米，容积率 2.0，规划建筑面积 16万平方米，起始总价为 11.86亿元，起始楼板价 7300元 /平方米，与该区域的普遍楼板价 7500元 /平方米相当。 高溢价出现在商业地块 据上海规土局网站统计显示，今年前 8个月嘉定区域内共成交经营性用地 29幅，成交面积共计 146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的 18%，居各区之首。而 9月的首场土地出让也以嘉定 4幅土地开场，这 4幅土地包括 1幅纯宅地， 1幅商住办用地和 2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以 1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积 12737.1平方米，起始价格为 8789万元，溢价率 55.88%，楼板价 3585元 /平方米；上海新沙滩实业有限公司以 1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（ B19-1）商办地块，溢价率 0.94%，楼板价 2017元 /平方米。该地块曾在 2010年 9月 21日进行预申请，本次出让面积 19085.2平方米，起始价格为 1.07亿元。 本报告评估的是即将推出的嘉定新城 B18-1A商办性质地块，出让面积为 1.3万平方米，容积率为 2.8。 同策咨询 Tospur Consulting 提纲： 基本概况 1 整体市场 分析 2 地块前期定位 3 地块评估总结 4 地块概况 区域概况 地块现状总结 区域土地市场分析 地块 SWOT分析 板块商品房市 场分析 地块可发展物业 车位配比建议 地块未来产品价格预测 板块商品房市场总结 地块价格预估与分析 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 区位 ： 嘉定位于上海的西北部 ， 是名副其实的江南历史文化名城 。 东与宝山 、 普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江 （ 苏州河 ） ， 与闵行 、 长宁 、 青浦三区相望；北依浏河 ， 与江苏省太仓市为邻 。 嘉定区辖 3个街道 、 7个镇 ， 1个新区 、 1个市级工业区 。 近年来 ， 在改革的浪潮中 ， 嘉定凭着特殊的区位条件和历史 、 人文 、 基础设施等方面的诸多优势 ， 吸引了海内外众多的外商前来投资创业 ， 成为广受瞩目的投资沃土 。 交通 ： 09年年底开通的地铁 11号线及多路公交线路 ， 使嘉定区域之间及到达市区更加便利 。 嘉定区基本概况 嘉定区主要六大房产板块： 嘉定北部板块 、嘉定主城区板块 、 安亭汽车城板块 、 南翔板块、 江桥板块 、 真新板块 本地块位于嘉定新城主城区板块内 。 地铁 11号线 同策咨询 Tospur Consulting 嘉定老城区 安亭 南翔 江桥 马陆 本地块位臵 嘉定新城核心区 嘉定重点发展区域分布图 嘉定新城核心区 ： 汇集众开发商 ， 高端定位 ， 打造具备文化内涵的高端商务核心区 嘉定目前已经形成了 2个核心商圈 （ 老城区商圈 、 新城核心区商圈 ） 和 4个区域级商圈 （ 马陆商圈 、 南翔商圈、 安亭商圈 、 江桥商圈 ） ， 本地块则位于新城核心区商务商圈 ， 受制于核心商圈的集中商业的限制 ， 承接核心商圈商业氛围的辐射 ， 目前新城区各项配套严重缺乏 ， 人气不足 ， 未来商业办公氛围浓郁 。 嘉定区商业商务现状 本地块 主城区：主驱动轮片 ， 体现传统文化 、 现代文明 、运动休闲及生态魅力 。 同策咨询 Tospur Consulting 嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云 CBD、保利大剧院） 现代功能之城 多维网络之城 怡景生态之城 立体空间之城 “ 一轴、一心、四瓣、数点、几片 ” “ 一轴 ” 的主题为 “ 紫气东来 ” ， 即荷花之干 “ 一心 ” 即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊 ， 堪称新城最高雅 、 时尚之所； “ 四瓣 ” 即荷花之城的四朵花瓣 “ 数点 ” 比喻散落在荷花上的露珠 ， 是分布在横沥河两岸 ， 连接新城与老城的建筑小品 ， 体现着新城的文化品位与内涵 “ 几片 ” 是荷花的碧叶 ， 是生态公园和创业园区， 以及 F1和轨道交通的大平台 ， 共同托起嘉定新城这朵绚丽的荷花 分别是 1000亩的生态公园和建成的轨道交通 11号线 紫气东来 司法中心 地块 同策咨询 Tospur Consulting 区域概况总结 购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可，区域发展乐观 政府的完善规划 特殊区位 交通便利 定位高端商务核心区 人口“被动郊区化” 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间） 地块名称 嘉定新城 B18-1A地块 占地面积 (公顷） 1.3 建筑面积 (万方 ) 3.64 地块四至 东至基地边界、南至基地边界、西至合作路、北至天祝路 性质 商业 40年 +办公 50年 容积率 2.8 白银路站 嘉定新城站 同策咨询 Tospur Consulting 江 苏 省 青 浦 区 闵 行 区 宝 山 区 地块区位现状（主城区板块，临近 11号线嘉定新城站） 地理位置 宗地位于上海市的嘉定区 。 嘉定新城 B18-1A地块位于嘉定区的嘉定主城区板块 ， 东至 B18-1B基地边界 、 南至 B18-1C基地边界 、 西至合作路 、 北至天祝路 。 与 B19-1地块相邻 。 交通可达 地块东面靠近司法中心，处于嘉定区核心行政区域，周边分布有大量的写字楼，办公氛围浓厚。 地铁 11号线的嘉定新城与白银路站均离本地块不远，步行约 15分钟，或可方便换乘公交嘉定 9路抵达永盛路，即地块东侧。 区域内嘉亭线、嘉定 1路、嘉定 6路均可与安亭、嘉定老城连接。 上海市 同策咨询 Tospur Consulting 宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段） 场地不够平整，较多的堆坡，目前正处于平整阶段。 地块内动拆迁工程基本完工，目前还剩一小栋小厂房在拆。 地块的前身是工厂，地面干燥不潮，灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河，自然水系景观较好。 同策咨询 Tospur Consulting 1 地块四至（周边人气不足、配套极为欠缺） 北面的天祝路目前不通 ， 正处于封路整改阶段 ， 由于项目北侧规划有长约 2800米的紫气东来绿化带 ， 使得原始的天祝路需要南移 ， 目前新建的天祝路处于规划施工阶段 ， 可能要穿过本地块 。 西面的合作路也处于整修延伸阶段 ， 施工环境嘈杂混乱 。 地块周边的整体路况较差 ， 均处于施工平整阶段 。 3 1 3 2 2 4 5 5 4 天祝路 合作路 金太怡和 嘉鼎国际 东云街 同策咨询 Tospur Consulting PART 1 区域概况 地块概况 地块现状总结 同策咨询 Tospur Consulting 地块现状总结 地块现状及周边 环境嘈杂 路况较差 人气不足配套极度缺乏 紧邻紫气东来、司法中心 紧邻地铁 11号线 紧邻新城初级中学 同策咨询 Tospur Consulting PART 2 区域土地市场分析 板块商品房市场分析 商业市场分析 办公楼市场分析 住宅市场分析 酒店式公寓市场分析 房地产市场小结 同策咨询 Tospur Consulting 嘉定 2005年 -2011年 9月土地供应情况 嘉定区土地供应在 06年有了大幅增长 ， 约为 05年的两倍 ， 为 340万方； 2008年土地供应量最大 ， 共 113幅土地 ， 土地面积为 380万方 ， 可建筑面积达 624万方 。 2006到 2009年土地供应大致保持稳定 ， 都在 300万方以上； 2010年土地供应较 09年下降了约 90万方 ， 为 242万方；而 11年上半年土地供应为 170万方左右 ， 占 10年全年的 2/3,若保持这个势头 ， 则将较 10年有较大增长 ， 土地市场供应较充足 。 嘉定土地市场供应情况分析 同策咨询 Tospur Consulting 18 18 从 2005年至 2011年 ， 嘉定区通过招标 、 挂牌拍卖等方式出让土地 424幅 ， 共计出让土地面积达 1914万平米 ， 其中住宅 114幅 1050万平米 ， 商办 92幅 213万平米 ， 工业用地 214幅 632万平米； 2005-2011年 ， 嘉定区土地出让主要位于嘉定主城区板和南翔板块 ， 合计占 57%。 近年来土地供应逐步集中于嘉定主城区板块 ， 2009土地出让占总出让面积的 53%。 2005-2009年嘉定主城区板块出让土地成交价在逐渐增长； 2009年之后 ， 价格有所下跌 。 嘉定区土地出让分布状况 嘉定区出让土地板块分布 嘉定主城区板块出让土地情况