资产证券化市场月报 图表18：2018年11月交易所ABS发行情况 .15 图表19：2018年11月交易所各底层资产发行情况 .15 图表20：11月交易所ABS优先A档发行利率（%） .15 图表21：11月银行间ABS优先B档发行利率（%） .15 图表22：上交所资产支持证券二级市场成交情况.16 图表23：深交所资产支持证券二级市场成交情况.16 资产证券化市场月报 一、 一文看懂个人住房抵押贷款支持证券 近年来，个人住房抵押贷款资产支持证券（简称“RMBS”）发展迅速，2018 年至今 截止 2018 年 12 月 18 日，后同。 ，RMBS 已发行 5,729.59 亿元，占信贷资产支持证券发行总金额的62.63%，RMBS 已经成为银行间信贷资产证券化市场的重要组成部分。本文对RMBS 的基础资产、交易结构、增信措施和风险关注要点几个方面进行深入分析，以供投资者参考。 1. 什么是个人住房抵押贷款支持证券？ 个人住房抵押贷款资产支持证券（简称“RMBS”）是指在中国境内，银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。作为基础资产的个人住房抵押贷款，是借款人购、建、修住房时以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任，向银行或住房公积金管理中心申请的一种贷款方式。个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。 图表1：个人住房抵押贷款的三种类型 商业性住房贷款 住房公积金贷款 组合贷款 是指由各地住房公积金管理中心运用是指商业银行运用信贷资金向个 是指个人购房时同时申请商业性住房贷款定义 个人及其所在单位所缴纳的住房公积人发放的贷款 和住房公积金贷款金委托商业银行发放的专项住房贷款 1.提出申请。分别向公积金管理中心和商业1.借款人选购好房子，并且向银1.借款人选购好房子，向银行提交申 银行提交材料。 行提交贷款申请。 请，并填写住房公积金个人住房抵 2.签订合同。借款申请人获得公积金个人住2.银行对借款人的贷款申请、购押贷款申请表。 房贷款额度之后，持公积金管理部门出具房合同、协议及有关材料进行审2.银行对有关资料审核。 的公积金个人住房贷款委托通知单，向查。 3.将有关资料送市公积金管理中心审 贷款行申请组合贷款，客户在接到银行同3.借款人将抵押房产的产权证申请流程 核。 意贷款的通知后，需与贷款银行就公积金书、保险单、有价证券提交银行4.市公积金管理中心审核通过。 个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别收押。 5.银行与借款人签订借款合同，并办 签订借款合同和担保合同，并视情况进行4.借贷双方担保人签订住房抵押理相关的抵押担保等手续。 公证。 贷款合同并进行公证。 6.发放贷款。 3.办理抵押、保险。 5.发放贷款。 7.借款人分期还贷或结清。 4.发放贷款。 6.借款人分期还贷或结清。 5.按期还款或结清。 来源：国金证券研究所整理 对 RMBS 的发起人来说，个人住房抵押贷款证券化最主要的作用是盘活存量资产、提高资产使用效率、降低银行体系风险和公积金管理中心的流动性风险。具体来说，对商业银行而言，发行 RMBS 可以实现银行风险资产出表，在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下盘活住房抵押贷款、腾出信贷额度，有助于银行提高资产使用效率；对公积金管理中心来说，发行 RMBS 能够缓解其资金流动性风险。在部分地区，公积金贷款发放额和提取额增长较快，出现了公积金现金流量入不敷出的现象，流动性较为紧张，通过公积金 RMBS 来盘活存量资金可以缓解公积金资金的流动性风险。 而从投资者角度来看，RMBS 的入池资产分散性较高，发行利率与短融中票通常具有一定的利差，存在一定的配置价值。 2. RMBS 在我国的发展历程 我国自 2005 年开展信贷资产证券化试点以来，2005 年和 2007 年分别成功发行了两单 RMBS 产品，分别是中国建设银行股份有限公司发起的建元 2005 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元 2007 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。2008 年受到国外金融危机的不利影响，RMBS业务曾一度暂资产证券化市场月报 项目名称 发起机构 优先级占比 发行总额（亿元）中盈 2018 年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国银行股份有限公司 86.02% 83.00 工元 2018 年第五期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.44% 118.00 工元 2018 年第六期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.51% 114.09 建元 2018 年第十二期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.50% 100.00 工元 2018 年第七期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.71% 113.02 建元 2018 年第十三期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.62% 99.97 工元 2018 年第八期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.70% 134.22 工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.88% 133.63 兴元 2018 年第三期个人住房抵押贷款资产支持证券 兴业银行股份有限公司 85.01% 85.35 建元 2018 年第十四期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 84.10% 100.00 建元 2018 年第十五期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 84.13% 87.96 工元 2018 年第十期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.93% 133.79 农盈 2018 年第五期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国农业银行股份有限公司 87.24% 103.16 交盈 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 交通银行股份有限公司 90.08% 93.14 工元 2018 年第十一期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.87% 133.41 惠益 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 中信银行股份有限公司 87.53% 71.97 建元 2018 年第十六期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.07% 91.50 建元 2018 年第十七期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 87.70% 133.64 建元 2018 年第十八期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.90% 150.40 和家 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 招商银行股份有限公司 97.52% 40.40 交盈 2018 年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券 交通银行股份有限公司 87.61% 78.42 工元安居 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 85.63% 143.64 建元 2018 年第十九期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.15% 138.71 工元安居 2018 年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 85.53% 143.23 建元 2018 年第二十期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 85.71% 140.01 广元 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 广发银行股份有限公司 86.08% 52.78 工元安居 2018 年第三期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.18% 142.84 中盈万家 2018 年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国银行股份有限公司 84.78% 94.24 兴元 2018 年第四期个人住房抵押贷款资产支持证券 兴业银行股份有限公司 85.05% 98.64 建元 2018 年第二十一期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 87.05% 167.95 中盈万家 2018 年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国银行股份有限公司 83.23% 97.20 工元安居 2018 年第四期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 85.53% 142.75 工元安居 2018 年第五期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国工商银行股份有限公司 86.06% 143.28 交盈 2018 年第三期个人住房抵押贷款资产支持证券 交通银行股份有限公司 88.26% 59.82 建元 2018 年第二十二期个人住房抵押贷款资产支持证券 中国建设银行股份有限公司 86.07% 113.05 来源：Wind，国金证券研究所 3. RMBS 的基础资产分析 3.1. RMBS 基础资产的特点 与其他类型的信贷资产证券化相比，RMBS 基础资产具有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵质押率高和同质化程度高等特点。RMBS 平均入池笔数为 36,354 笔，基础资产分散性程度远高于其他类型的信贷证券化产品，具体来说： RMBS 基础资产的贷款剩余期限较长。已发行的 RMBS 产品中贷款加权平均剩余期限为 122.09 个月，宏观环境对其影响程度较大，一般情况下，期限越长，借款人所面临的外部风险也越大，其违约的可能性也越高，住房贷款一般采取浮动利率计息方式，期限越长，市场利率的波动对入池资产的影响的不确定性就越大。 RMBS 基础资产的抵质押率较高。个人住房抵押贷款都有所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押。一般来说，抵质押率越高，回收率越高，借款资产证券化市场月报 人一般是用来购买当地住房，故入池贷款一般会集中在同一个城市，地区集中度一般高于商业性住房贷款，公积金住房贷款带有很强的区域特征。因此分析公积金贷款的风险时，需关注当地经济和房地产行业发展状况。 加权平均贷款利率较低。一般首套房公积金贷款均执行公积金贷款基准利率，二套房贷款利率有所提高。从整体上看，公积金贷款利率低于商业性住房贷款利率。 公积金RMBS与商业性RMBS相比，交易结构一般有多种增信措施。公积金RMBS因为资产端利率低、贷款期限长，故有一定的负利差压力，为了缓解这种负利差压力，通常会设置一些额外的增信措施，例如设置超额抵押和延长证券的封包期等增信措施。