1,堰 山 和 畔,2013年11月,产品定位思路,堰山和畔后期开发在产品品质方面存在两种截然不同的开发方向： 一：延续前期低端产品路线，依然主打都江堰、乡镇、三洲、外省路线，此方案市场空间有风险，价值低，开发节奏受严重制约； 二：大幅度提升产品品质，走高端产品路线，扩大目标市场范围 根据前期工作成果，后续产品基本排除第一种方案，走高端产品路线 由于目标客群范围扩大，伴随而来的问题是竞争对手覆盖范围扩大，因而，本次调查针对产品业态（住宅/商业）的不同,选择的竞争对手覆盖范围不同； 商业主要选择都江堰主城区 住宅竞争对手选择方案是：都江堰城区项目普遍关注，青城山盯住大盘和特色盘，成都关注特色和声望盘,说明,3,第一篇 市场 第一节 都江堰住宅市场情况 第二节 青城山住宅市场情况 第三节 都江堰商业市场情况 第四节 都江堰城市规划 第五节 市场研究结论 第二篇 整体思路 第一节 整体思路 第二节 策略 第三篇 产品建议 第一节 产品规划建议 第二节 四种产品布局思路,目 录,第一节 都江堰主要在售住宅情况,第一篇 市场,1/1 都江堰在售项目基本情况,项目分布情况,目前，都江堰在售住宅项目约20个。其中，蓝光赵公大院已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态；泓坊河畔一期售完，后续产品未推出，上善栖尚未推出。经了解及比较筛选，此次调查分析项目14个，其中，外滩新天地规模太小，国际名都项目之前曾有研究，在此不再赘述： 1、外滩新天地 2、枫尚领域 3、愿景青城雪 4、建工紫荆城 5、滨江丽景 6、青城半岛 7、御景豪庭 8、都江明珠 9、钱江美域 10、国际名都 11、君悦名筑 12、中信云栖谷 13、中华青城 14、宁江大院,6,2/1 都江堰在售项目基本情况,7,2/1 都江堰在售项目基本情况,8,2/1 都江堰在售项目基本情况,9,2/1 都江堰在售项目基本情况,10,2/1 都江堰在售项目基本情况,11,2/1 都江堰在售项目基本情况,12,2/1 都江堰主要项目评述,1、板块划分及发展状况 目前都江堰住宅项目主要集中在三大板块：南部板块（江安河以南），中部板块（江安河与柏条河之间）和北部板块（柏条河以北）。中部板块项目分布最密集，为都江堰主城区；南部板块尤其玉堂片区为政府规划发展方向，目前分布高端项目最多，北部板块靠近都江堰工业区； 2、项目规模 从规模上划分可分为3类：800亩以上盘3个：云栖谷、紫荆城、堰山和畔，300500亩盘2个：中华青城和御景豪庭，其余为200亩以下盘，是市场主流规模； 3、档次情况 根据项目定位档次和品质，可划分为2类：高档盘，以云栖谷和宁江大院为典型，基本代表都江堰目前开发的最高水平，其余为普通盘，是市场主流 4、产品形态 主要表现为类别墅，洋房，高层及小高层3类，类别墅（独栋、叠拼、联排）体量较少，不到市场供应量10%，类别墅中叠拼占绝对主力，洋房产品体量也较少，其体量与类别墅产品相当，其余为小高层及高层产品，在小高层及高层产品中，1118层产品是绝对主流，占整个市场供应量的70%以上 5、关于超高层 都江堰市场上，有超高层产品的仅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市场追捧，尤其高楼层部分销售非常理想而未出现市场抗性，御景豪庭由于自身运作和产品原因出现状况，但在售单位依然出现高楼层部分销售更佳状况。这2个项目消费群体基本为本地客户，至少可以说明：1超高层即使在都江堰市场也有发展空间，2虽地震心理阴影仍在，消费者追求更高境界，更远更宽视野的追求没有停止,综合分析与评述,13,13,6、卖点情况 都江堰项目核心卖点基本为五类：山景，河景，建筑与园林，地段，高铁。在五大卖点中，地段不可复制，河景是都江堰最为普遍的自然资源，对本地市场吸引力有限，山景相对河景更有价值，建筑与园林对本地客户最具吸引力，所以，在建筑与园林上做的出彩的项目大多都受到当地的追捧，以云栖谷、宁江大院、君悦名筑为代表 7、购置目的 根据消费者购置目的，大致可以划分为度假型第二居所，刚需，改善型居所3类，刚需第一居所是主要集中在中部板块，改善型居所主要集中在北部板块，度假型第二居所集中在云栖谷所在的南部板块 8、客源区域 都江堰项目区域度较为清晰，云栖谷大部分为成都客户度假第二居所，紫荆城成都客户，其余项目基本都是本地客户为主，三洲为辅 9、价格情况 类别墅产品均在1100014000，价格波动不大尤其同类产品价格都较稳定，洋房产品在55008000之间，价格波动幅度较大，不同项目同类产品价格变动大，小高层及高层产品均在在45005300之间，因地段不同而变化，价格波动幅度也很小 10、户型区间 中部板块和北部板块主打本地客户，以100140之间套三户型为绝对主力，搭配少量90100的小套三和8090的套二，类别墅产品由于主打度假，户型区间都趋小化,综合分析与评述,2/1 都江堰主要项目评述,14,14,14,11、建筑风格 “外资”建筑风格是觉得主流，尤其以托斯卡纳为最常见风格，其次为西班牙、新古典，中式风格和现代风格也有，但很少 12、容积率 中端项目容积率基本都在1.62.0之间 13、通过中信云栖谷项目成功运作可以看出，只要项目具有过硬的品质，卖点突出，其在与青城山项目的竞争中依然有广阔的市场，通过宁江大院也可以看出，只要项目品质过硬，吸引本地高端消费群体完全可能，同时，本地高端群体也大有人在,综合分析与评述,2/1 都江堰主要项目评述,15,3/1 都江堰部分项目摄影,云栖谷,云栖谷,云栖谷,云栖谷,16,3/1 都江堰部分项目摄影,青城半岛,御景豪庭,枫尚领域,摄于御景豪庭20F,17,3/1 都江堰部分项目摄影,紫荆城,紫荆城,都江明珠,都江明珠,君悦名筑,18,4/1 成都特色及声望盘借鉴,1、麓山国际社区 4300亩，以规划大尺度、景观、高尔夫配套见长；10年深根细作，少量多批，让项目的成长与市场的成长同步；产品品质一般 2、蔚蓝卡地亚 成都本土品质标杆，材料、施工工艺控制较好，但规划尺度一般 3、铂雅苑 以规划大尺度和品质见长，户型区间特别大，高标准精装修，以高标准和装修技术见长，但项目位置稍偏和稍远是其硬伤 4、誉峰 城市顶级空中别墅，以户户空中泳池，超高电梯配置（2梯1户，1梯1户，精装修），顶级配套等见长，基本为超大户型，装修材料顶级，但施工工艺一般，其业主多为地产行业老板级，作为城市传世住宅打造,广州星河湾：大尺度规划，已“近乎变态的执着”要求选材用料及装修控制，深根细作，成就国内品质地产传奇，也开创了“品质”地产开发模式，被行业纷纷传唱和学习借鉴,成都本土,国内案例,第二节 青城山大盘及特色盘项目情况,第一篇 市场,1/2 青城山在售项目基本情况,目前，青城山在售项目约10个，其中，泰达上青城已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态。经了解及比较筛选，对堰山和畔有参考意义和竞争威胁的项目4个： 中铁水映青城 中国水电青云阶 龙湖小院青城 海航香颂湖,项目分布情况,1/2 青城山主要项目详细情况,1/2 青城山主要项目详细情况,2/2 青城山主要项目评述,1、小院青城和水映青城规模有限，尤其小院青城后续体量已不多，且这两个项目特色不突出，对堰山和畔威胁有限； 2、香颂湖和青云阶规模大、项目特色突出，性价比较高，项目整体运行良好，且其后续供应量大，对堰山和畔项目威胁极大，尤其是香颂湖； 3、青城山项目都成功吸引成都客户到此购房，说明“第二居所”实现的可能性是毋庸置疑的； 4、独栋产品的价格在22000左右，联排产品价格在12000左右； 5、青城山产品类型中，联排为主力，其次为独栋和类别墅（叠拼、四拼），并辅之少量洋房； 6、在建筑风格上均采用“外资”风格； 7、在产品打造上，香颂湖和青云阶特色突出，在营销道具（营销中心、样板房、示范区等）打造上，基本每个项目都是“大手笔”，尤其是相熟和青云阶,综合评述,3/2 青城山楼盘摄影,青云阶,青云阶,青云阶,青云阶,3/2 青城山楼盘摄影,香颂湖,香颂湖,香颂湖,第三节 都江堰商业情况,第一篇 市场,经此次调查，都江堰目前已开业大型商业项目为大润发、百伦广场；具有一定规模和体量商业的项目1、青城半岛，2、上善熙，3、龙潭湾广场，4、外滩新天地，5、愿景青城雪，6、泓坊河畔，7、钱江美域，8、时代春天，9、云栖谷商业地块， 10、紫荆城商业地块都江堰目前此次商业调查主要从以上2个方面开展,1/3 都江堰商业项目详细情况,1、上述商业是即将推出或已在营业的，且都较具规模，还有部分以小规模底商形式存在的，以及部分较早修建，正在营业的，未予统计，； 2、经初步统计，未来2年内推出商业面积在80万以上，较早商业面积估计至少50万以上，累计130万以上 3、据了解，对于世界一线城市而言，城市商业面积的最大体量为人口总量的5.5倍，既人均商业面积5.5 ，否则，城市商业就会存在很大风险 4、从人口总量来说，作为三线偏向4线城市的都江堰情况看，即使考虑到城市规划和未来人口增量因素，其商业体量仍然呈明显过剩趋势 5、从经营状况看，白伦广场和大润发状况良好 6、商业性质划分为城市型和区域型、专业性三种，主要是根据其吸纳和辐射的终端消费群体覆盖范围角度而言的，本地商业项目性质上基本为区域型、配套型商业，城市型综合体案例仅百伦广场一家成功案例，未有定位非常专一的专业化市场 7、价格上商业价格普遍不高，南部板块和北部板块一楼2万左右是主流，均价1.21.5万，中部主城板块1F少量能达到4万，均价22.2万 8、业态上，服装和餐饮是主流业态，也预示着未来这两种业态可能会竞争惨烈 9、经实地走访，目前都江堰本地可售型商业项目在销售上多多少少都存在一定的问题，叫好又畅销的项目目前没有,综合评述,2/3 都江堰商业项目评述,外滩新天地,青城半岛,百伦广场,3/3 都江堰商业项目摄影,百伦广场,3/3 都江堰商业项目摄影,百伦广场,百伦广场,大润发,大润发,第四节 都江堰城市规划,第一篇 市场,城市性质：以世界遗产为特色的国际性旅游休闲城市、国家历史文化名城，灾后重建的典范城市 城市职能：1、 “都江堰青城山” 世界自然文化遗产地。2、以独特“山水田林堰城”为自然人文特色的国际休闲度假目的城市。3、承接成都平原向川西地区辐射区域交通与服务中心。 城市规模：2010年30万人，至2020年40万人 中心城区发展方向：南拓，发展聚源片区，加强成灌发展带产业聚集于人口疏解功能，对接成都；西优，发展玉堂片区，完善旅游服务配套；疏解、完善、提升老城片区和环城片区，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色 蒲阳组团发展方向：建成集约环保型工业、商贸物流、技术孵化、科技研发、生活居住、休闲运动旅游互动发展 发展目标：至2015年，都江堰实现年接待游客2000万人次以上，入境游客60万人次以上，旅游收入160亿元以上,1/4 都江堰城市规划,1/4 都江堰城市规划,都江堰城市发展为向西、向南发展，堰山和畔不在城市发展方向上； 项目所在区域规划发展方向为工业，对项目发展高端物业不利； 根据