房贷基础简介,21世纪不动产上海锐丰 法务及交易服务中心 谢垒华 JUNE. 2008,2,目录,房贷的现状及发展 公积金及商业贷款模式及比较 银行部分贷款政策简介 外币贷款 贷款资料及费用,3,房贷的发展及现状,4,成熟市场按揭贷款来源,澳大利亚,英 国,美 国,Source: Literature Research, CVA analysis,5,发达的商业性抵押贷款体系 拥有发达的抵押二级市场，证券化规模庞大 抵押二级市场的存在，使按揭服务（Mortgage）公司得以拥有存在和发展的空间 按揭经纪人（Mortgage Broker）,商业抵押贷款模式代表-美国住房抵押市场,6,按揭贷款现状,2007年政府对房地产行业再次进行宏观调控的一系列的新政策，对中高档房产的价格飙升起到了一定的抑制作用。投资过热和过渡竞争降低了银行控制风险的能力。自07年初央行针对个人按揭贷款连续出台了一系列的调控政策，1年之内5次针对贷款利率进行了调整，规范银行的贷款制度，中国人民银行、银监会曾于9月27日发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。,7,商业贷款及公积金贷款,8,公积金利率,公积金利率 0.5至5年：4.77% 6至30年：年利率为5.22%,9,住房融资的三种模式,商业抵押贷款模式 住房公积金模式 住房公积金制度：上海 1991 商业性抵押贷款体系：上海 1993,住房按揭贷款模式,10,2007年9月1日起，对住房公积金贷款的额度上限做了调整： 对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以个人为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。 只有一个人参与贷款的家庭：基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。,公积金贷款政策,11,有二个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。 如夫妻双方任何一方公积金已经使用过第二次使用贷款不可累加，最高额度为30万元,公积金贷款政策,12,商业利率,执行人民银行规定利率 l至5年：年利率为7.29% - 7.65% 6至30年：年利率为7.83% 利率调整 根据已贷款房屋数量，贷款房屋种类以及主贷人情况实行利率下浮（15%下限, 6.655%）,13,年限和贷款额度,住房贷款（一、二手房，套内面积小于90平方米） 国内居民 最长30年 最高八成 国外公民 最长20年 最高七成,14,1、等额本息还款法 月还款额相同 利息逐渐减少，本金逐渐增加 计算公式： 每月等额还本付息额=贷款本金月利率（1+月利率）的n次方 /（1+月利率）的n次方 1 (其中n=还款期月数）,还款方式,15,还款方式,2、等额本金还款法 月还本金相同： 利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算 计算公式： 每月还款额贷款本金/贷款月数（本金已归还本金的累计额）月利率,16,两种还款方式比较,17,客户何先生，今年29岁，在外企从事会计工作，年收入约在8.5万元左右，另本人兼职为私营企业做兼职会计，2006年收入约有3.5万元(不是很稳定,但应该预计两年内兼职收入保持在2.5万元-3万元)。太太林小姐26岁，在供电单位工作，年收入约6.5万元 双方家庭均无负担，储蓄存款65万元，另外股票证券帐户内有余额58万元左右 现何先生购买一处2004年竣工的价值175万元的房产，由于在年初归还了公积金贷款，并且出售了该房屋，现想申请90万元组合贷款，网上查询结果为30万公积金630年,案例分析,18,案例分析,通过上述情况最终何先生决定60万元商业贷款20年，公积金贷款30万元30年 等额本金还款：商业还款5827.75元，公积金还款2138.33元 等额本息还款：商业还款4528.54元，公积金还款1651.04元 根据何先生夫妇年收入15万元的情况下只能选择等额本息还款,19,商业银行部分贷款政策,总体：收紧 套数 房龄 价格 面积 收入 审批要点 驳回情形,20,银行政策收紧的相关方面,重点支持个人第一次购买家庭自用住房 适当支持购买高档住房和经纪适用房 不支持非住宅的按揭贷款 严格控制购买豪华别墅 严格控制投资购房 严防“假按揭”、“零首付”,21,每增加一套贷款，贷款成数下降1成 客户如已有四套贷款就不予受理 老式花园洋房和新式里弄最高贷六成 老公寓一般不予贷款，除非客户资质很好，所购物业资质良好、内外观环境优良 ，如挂铜牌的保护建筑等 商铺及办公楼贷款五成，利率必须执行基准利率*1.1倍 严格控制投资消费类及投资经营类贷款,银行政策收紧的相关方面,22,第二套房屋按揭政策,大部分银行：以户为计算单位，夫妻双方任何一方申请过贷款则再次按揭视为第二套（贷款成数降1成，贷款利率为基准利率1.1倍目前为8.613）,23,二手,24,房龄,25,购房总价及面积对贷款的影响,一般而言： 内环以内40万元、内外环之间35元，外环以外30万元 内环以外的住房面积50平方米 建设银行: 房屋买卖价40万元 房屋建筑面积40平方米 各银行间略有差别，趋势相同,26,各大银行： 1985年以后竣工的房屋 建筑面积大于 自然人年龄不高于岁 各银行趋势相同，略有差别,购房总价及面积对贷款的影响,27,收入计算方式,银行要求客户收入超过月还款额的一倍 即个人收入个人月负债总额2 客户收入超过2万元无税单，则提供相应的入帐记录，银行流水帐 高端客户实际收入不能达到标准可以用其他资产抵冲，无抵押房屋，租赁收入,28,1、起息日在三个月以前，存期超过半年以上的定期存款或近期在我行存入并承诺冻结半年的定期存款金额 2、国债、债券、基金数额较大，但应提供最近一个月内的凭证。 3、股票明细清单所显示市值的，但应提供最近一个月内的详细清单。 4 、私营业主提供营业执照及营业报表，验资报告,收入计算方式,29,银行集中审批所关注的重点问题,1、贷款资料的逻辑性是否合理 2、买卖合同是否严密，交易是否真实 3、资料的齐全性,30,原则上不发放贷款的几种情况,1、借款人及其配偶购买第四套以及以上房产 2、借款人及其配偶中有吸毒史的或有前科的 3、直系亲属间的房产买卖交易，视作关联交易 4、借款人在我行或其他金融机构有借款，且当前状态为逾期的或曾在贷款或信用卡方面有恶意拖欠记录的。 5、房产楼龄在1984年以前的（老式花园洋房或新式里弄除外）,31,外币贷款问题,32,外资银行政策,贷款金额：最高可贷房价的70%； 贷款期限：期房最长可达30年，二手房最长可达20年，房贷申请者年龄+贷款期限65； 还款方式：提供每月等额、双周等额、每月递减延本还息和递增还款5种还款方式（各大银行略有不同）,33,利率,美元 :P-2=4.75% 港币:P-2=5% 人民币:6.655% 日元：3.75,34,贷款所需资料及费用,35,申请贷款所需资料,身份证明文件 现居住地址证明/海外地址证明（适用不居住于国内的贷款者） 申请人过去一年税单或雇佣合同/在职证明/公司出具的工资单 申请人最近3个月银行帐单（可证明其薪水收入） 房屋买卖合同/预售合同，二手房产权证 其他相关文件,36,贷款相关税费,评估费 公积金贷款担保费 跨行转按揭的贷款担保费 公证费 律师费 手续费,37,贷款所需资料,借款人及共有人身份证（小孩提供出生证或独生子女证）原件，户口簿原件 婚姻证明原件：已婚的出示结婚证书、离婚的出示离婚证；配偶也需提供相关的身份证明文件及户籍证明文件。 注：外文的婚姻证明应经上外翻译公司翻译。 税单；收入证明原件（月还款总额的2倍）；大额定期存单；其他资产证明。 抵押人若为已婚者，则应配偶到场。 备注：公积金贷款另需提供公积金账号和身份证号码，贷款额度及年限以公积金管理中心查询为准。,38,境外提供的公证文书,境外提供的材料，如委托书、同意书、监护权协议书、董事会决议等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效： 香港地区：经中国司法部授权的香港律师公证。 澳门地区：中国法律服务（澳门）公司 台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送公证员协会（每周二、四对外接待吴兴路225号2304室TEL：64748800-5304），当事人凭正本前往海市公证员协会核对盖章。 外国：经当地公证机构公证并经中国驻外公使馆认证。,2008 工作并快乐着 Thank You ！,Stone,