建设用地规划许可与规划条件,1、审查要点 1）审查建设主体是否复合法定资格，申请事项是否符合法定程序，企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 2）复核建设项目投资批准、审核和备案文件（按国家投资规定需要的） 3）复核建设用地性质、范围是否复合选址意见书要求（按国家规定需要办理选址意见书的） 4）复核国有土地使用权出让合同是否附具规划条件，其中规定的用地性质、开发强度等各项指标是否符合规划主管部门此前拟定的规划条件（出让用地项目） 5）审查建设项目是否通过环保部门的环境评价（不需办理选址意见书而法律、法规要求环境影响评价的） 6）审查是否符合国家技术标准规范和地方技术规定、规划条件和各部门要求（建设项目需在用地许可阶段审查修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图的）,2、操作要求 1）确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，划定用地红线图。 2）确定建设用地性质、开发强度等规划指标。 3）将规划条件并作为用地规划许可的附件正式核发。,拟定规划条件 1）拟定规划条件的阶段 以出让方式提供国有土地使用权的 1.1由土地行政主管部门向规划行政主管部门提出书面申请 1.2作为国有土地使用权出让合同的组成部分 1.3作为建设用地规划许可证的附件 签订合同申请建设用地规划许可证 以划拨方式提供国有土地使用权的 选址意见书划拨合同申请建设用地规划许可证,2）依据 1）城市总体规划 2）建设项目所在区域的控制性详细规划 3）国家技术标准规范和地方相关技术规定 4）各类专项规划和相关主管部门要求,3）原则 1）严格以城市总体规划和控制性详细规划为依据。 2）严格执行国家和地方有关城乡规划各类技术标准、规范和技术规定。 3）以“资源节约、环境友好”为导向，集约节约用地，促进城市可持续发展。 4）保护自然生态资源，改善城市人居环境 5）保护历史文化遗产，增强城市人文内涵。 6）加强城市设计内容，提升城市景观品质。 7）完善公共服务设施和市政基础设施配套。 8）注重邻里关系，维护公共利益和社会公平。 9）注重地下空间合理开发利用。 10）符合城市防灾要求，提高应对突发公共事件的能力，保障公共安全。 11）区分规定性和指导性要求，适应市场经济机制。,4）规划条件的内容 1）用地情况：包括用地性质、边界范围（包括代征道路及绿地的范围）和用地面积 2）开发强度：（规划控制指标）：包括总建筑面积、人口容量（指导性指标）、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度控制等。 3）建筑退让与间距：建筑退让“四线”，即道路红线、城市绿线、河道蓝线、历史街区和历史建筑保护紫线，建筑间距、日照标准、与周边用地和建筑的关系协调。 4）交通组织：包括道路开口位置、交通线路组织、主要出入口、与城市交通设施的衔接、地面和地下停车场（库）的配置及停车位数量和比例。 5）配套设施：包括文化、教育、卫生、体育、市场、管理等公共服务设施和给排水、燃气、热力、电力、电信等市政基础设施。 6）城市设计：建筑形态、尺度、色彩、风貌、景观、绿化以及公共开放空间和城市雕塑环境景观等要求。 7）公共安全：满足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求。 8）其他特殊要求：如地段内需保留和保护的建筑和遗迹、古树名木，地下空间开发和利用，其他特殊审批程序要求等。,5）规定性和指导性 1）规定性：建设单位必须遵守的 一般包括用地范围、用地性质、开发强度（不包括人口容量）、环境、指标中的绿地率、建筑间距和日照标准、交通组织、相邻关系、市政设施、公共设施、“四线”管制、公共安全等内容。 2）指导性：建设单位可以根据建设项目的基本情况尽量遵守的 一般包括人口容量、环境指标中的绿化覆盖率和空地率、环境景观、城市设计等要求。城市设计一般 依据城市设计导则拟定，不排除在特殊地段（如历史保护地段）某些城市设计条件上升为规定性条件。,6）许可中各部门的协调 1）环保部门：环境影响评价 2）文物保护部门： 3）卫生部门：自然疫源地 4）绿化部门：古树名木,建设项目规划与设计方案审查,1、修建性详细规划审查要点 1）方案编制单位是否具备相应的规划设计资质； 2）方案的图件是否符合出图手续，方案的说明是否与图件一致； 3）规划方案的各项指标是否符合规划设计条件的要求； 4）居住区的配套设施是否符合有关规定，布局是否合理； 5）建筑间距、绿地率、停车位等方面符合有关法规的要求；,2、建筑工程规划设计方案审查要点 1）方案设计单位是否具备相应的规划设计资质； 2）方案的图件是否符合出图手续，方案的说明是否与图、件一致； 3）方案的总平面布置是否符合红线规定的范围及建筑物后退红线的要求，是否符合建筑间距和消防要求，交通出入口、绿地和室外停车场的布置是否合理； 4）设计方案是否符合规划设计条件提出的有关容积率、建筑密度、建筑规模、建筑层数、建筑高度、室内外停车数量、绿地率、安全卫生等技术指标的要求； 5）建筑和地下停车场的出、入口布置是否符合合理交通组织的要求； 6）建筑与城市市政工程接口是否符合规划要求； 7）建筑的艺术性以及和周围空间环境的协调。,3、市政管线工程规划设计方案的审查要点 1）方案设计单位是否具备相应的规划设计资质； 2）方案的图件是否符合出图手续，方案的说明是否与图、件一致； 3）方案的平面布置是否符合规划设计条件的要求，需要进行房屋拆迁的地段能否得到彻底解决； 4）各管线之间的竖向位置的协调情况； 5）方案对市政管线穿越道路、桥梁、地铁、河流等采取的技术措施是否得当； 6）市政管线的有沟敷设和直埋敷设的标高、深度、坡度、覆土厚度等是否符合技术要求； 7）市政管线的相关设施设置是否得当； 8）市政管线对城市发展特别是对近期发展的地区，是否根据规划条件作了预留接口位置设计和预埋管线的安排； 9）其他需要审查的有关要求：如为了敷设管线是否需要中断交通及其临时措施等。,4、市政交通工程规划设计方案的审查要点 1）方案设计单位是否具备相应的规划设计资质，验证其设计资质证明； 2）方案的图、件是否符合出图手续，方案的说明是否与图、件一致； 3）方案的平面布置是否符合规划设计条件的要求，如果要拆迁，拆迁方案是否落实； 4）纵断面、横断面是否符合规划设计条件提出的要求，各种管线的位置能否得到合理的保障； 5）道路通过的地段及其相邻地面对文物保护单位有无影响，对有影响的采取什么措施加以保护，对名木名树有无影响，如何保护；,4、市政交通工程规划设计方案的审查要点 6）与道路关系的桥梁、立交、隧道、人行天桥等设施，其高度、宽度、净空、坡度、照明、保护措施是否与道路相衔接，是否符合有关技术规范和技术标准； 7）道路建设是否考虑分期建设，是否为以后拓宽留有余地； 8）道路绿化如何考虑； 9）对有些城市道路的改造、扩建是否需要进行城市设计，对道路两侧的建筑有什么要求； 10）其他需要审查的有关要求：如中断交通后如何采取临时交通措施等。,5、审批中各部门协调 1）园林部门； 2）人防部门； 3）文物部门；,建设工程规划许可,1、审查要点 1）建筑主体是否符合法定资格，申请事项是否符合法定程序，申请材料是否齐备； 2）建筑工程施工图设计图纸是否完备，设计深度是否达到规范和规定要求； 3）建设工程施工图设计是否符合规划条件； 4)建设工程施工图设计是否符合经审查通过的假设项目规划与设计方案； 5）建设工程施工图设计是否符合国家相关技术标准规范和地方相关技术规定。,2、操作要求 1）制定建设工程规划许可证，划定建筑工程红线图； 2）建设工程规划许可证附图应当在地形图上标明建设工程的具体位置和周边关系；,建设工程竣工验收,1、审查要点 1）建设工程是否超出用地范围； 2）建筑物布局是否符合经规划部门审核通过的规划设计方案和建设工程施工图总平面； 3）建筑物、构筑物是否超出建设工程红线范围或发生移动； 4）建筑退让、建筑间距、日照标准、与周边用地和建筑的关系协调。 5）根据建筑内部结构和平面布局判断建筑使用性质是否发生改变。 6）建筑立面和沿街界面是否符合经规划部门审核通过的建筑设计方案及施工图。 7）建筑层高和建筑高度是否符合经规划部门审核通过的建设工程施工图。 8）总建筑面积是否超过规划条件和经规划部门审核通过的建设工程施工图总面积。,9）文化、教育、卫生、体育、市场、管理等配套公共设施是否按照规划条件和规划设计方案建成。 10）给排水、燃气、热力、电力、电信等设施管红是否配置到位并与市政管线相衔接，消防设施是否符合规定。 11）绿地率是否达到规划条件规定的指标，绿化是否已经实施到位。 12）道路开口方位、地面和地下停车场（库）的配置及停车位数量和比例是否符合规划条件和规划部门经审核通过的建设工程施工图。 13）需要保护的山体绿地、河湖水系、历史文化遗存、古树名木等是否得到切实有效的保护。 14）需要拆迁建、构筑物和临时设施是否已经拆除到位。 15）城乡规划主管部门提出的其他要求。,（2）操作要求,1）总平面验收； 2）建筑单体验收； 3）配套设施验收； 4）指标复核。,规划监督,规划监督 道路规划红线定界(测绘单位) 1）验灰线阶段_按照附图(总平面图)中的标准审核:拟建建筑与用地红线间距离;拟建建筑与相关道路的距离;拟建建筑与相临建筑的距离;拟建建筑(两栋以上)之间的距离； 在满足有关建筑间距规定,同时符合消防间距有关法规的前提下,施工误差控制在审批尺寸的1%,同时绝对值不超过0.5m; 建筑工程验线规划监督部门审核表 2）验正负零阶段_建设项目正负零的高程误差控制在0.1m以内； 建设工程规划监督现场勘察记录 3)结构完工阶段_建筑误差控制在1m以下 建设工程规划监督现场勘察记录 4)规划验收阶段 建筑面积误差应控制在5%,且绝对值不超过300平方米. 建设工程竣工测量成果报告书,