资产评估学基础（第三版） 周友梅 胡晓明 主编,上海财经大学出版社,普通高等教育“十二五”商学院精品教材系列 高等院校资产评估专业核心课程教材 江苏省“十二五”高等学校重点教材,课程介绍,随着我国市场经济体制改革的不断深入，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础，它的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是每个从事资产管理、涉及资产交易的人士所需掌握的基本知识。 资产评估学是一门专门讲授评估理论与方法的课程，具有较强的实用性。课程在教学中特别注重采用评估理论与评估案例相结合、理论与实际相结合的教学模式。,2,本课程任务是使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估基本方法，并能够独立的对各类资产作出必要的评估分析报告，具有较强的判断能力和分析解决问题的能力，为拓展知识面提供理论与技能帮助。,参考资料： （1）资产评估21世纪财政税收本科新概念教材，姜楠，王景升，东北财经大学出版社，2012年。 （2）资产评估学教程，肖翔、何琳主编，清华大学出版社、北京交通大学出版社，2004年 （3）资产评估，乔志敏，中国财经大学出版社，2012年 （4）中国注册会计师、会计研究、财务研究、经济研究等有关资产评估、财务管理、会计、经济管理等期刊及论著。,考核方式及成绩评定方法： 1、期末考核方式：闭卷考试 2、成绩评定：期末考试占70%； 平时成绩构成占30%。 3、平时成绩构成（30%）： （1）考勤成绩20分。 （2）作业成绩60分。 （3）课堂表现20分。,注册资产评估师,资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得资产评估师职业资格证书并经中国资产评估协会登记的资产评估人员。 CertifiedPublicValuer 考试设5个科目，具体是:资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础。,第一章 绪论,7,资产评估的产生与发展 资产评估的定义特点与作用 资产评估的对象、目的和价值类型 资产评估的假设与原则,1.1 资产评估的产生与发展,一、资产评估的发展 （1）简单评估阶段 （2）经验评估阶段 （3）规范评估阶段 （4）科学评估阶段 二、中国资产评估的发展 （1）探索阶段（清产核资） （2）确立阶段 （1995年注册资产评估师制度） （3）快速发展阶段,8,1.2 资产评估的定义、特点和作用,一、资产评估的定义 资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。,9,二、资产评估的要素 资产评估基本的评估要素主要有： 评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者； 评估对象，即被评估的资产，它是资产评估的具体标的物，也称为评估对象； 评估假设，即资产评估设定的前提条件及假定前提等； 评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择；,评估原则，即资产评估的行为规范和技术规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则； 评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序； 评估价值类型，即对评估结果按照其合理性指向所做的分类。它是对资产评估价值质的规定，对评估参数的选择具有约束性； 评估方法，即资产评估所运用的特定技术。它是分析和判断资产评估价值的手段和途径； 资产评估基准日，即资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点; 资产评估结论，即资产评估结果，一般采用货币金额表示。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。,二、资产评估的特点,市场性 一是模拟市场行为 二是结果受市场检验。 公正性 组织保证；技术保证 咨询性 无强制执行的效力，不对定价决策负责 动态性 随资产价值的变化而不断变化,12,三、资产评估的作用,咨询 资产评估的咨询作用是指，资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，它只是给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，资产评估不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策,13,鉴证 价值鉴证，而不是权属鉴证 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果作出的独立判断，而举证则是为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。 这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。基于市场经济需求的多样性，经济鉴证类专业服务行业又可因服务性质、背景知识和执业准则的不同形成行业亚分类。 以注册会计师和注册评估师行业为例：在服务性质方面，前者对财务报告进行事实判断,后者对标的资产进行价值判断;,在背景知识方面，前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础； 在执业准则方面，前者分别接受国际和国内会计准则和审计准则的约束，后者分别接受国际和国内资产评估准则的约束。我们不能简单否定资产评估行业的鉴证作用: 一是，资产评估确要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工作； 二是，资产评估行业的发展状况和水平在很大的程度上与资产评估在资产价值鉴证方面具备的整体能力相关； 三是，尽管资产评估这种鉴证活动一般不具有法律效力,但其仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，所以资产评估师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。,促进 促进市场资源优化配置、推动资本市场良性运行等,1.3 资产评估的对象、目的和价值类型,一、资产评估的对象 资产的概念 经济学中的资产，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。 会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 会计学中的资产，主要指的是企业中的资产。这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。,17,资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。,资产的分类,1.按资产的存在形态分类，分为: 有形资产，是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产，是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。,2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为: 单项资产，是指单台、单件的资产； 整体资产，是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。 3.按资产能否独立存在分类，分为： 可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产； 不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。 商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。,资产的分类,资产的分类,4.按资产的工程技术特点划分 流动资产 机器设备 无形资产 房地产 长期投资 金融不良资产,二、资产评估的目的,21,一、资产评估的一般目的,资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。也就是说，不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象,就资产评估总体而言，资产评估结果必须是公允的。 从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。 公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。,财务会计界关于公允价值的解释更接近于资产评估中的市场价值，而资产评估中的公允价值是比市场价值更宽泛的概念。它不仅包含了资产评估中正常市场条件下的合理评估结果，同时也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。,二、资产评估的特定目的,资产业务，是指引起资产评估的经济行为。 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 我国资产评估实践表明,资产业务主要有: 1.资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。 2.企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。 3.企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的出售行为。,4.企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。 5.股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票等。 6.中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。 7.企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。 8.担保。担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。,三、资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用,资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 资产评估的特定目的对于资产评估中具体参数的选择具有约束性。,三、 资产评估的价值类型,资产评估的价值属性 价格与价值 价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计值。 资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是价格。,26,资产评估的价值类型内涵 以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分 市场价值与市场价值以外的价值 二者划分的标准 1.市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。 2.资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是非正常使用。 3.信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息,27,使用频率高的市场价值以外的价值类型 在用价值 企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形 指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。,28,投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,29,清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 买卖双方地位不平等 没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值一般都低于正常市价 残余价值 机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数,30,第四节 资产评估的假设与原则,一、资产评估假设 （一）基本情景假设 基本情景假设即交易假设，是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评估