金佛山 2012定位策略 研讨 重庆汇润物业发展有限公司 重庆天英房地产顾问有限公司 中国旅游饭店协会会员 *重庆 10大代理机构 *重庆最佳案例操盘奖 TYCQ-ZY-JFSXM-2012.10.11 重庆 10011亿 北京 16000亿 上海 19196亿 深圳 11502亿 2011年重庆已经成为西南地区经济总量影响力具有领头作用的城市 2011年 国民生产总值（ GDP） 成都 6854亿 257333554194540001000200030004000500060002008 2009 2010 2011重庆人均GDP走势 （美元）重庆人均 GDP突破 4000美元，催生了重庆旅游度假时代！ 据国际惯例：当城市人均 GDP破 3000美元时，这个城市的旅游度假时代就到来了。 2010年重庆人均 GDP破 4000美元， 重庆度假旅游新时代来临！ 由于旅游度假时长一般在 2-7天，这就催生了旅游度假地的住宿需求，一方面推动了酒店业的经营，另一方面也 催生了自有性旅游度假住宅的消费市场，也就是旅游地产市场。 2011年南川经济总量居渝南黔北 5区县之首 100.49114.73143.55168.850501001502002008 2009 2010 2011南川年度G D P 走势（亿元）南川 2011年， GDP增长 18.1%达到 168.9亿元 ，地方财政收入增长 32.9%达到 34.2亿元，全社会固定资产投资增长 35%达到 180亿元，社会消费品零售总额增长 22.5%达到 59.6亿元，城乡居民收入分别增长 16.2%、 23.1%达到 18900元、 7317元， 经济总量居渝南黔北 5区县之首 。 南川已纳入“ 1小时经济圈”范畴，是规划建设的 5个大城市之一，重庆城市发展战略加快了南川城市发展进程。 29.640.5347.8157.1801020304050602008 2009 2010 2012南川第三产业年度走势（亿元）南川第三产业增长 19.6%达到 57.18亿元，与重庆现两大旅游热点区域的綦江、武隆第三产业相较， 2011年綦江区第三产业 93.34亿元、武隆县第三产业 41.35亿元， 虽然仙女山的旅游地产领舞重庆，但去年南川旅游收入远高于武隆。 旅游经济呈现良好发展势头， 游客接待量 505万人次，旅游综合收入 17.1亿 ，占全区GDP的 10%，成功创建中国优秀旅游城市， 南川凭借其得天独厚的旅游资源以一座旅游度假城的形象出现在世人眼前。 由此可见，随着南川政府对旅游景区、地产打造力度的加大，未来南川旅游地产的发展后势强劲。 第三产业的持续增加，南川旅游业发展前景看涨 2005-2010年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳 步增长态势。 中国旅游业“十二五”发展规划纲要 中指出，到 2015年，国内旅游人数将达到 33.1 亿人次，国内旅游收入将达到 1.9 万亿元， 而居民出游率也将要由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。同时， 随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假 理念已逐步为社会所接受，这为旅游地产的快速发展提供强大的消费前提 。目前， 我国全年法定节假日达 115 天，加上单位带薪休假的时间， 居民休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇 。 2010年 旅游人数（亿人） 同比增长（ %） 收入（亿元） 同比增长（ %） 国内游 21.03 10.6 12579.77 23.5 出境游 0.57 20.4 2877.1 15.7 旅游业 15456.87 国内旅游消费需求持续增加，旅游发展空间很大 国家政策方面：国家大力支持旅游事业发展 2009年国务院通过的 关于加快发展旅游业的意见 ，把旅游业定位为国民经济的“战略性支柱产业”，旅游业被提到国家战略层面， 旅游业不仅是关系到国民经济的战略性支柱产业，也是关系到国计民生的战略性产业。 旅游地产方面的政策利好 旅游业是重庆战略性支柱产业，各大旅游景区将共同发展 重庆政府规划：把旅游产业发展为我市战略性支柱产业，把重庆建设成全国重要的旅游集散地、西部著名旅游目的地， 2020年建成长江上游地区的旅游中心。 2011年，重庆市旅游局打出“ 重庆，非去不可” 的口号，花大投入来开展重庆的城市旅游营销，重庆入选 “ 2012年世界十大旅游目的地之一” 等事件，无一不让人看好重庆的旅游业发展前景。 重庆旅游地产正处在由“起步阶段”向“发展阶段”过渡的转型期 目前只有仙女山旅游地产板块符合发展阶段的特征，重庆其余片区的旅游地产都还处于起步阶段。因此，总体来说 ， 重庆旅游地产正处在由 “ 起步阶段 ” 向 “ 发展阶段 ” 过渡的转型期， 以标杆性的度假区、高端度假产品为主的产品类型以及完善的配套设施将会是未来旅游地产发展的主要特征 。 城市的急速发展使重庆的旅游市场也正处于爆发式增长阶段，旅游地产进入快车道。 南川旅游资源丰富，全区看旅游资源种类涵盖 8大主类， 35个亚类， 92个基本类型。 其中 风景区 有金佛山、楠竹山、王山坪等； 峡谷景观 有神龙峡、灰钎河等； 文物保护单位 有龙岩城、东汉摩崖石刻、伊子祠等； 红色旅游资源： 有革命烈士陵园、韦奚成革命烈士故居等； 乡村旅游 :油菜花节、大观樱花节。 尤以金佛山最为出名 。 南川旅游特色 地块流转问题 1 2 3 4 5 在 A区与 B区沿河路之间的区域进行流转，可以较好利用河流资源，打造高端项目，又能较好连接 A区与 B区。 在 B区与 C区之间植被的区域进行流转，可以较好利用植被资源，打造休闲配套，又能较好连接 B区与 C区。 由于 D地块与 C地块相隔较远，又高差较大，依据地形流转之间的坡地，打造营地。 、 各区域地块的连接，依据地形及公路连接，使其成为一个整体大盘项目。 从项目目标客户需求的内心需求看，主要是分为注重彰显地位型、自我享受型、健康养老型以及部分投资型客户，而其中最重要的是前面两大类 ,因此我司建议在后期产品定位 ,配套设置等方面应该综合考虑以上主要客户群体的深层次的需要 ,为最后的销售奠定基础。 目标客群定位 彰显地位型 自我享受型 健康养老型 家庭特征 高收入、社会认同的成功人士，大型企业主、私人企业主，或者在企事业单位担任要职。 学历高，城市精英，或者在重庆或南川重要的企事业单位担任中高层职务，他们是懂得享受的中产阶级。 退休干部、学历较高、有较强物质基础及文化素养的中老年人群。 基本特征 在区域或全国范围内拥有特殊政治和经济地位，只要喜欢 ,只要自己绝得值得， 受过良好的教育，素质较高；注重交流、交往、社会活动；注重生活质量与品位；追求先进的生活和居住理念。 崇尚休闲养生之道，看重内外部环境质量，热衷于养生度假类产品。 年龄 3560岁 2540岁 5070岁 良好的旅游地产项目，虽然并不需要大体量的商业作为项目卖点支撑 ,但必须具备完善的度假商业配套，弥补旅游项目区域属性的不足。以满足 业主 或景区游客日益增长的物质及精神方面的享受需求。 在具体的商业类型规划中，根据项目地块及区域发展趋势，并结合旅游度假类产品发展轨迹，以前瞻的战略眼光去审视及思考，指定合理的定位及规划。 “ 商业小镇 +五星级酒店 +云峰顶级会所 +帐篷营地项目” 为一体的全功能立体化商业体系。 根据上述两点商业定位的原则，我司建议项目商业规划以： 商业 定位 定位初探 最大限度保护生态 /满足 MINI别墅的需求 颠峰之作 精品旅游地产开发 /区别他山之石 项目区域板块划分 项目共由 美茵河谷、伊云美镇、丽斯东方、长慧花谷、御景天下 五大板块组成，根据各大版块地形地貌、交通条件、景观资源等方面的差异，根据综合容积率 1的标准规划出不同的产品功能和物业形态。 简欧、法式风情 现代、新亚洲风情 组团 A释意 美茵河谷 莱茵河，发源于瑞士境内的阿尔卑斯山，流经德国注入北海，该河流景 如画，游客如织。其特有的法式风情也和项目建筑风格定位相吻合。 由于该地块内有潺潺溪流涌过，所以“河谷”二字则是该区域内地形地貌的最好诠释。 所谓看字成像，整个组团名给人一种清雅脱俗之感，同时衬托出几分浪漫情愫。 组团 B释意 伊云美镇 创作灵感来自法国的伊云小镇，它背靠阿尔卑斯山，面临莱芒湖，是法国休闲度假圣地。 和项目 BC地块的地理位置一样，背靠金佛山北坡，面临大河坝。山地风光秀丽。 组团名释意 丽斯东方 该组团打造为项目的酒店生活区，里面囊括了新亚洲风格独栋别墅群、五星级酒店、露营基地等板块。 组团名释意 长慧花谷 “长慧”代表一种思想境界的升华，而“花谷”更是给人一种身临仙境的奇妙感受。整个组团名有思想却毫无距离感，有意境的同时也充满了思想上的哲学，适合峰层人士的思维观念和想象意境。 组团名释意 御景天下 该组团背靠银杏皇后景点，海拔较高视野开阔，其特有的地理环境决定了该组团产品的高贵和庄严。 “御景天下”自然景观来说，给人以居高临下视野开阔之感。而从意境上来讲，则代表了人生经历大起大伏，虽已居高临下，但早已看淡了世俗名利，心中只剩云淡风轻。其字义给人极尽高贵之感。这个概念也很符合项目客户群体。 会所型商业 山景联排别墅区 河畔独栋别墅区 森林趣味体验区 联排别墅区 风情商业街、客栈、中央自助厨房 露营基地（帐篷营地 ） 五星级酒店、商业配套 生态 SPA、养生理疗中心 定制级独栋别墅区 10 双拼 /类独栋别墅区 11 企业会所定制 1 2 3 4 5 5 6 7 8 9 10 项目总体规划图 A方案 11 项目建设占地面积 47万平方米，该方案综合容积率定为 0.3，建筑面积约为 141000 。根据各个地块不同的地形地貌条件以及景观资源打造相应产品类型的原则，我司建议： 附项目各业态指标 商业 0.7万平 +五星酒店 1.8万 +营地临设 0.2万 +地产 12.7万方 地块面积 （ ） 容积率区间 容积率 建筑面积 （ ） 美茵河谷 40551 0.30.5 0.4 16220 依云美镇 181096 0.30.5 0.4 72438 丽斯东方 30174 0.10.3 0.2 6035 御景天下 56727 0.10.3 0.2 11345 长慧花谷 165411 0.10.3 0.2 33082 A.方案主要经济指标 板块 区域属性 产品配置 美茵河谷 地形条件：属于山脚区域，海拔最低，地势较为平坦。 交通条件：位于主干道的东南方，由支路连接，交通条件较好。 景观资源：区域内植被保护良好，且有河流贯穿其中，属溪谷风貌，自然景观优美。 住宅部分： 以法式联排和双拼别墅为主，沿河区域配备少量类独栋别墅。 商业部分： 少量社区生活类商业，以满足业主及游客的购物需求。以 会所配套 ，用作项目销售中心。 依云美镇 地形条件：属于山腰区域，海拔相对较高，视野较为开阔。 交通条件：属于三块区域中交通最为便利的的区域，紧接主干道，为游客必经之地。 景观资源：视野较为开阔，有一定的高低落差，可以形成项目的高低错落，便于多种产品形态的打造。 住宅部分：乡村 法式联排 、 联