宜阳县房地产市场调研报告 2012年 10月 28日 水岸华都项目 房地产宏观环境分析 壹 目 录 宜阳县城市概况 宜阳县房地产市场概况分析 宜阳县房地产市场总结及未来预测 贰 叁 肆 3 前言： 调查目的： 通过对宜阳县房地产市场的调查，了解宜阳县房地产行情，为本项目以后的营销推广，销售策略的制定提供数据支持。 调查方法： 通过对各个在售项目进行摸底，了解整个宜阳县房地产行情，另到宜阳县土地局，规划局，房管局等相关部门，了解相关数据。 第一章：房地产宏观环境分析 一、国家宏观政策分析 1、国十条 2010年的“国十条”明确指出，房地产不是支柱产业，不是经济增长及追求 GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具。中国经济要 “去房地产化 ”，要改变以往房地产运作的暴利模式，挤出房地产企业及地方政府的暴利，不能把住房成为投机赚钱的工具；不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权，并让全体人民来分享中国经济改革的成果；要把房地产由一个投机炒作为主导的市场转变为一个居民住房消费主导的市场。但是这几年房地产宏观调控效果与上述宗旨仍然相去很远，其原因就是没有让这个宗旨法律化。 国十条基本内容： 1、首付款比例不得低于 30% 2、二套房首付款比例不低于 50%，贷款利率为基准利率的 1.1倍以上 3、停止发放三套及以上的购房贷款 4、对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民，停止发放住房贷款 。 2、国务院督查组：不准放松对楼市调控 今年 7月下旬至 8月上旬，国务院派出 8个督查组，对北京、天津、河北等 16个省 (市 )贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。据央视报道，督查组在督查中发现，近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。 同时，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费苗头。此外，部分城市今年上半年住房用地供地计划完成率低，个别城市不到 10%。为此，督查组已向当地提出明确整改意见，要求出现放松调控苗头的地区立即予以纠正。并强调，各地不得以任何理由变相放松调控，对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。 3、前 9月全国保障房开工率达 97% 10月 23日，财政部有关负责人在回答“财政如何稳投资需求”时表示，将按照“十二五”规划尽快启动一批重大项目，加快中央基建投资预算下达进度，重点支持保障房的建设。财政部有关负责人介绍，截至目前， 2012年中央财政已下达补助资金 2330亿元，比上年全年实际下达数增加 617亿元。 1至 9月全国保障性安居工程支出同比增长 34.1%。截至 9月底，保障性安居工程基本建成 480万套，新开工 720万套，开工率 97%。 4、国家宏观政策解读 中央政府要求各级政府坚定不移的执行“国十条”控制房价，防止房地产发展过猛，防止房价上升速度过快，并派出督查组到各级政府进行暗访督查，对不严格执行“国十条”的各级政府进行批评；并同时加大对保障房的建设力度，增加房地产的供给渠道，从而缓解老百姓的住房需求，为上涨过快的房价进行釜底抽薪，因此，在未来两年中，本公司预计房价将会稳定运行，不会再有大幅度的上涨速度。 二、河南房地产市场环境分析 1、今年前三季度 河南商品房销售面积和销售额双下降 前三季度，河南省房地产开发投资 2100.1亿元，同比增长 13.7%，较前 8个月回落 2.3个百分点。商品房销售面积和销售额双下降。其中，商品房销售面积 3264.9万平方米，下降 9.8%；商品房销售额 1274.7亿元，下降 1.6%。 2、建业被曝库存超过百亿，三四线城市销售压力 增大 二三线城市本应是全国性 房地 产公司新的销售增长点，但现在却渐渐成为龙头企业的 “票房毒药”。深耕河南的建业地产近日就被曝库存过高。 二三四线城市楼市的不景气是建业地产库存增多的主因，中国西南省会城市贵阳就是一个例子。据了解，这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到 500万人的城市，由于开发量的持续增大，正面临供大于求的尴尬。“这种现象说明了一二线城市的销售压力正在向二三线城市转移。”张磊表示。 房地产业界 专 家陈晟表示，三四线城市已经出现了通过降价都无法完成销量的供应泡沫。据监测数据表明，河南的存货去化周期在 1215个月之间。在河南省，除了省会城市和一些相对发达的地区，部分三四线城市供应压力明显过大。 亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的需求只集中在当地人群，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企往三四线城市发展，并且开发的项目规模都较大。而当地的房企也在开发楼盘，使得这些地区房地产规模急剧增加，从而形成了很多三四线城市项目的滞销。 3、河南出台房地产新政策：居民购买首套房贷款利率下浮 30% 新华网郑州 6月 26日专电（记者 郭久辉）记者从河南省政府获悉，河南省出台 关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见 ，居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮30%的优惠，对从事中小户型、中低价位普通商品房和保障房开发的房地产企业给予多方面支持。 这一房地产新政策，由河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等部门联合下发。主要内容包括：一是支持群众购买首套商品住房，明确规定凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮 30%的优惠；降低职工申请住房公积金门槛，购买建筑面积 90平方米以下首套自住房，公积金连续缴存时间由原来的 12个月减为 6个月，首付款比例由原来的不低于 30%下调至 20%。二是对参与开发建设中小户型、中低价位普通商品房的开发商给予政策扶持。如鼓励银行业金融机构给予贷款；增加中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房项目的土地供应；开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限 20%执行；开发商投入开发建设的资金达到总投资的 25%，即可获得商品房预售许可证。 三、房地产宏观环境分析 1、政府将在未来数年坚定不移的走调控道路 从各种国家政策，国家新闻中可以看出，中央政府将在未来数年内坚定不移的走对房地产调控的道路，房地产将不再成为我国的支柱行业，房地产将去暴利化，投机化，房地产将回归满足老百姓的居住功能的属性。因此，在未来数年内，房地产销售价格将会平稳运行，不再可能会出现大幅度的暴涨。 2、在未来几年，政府将加大保障房建设 在未来几年，政府将加大保障房的建设力度，增加住房的供给渠道，改变目前这种商业房地产单一的供给渠道，从而使城市的刚性需求通过保障房的方式得到解决，从而使对房子的需求减少，维持当前房价平稳运行。 3、三四线城市供过于求，销售压力大增 近年来，因为许多大型房地产企业的地市化，下乡化等，使得河南地市，县城等城市的房地产企业大增，加上本土企业的开发，使地市开发量巨大，销售压力剧增，在未来几年，这种供过于求的市场特点将不会改变，因此，房价在未来将保持平稳增长，将不会再有大幅度的上涨。 4、河南地市房地产价格在未来几年将平稳运行 综上所诉，河南房地产市场的销售价格在未来几年将保持平稳运行，不再会有大幅度上涨的可能性。 未来住宅价格走势概况预测示意图 四、房地产宏观环境对宜阳县城的影响预测 1、国家持续坚持对房地产的调控，会造成县城潜在客户的持币观望心态。 政府宏观调控房地产，虽然主要针对的是省会以上城市，但这些政策，新闻等大量出现在网络，电视报道中，会给客户释放出房价将降的信号，虽然县城房价不高，不存在泡沫，更不可能会降，但这些新闻报道会使县城大量的潜在客户产生犹豫，观望的态度，造成购买行为的延迟，从而不容易成交。 2、大量大中型开发商会向县城转移 政府加大对大中型城市的楼市调控，会使得大量有实力的开发商到地市，县城拿地开发，目前河南地市开发量已普遍巨大。因此，在未来两年内，将会有更多的开发商看重县城市场潜力，到县城开发。因县城土地成本较低，这些有实力的开发商到县城所开发的项目将都为超级大盘，将直接提高县城的开发量，因此，未来宜阳县的市场开发量将会供过于求，去化难度加大。 3、未来宜阳县房地产项目品质较高，竞争将转化为品质的竞争 随着宜阳县未来大型房地产企业的到来，将会产生许多超级大盘，这些超级大盘因为大型企业的开发，将会带来一二线等大城市的开发理念，及产品规划理念等。因此，在未来几年内，宜阳县房地产市场的竞争将转化为项目品质的竞争，品牌的竞争等。 4、未来宜阳县将加大保障房的建设力度 目前中央政府主要对大中型城市进行大力度的经济适用房，廉租房等保障房的建设。但随着时间的推移，相信在以后，这些政策将会迅速的发展的宜阳县，随着保障房的大量建设完成，那么低收入者，刚性需求等潜在客户将会选择保障房，从而减少潜在客户，减少潜在需求。 5、未来宜阳县房地产销售压力巨大，销售价格将平稳运行 综上所述，未来宜阳县将会有大量的有实力的外地开发商到来，他们的到来将直接拉高市场的供应量，拉高产品的品质，使宜阳县房地产出现供过于求的局面，使竞争转为项目品质的竞争；另外，随着政府进一步调控楼市，并加大对保障房的建设力度，会使大量的客户产生持币观望的情绪。 因此，宜阳县在未来几年内，房地产市场竞争将非常惨烈，销售压力巨大，会出现大盘，有品牌的楼盘畅销，而小盘，无品质的楼盘滞销的场面，房地产销售价格将会维持平稳运行。 第二章：宜阳县城市概况 一、县城地理位置及概况： 宜阳位于河南省洛阳市西部，地跨东经 111 45 112 26 ，北纬 34 16 34 42 ，东连洛阳高新区和洛龙区，西接洛宁，南与嵩县、伊川交界，北与新安、渑池为邻。宜阳县总面积 1616.8平方公里，占河南省总面积的 1，洛阳市总面积的 11。全县总人口69.5万，城镇人口 17万；全县平均海拔 360米，县城海拔 195米。 宜阳地处豫西浅山丘陵区，地貌特征为 “三山六陵一分川，南山北岭中为滩，洛河东西全境穿 ”。地理区划大致可分为洛河川区、宜北丘陵区、宜南丘陵区、白杨和赵保盆地、宜西南山区五大区域。宜北属秦岭余脉，宜南属熊耳山系，境内有花果山、灵山、锦屏山等 22座知名山峰。花果山主峰海拔 1831.8米，为全县最高峰。 二、宜阳县历史文化 宜阳历史源远流长。夏属豫州，商属雒西地，西周为召南地，春秋归晋，战国属韩，韩国曾以韩城为都，后于宜阳置县，秦因袭之。汉至晋隶属河南郡、弘农郡，北魏设宜阳郡，辖宜阳、金门、南渑池三县，另置甘棠县属新安郡，北周废宜阳县置熊州，继又更名昌洛县。隋改甘棠县为寿安县，增设兴泰县。唐改宜阳县为福昌县。元代福昌、寿安合并，再称宜阳县。明、清、中华民国沿袭元制。 1947年以洛河为界分宜南、宜北两县，1949年合并为宜阳县，隶属洛阳专员公署， 1986年 4月归属洛阳市。境内文物古迹及山水名胜众多，国家级森林公园花果山是吴承恩所著 西游记 中花果山的创作原型，中州名刹灵山寺是洛阳白马寺的姊妹寺。 宜阳人才辈出。仅县志所载旧时知名度较高的人物就有 1000余人，客籍有显著政绩人物 160多人。如有“诗鬼”之称的唐代著名诗人李贺，明朝兵部尚书王邦瑞，当代著名军旅作家陆柱国，有“天下第一竹笔”之称的书法家沈安良，著名画家乔玉川等。武则天、李隆基、刘禹锡、唐伯虎等都曾寄情宜阳山水，留下诸多诗作。 五华