长沙精装房市场研究报告,第一部分、长沙典型精装房项目分析 长沙目前内销住宅仍以毛坯房为主，推出的精装修楼盘以小户 型居多。目前，长沙市场做精装房比较有代表性的主要有三家：珠 江花城、麓谷坐标、荷园。,一、珠江花城 珠江花城位于芙蓉北路以东，金霞大道发展轴以西、捞刀河风光带以 南、新世纪大道以北，离芙蓉北路城市主干道约150米，离伍家岭立 交桥约2.5公里，与开福区政府相对。项目总占地917亩，总建筑面积 110万平方米，一期占地390亩，（其中首次开发55亩），首期建筑面 积75733.27平方米, 绿化率55%,容积率1.8,规划户数567户,一期目前已 经交房入住。 目前销售二期扶水岸，价格区间：50006200元/，精装房均价 5300元/，毛胚房均价4400元/，按揭99折，一次性付款98折。,小区规划创新点 共生规划 全新共生理念规划，公共、半公共、私有空间巧妙布局，将自然风光 和园林景观通过视觉相连。绿色植被、建筑和水系引导社区轴线，人 车分流，形成生态而有序的社区环境。 景观规划 呈现澳洲、欧洲、北美、热带绿洲四大国际主题风情园林景致，社区 环境与捞刀河沿江风光带、浏阳河、湘江三大天然水系相呼应。 1.5公里的景观大道，连接近一万平方米的中心湖，北接自然水系捞 刀河，形成壮观的生态景观轴。 林荫大道、中央生态走廊、亲水步道、休闲小品、廊桥亭台，特设的 休闲场地，创造大型的开放空间。,产品创新点分析 珠江花城提出了“长沙首个全精装修大盘”的概念，由广州珠江装修工程公 司担纲设计，采用新古典主义装修风格，以仿古的铺砌方式，现代统一浅色 调的用材，古典的架图，体现出线条感、相向感、层次感。在功能上则强调 客厅现代化、卧室温馨化、厨房生活化、卫浴艺术化，以体现现代风格的黑 白色、体现乡村风格的黄褐色，体现现代风格的银灰+深褐色，实现新古典主 义的总体和谐。,二期扶水岸户型图,二期扶水岸户型图,二期扶水岸户型图,二期精装样板间效果 厨房双排设计，使用操作更合理,客厅落地景观窗,所有房间均带飘窗,卫生间的门槛及去水槽处理：卫生间的门槛把门套托起，保护门套不被水浸湿，更坚固耐用；淋浴间的地面设计了10CM凹槽，防滑又去地面积水。,珠江花城为每位业主考虑得非常周到，精心设置了生活阳台脱污池。,洗手台镜柜和搁物空间处理：左右滑动的镜如门，提供更灵活的储物空间，浴室清镜设置；同时，台面向处延伸出搁物平台，方便实用。,珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 公共部分 外墙：高级外墙漆 首层住宅大堂：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖及地砖 层间电梯厅：墙面高级乳胶漆，地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖每单元设两台 “广州日立（HITACHI）”电梯。 消防通道：墙面高级涂料，地面水泥砂浆抹平，声控节能灯，工艺栏杆木制 扶手。 住宅厅房 地面：客厅采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，卧室铺生活家强化地板。 内墙：高级乳胶漆 天花：高级乳胶漆，带石膏角线。 门窗：入户门为高级字母门，室内采用高级房间门配高级门锁，铝合金窗，主要铝合 金门窗采用双层玻璃。 阳台：地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗 手池及脱污池，天面吸顶灯。 其他：客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发 商的装修设计图布设电视、电话插座及宽带网接口。,珠江花城扶水岸精装修房交楼标准 住宅卫生间 地面：主要采用“东鹏(DONGPENG)”防滑地砖及天然石材。 墙身：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖。 天花：硅钙板吊顶，带石英灯。 卫生间：配“美标（American standard）”座便器及“美标（American standard）”洗脸盆，配成套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇。 住宅厨房 地面、内墙：“东鹏(DONGPENG)”优质防滑地砖、墙砖。 天花：硅钙板/铝塑板吊顶，带石英灯 橱柜：成套橱柜，“林内(Rinnai)”抽油烟机，“林内(Rinnai)”燃气灶、康 宝消毒柜、高级不锈钢厨盆及冷暖龙头。 电器开关及插座：“奇胜(CLIPSAL)” 智能化设施：小区周边红外线监视系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统 可视对讲系统、燃气报警系统、户内紧急报警系统、停车场管理 系统。,二、标志麓谷坐标 标志麓谷坐标位于湖南长沙麓谷高科技园中心区域，坐拥12万平米的生态 公园，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花树，项目通过两座艺术 桥廊直接深到公园的中央，拥有长沙独一无二的生态环境。 标志麓谷坐标是一座集商务、办公、商业、公寓为一体的EOD创造力经济 基地。总用地面积为32691平方米，总建筑面积为70341平方米，由一栋16层 的写字楼（A座）、三栋12层的公寓（B.C.D座）、两栋3层的商业中心（E.F 座）组成。毛坯房均价3500元/平方米；小户型精装修均价5000元/平方米。,产品创新点分析 推出精装修样板房 房子品质比较好，特别是精装修房基本上已经装修到位，装修方案与 风格可以由客户选择，并赠送全套宜家家具，甚至牙膏、毛巾都已经 准备好了只等入住，且所用材料皆为名牌产品，另外VIP用户还送几 大家电。 菜单式精装修 为每一种户型准备多套可选的精装修设计方案，客户在购买公寓产品时，可 以任意选择自己喜欢的装修品牌，并赠送全套世界顶级品牌家居。,产品创新点分析 智能化系统 全面采用领先长沙的甲级智能体系：智能监控系统、公共信息发布与 查询系统、有线电视系统、结构化综合布线系统（SCS）、保安监控 系统（SAS）、楼宇可视对讲系统、背景音乐系统、自动喷淋灭火系 统、室内消火系统、停车管理系统 直饮水系统 深入地下100多米，将地下水通过净化后直接输入到每一个单元，实 现了办公楼与公寓“打开水龙头就能喝”的梦想。,户型情况,户型情况,户型情况,精装样板间效果,精装样板间效果,麓谷坐标精装修房交楼标准 外墙:金属墙漆 内墙:立邦墙漆、高级进口墙纸 电梯:蒂森克虏伯电梯 门窗:高级防盗门，中空钢化玻璃，节能环保 供电:双回路 供水:地下水净化直达 通讯:光纤至户内供,三、美居荷园,美居荷园项目位于长沙市开福区蔡锷路荷花池11号，由长沙美居房地产开发有限公司开发。一期工程推出了1栋大户型、4栋小户型楼，都为33层的高层，。该项目占地面积15741.84平方米，建筑面积117311.67平方米，建筑密度21.9%，绿化率32.2%，总户数954户。 美居荷园主推的户型有89.73平米和89.93平米两种，三房为主。客厅和主卧室设计落地大玻璃和飘窗，除了书房没有飘窗以外，其它房间都有这样的设计，房子阳台和飘窗都是赠送的，没有算在购买面积里的，小户型房屋赠送面积多达30平米。,美居荷园是远大置业投资兴建的首个国家住宅产业化示范项目。运用住宅工业化集成技术建造的全装修成品房，配备双能源户式中央空调及热水系统，大量采用成套部品装配式作业，使构成居室空间的每一个舒适模块空间明显增大，得房率大大提高；节能、环保，最大限度地提高住宅的舒适感，延长住宅使用寿命，标准化的产品与生产方式，使产品品质得到飞跃式的提高和保障。通过优化集成，更精心研究设计出89平米宽敞明亮的三房二厅二卫，完整体现在高层住宅里实现产业化的技术成果。 美居荷园2007年12月22日开盘，推出一期250套房，均价：6800元/，销售70%左右，低楼层户型已经基本售罄。,产品创新点分析 主体结构 建筑主体结构及外墙采用钢筋混凝土整体连续浇筑，质量好，抗震性提高，使用寿命长。 门洞、窗洞采用一次成型，精确度达到毫米级，不用水泥沙浆二次修补，杜绝施工造成的窗渗漏。 室内无梁无柱，大幅度提高了空间使用率，达20%。 墙体 采用内墙保温，墙体分四层。内层：可呼吸墙面；保温隔热层：节能；混凝土外墙：承重；表面：防渗漏。 门 采用德国门芯材料，德国进口设备生产；无甲醛，不吸水，不变形，保温、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。铰链和门锁等五金件采用德国品牌。面材采用欧洲免涂装环保工艺。,产品创新点分析 窗 采用国际知名品牌铝材，采用断桥隔热铝合金+双层中空玻璃，采用“三级弹性密封”技术。 浴室 采用“远铃”整体浴室，使用航空SMC主体材料一次模压整体成型的防水底盘，保温隔潮，超强耐用。 厨房 采用德国数控流水线及先进制造工艺，加工精度高达0.1毫米，人体工学设计，配置德国五金配件，选用免涂装环保材料。 中央空调 采用远大最新研制的双能源中央空调系统，电制冷，燃气采暖，水循环。,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,户型情况,精装样板间效果 工地现状,精装样板间效果,精装样板间效果,精装样板间效果,精装样板间效果,美居荷园精装修房交楼标准 户外装修标准,赠送部分,户内装修标准,美居荷园精装修房交楼标准,设备部分,第二部分、精装房优劣势分析 一、精装房的优势 1、精装房可为业主节省大量的时间，减少装修给购房者带来的麻烦 消费者买房后，要面对装修公司、材料供应商，而消费者在这些群体面前属于弱势人群，费时、费力、费钱却不一定能有质量保证。此外，由于消费者分散采购、分户装修，也在一定程度上造成建材资源的浪费。与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间，减少了精力和财力的浪费，同时由于开发商集中采购，可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比。 2、精装修避免了个体装修对住房结构的破坏，同时避免了因入住时间不同，装修时间不同而产生的噪音污染。 3、对于开发商而言，精装房不但可提高楼盘品质，还可提高房屋单价，获得更高的利润，并且对于品牌塑造也能起到良好的作用。,二、精装房的劣势 1、精装房的价格普遍比毛坯房高出8001000元左右，直接提高了单套住房的首付与税费 随着房贷新政的推出，购买精装修房不只是增加了首付，还要多支付房屋总款上升所带来的契税、维修基金及贷款利息，而且利息是原利息的1.1倍。这种举措将增加二次置业者较大的购房压力，在现在的房价偏高的形势下，无疑将进一步缩小客户的购买力，并使得楼盘的销售速度放慢。 2、精装修房的价位要比毛坯房高8001000元平方米，消费者会认为开发商在精装修上赚钱，并且同时会认为如果是自己做装修，不会要这么高的费用，并且还会装修得更好，于是在这种想法的支撑下，心理极度不平衡，提出五花八门的要求。交房时，一旦装修效果没达到自己的要求，就非常产生纠纷。,二、精装房的劣势 3、对于开发商而言，精装修房开发利润小、成本高 装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操 作难度、管理成本会成倍扩大。同时，个性化装修难操作，统一装修难以满足 个性化要求；菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西，以满足自己的意 图，大量的修改极易出现工期失控。另外，真正的成品房应设计、建造、装修 一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因 户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难 度。 工程质量与消费者的个性化需求其实是一对矛盾的共同体。要满足顾客的 个性化需求，工程管理水平就会大打折扣，就很容易产生质量问题；而要保证 工程质量和进度，就必须按照统一的标准来做，但这样消费者的个性化需求又 不能满足了。,第三部分、总结与建议 从政策层面来看，早在2000年，国家建设部就已对精装房出台了一系列政策，鼓励各级政府和开发商向市场推出全装修房，全面取消毛坯房，因此，精装房产品将是未来房屋供应产品的主流方向，也是住宅产业的必然趋势。 从长沙市场的情况来看，在2006年之前，大部分的精装房都是以小户型或者局部楼栋的方式存在，并且在功能上，大多只是作为楼盘的一个卖点。自2006年珠江花城进入长沙之后，才真正将长沙带入全精装修大盘的时代。 从销售情况来看，珠江花城一期提出的“全精装修大盘”概念得到了客户广泛的关注，珠江实业在品牌塑造和