五矿地产 NO.2008G16项目开发思考,本次汇报的思路,开发背景,地块解析,市场背景,河西CBD辐射 区域,本项目属于奥体CBD商圈的辐射范围边缘，位于扬子江大道和梦都大街交汇处，紧邻滨江公园和绿博园。,占地面积：7.08万，容积率2.4； 土地价格：8.3亿元，楼面地价4882元/平米； 用地性质：二类居住用地； 拍地条件：配有2500平米派出所和总建面8%-18%生活配套设施,基本指标,开发背景,扬 子 江 大 道,梦都大街,滨江公园,绿博园,五矿集团作为上市公司、国家骨干企业、世界500强企业，在南京河西新城的首个项目，是打造品牌的最佳机会所以本案品牌和利润均需考虑！,开发背景,项 目 成 功 开 发,专业的市场环 境研究机构,专业的产品规 划设计机构,实力雄厚五矿集团,品牌完美 塑造,+,=,本次汇报的思路,开发背景,地块解析,市场背景,城市背景,区域房地产市场,市场背景,城市背景 区域房地产市场,南京打造一小时都市圈-以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1100万人预留，成为圈内的核心城市。,经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、滁州、马鞍山、芜湖、淮安、巢湖等。 随着京沪高铁，城际列车的相续开通南京也将在上海这个“火车头”的带动高速发展,南京市,南京,扬州,镇江,芜湖,滁州,马鞍山,城市规划背景,一小时经济圈,河西地位将得到进一步加强，河西在未来飞速发展中将成为社会精英上流阶层居住的最佳场所。,城市顺应发展城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡；河西是唯一和主城平行区域，政府重点打造，发展前景最佳。,城市规划背景,主城,河西,平 行,+,市政府于2001年底做出了推进“一城三区”规划、建设的重大战略部署。河西将成为承载南京城市化进程中人口及产业等方面流动的理想区域，规划人口达60万； 目前河西中部大部分住宅项目已经建成，生活配套逐渐完善，日渐成熟，奥体将迎来新的快速发展期,“一城三区”战略-奠定奥体发展新布局,河西 新城区,绕城公路,老城区,重点打造城市副中心,城市规划背景,古都金陵看老城，现在化新城看河西,如果说老城是六朝古都的见证；那么河西就是现代化南京的见证。,城市规划背景,市场背景,城市背景 区域房地产市场,河西房地产市场 在徘徊中起步，在发展中提升！,本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区，同时又受奥体板块的辐射！,河西市场现状,河西前景预判,河西小结,河西发展历史,北部,中部,南部,河西发展历史-由北向南推进重心区域在中部！,开发时间：1992-2002年 北部中心：龙江片区 发展引擎：高教新寓的开发带动 开发现状：进一步完善和提升居住功能,开发时间：2003-2009年 北部中心：河西CBD 发展引擎：奥体中心十运回带动 开发现状：逐步走向成熟,开发时间：预计5年内完成开发 北部中心：江东南路的延伸段 发展引擎：中部的发展成熟 开发现状：开发准备阶段,由北向南推进,河西板块的发展受周边区域发展带动,河西北部片区紧邻鼓楼区，鼓楼是南京行政办公中心，优越的地理位置促进了北部片区的快速发展,河西中部片区主要与行政区规划调整后的白下和雨花区接壤；政府全力投入，新城中心、十运会及地铁开通带动了此区域的快速发展,河西南部片区主要与雨花接壤，板桥新城的开发与中部的不断成熟将有利的促进南部片区的发展步伐,河西北部,河西中部,河西南部,鼓楼区,白下区,雨 花 区,板桥,河西市场现状土地 一、随客户认知度、接受度的提高，奥体已成为江南八区商品住宅用地供应的主力区域,2008河西住宅供应依然位于主城区各板块之首,2008年南京全市将有1061.7万平米，10.5万套住宅上市，比2007年增长20% 河西片区2008年供应117.4万平米左右，占全市的11%，相比2007年增长23.5%,主城八区,河西市场现状功能区 二、以河西CBD市场发展支撑条件，形成三大新功能区,地铁滨江区以地铁和滨江景观为河西住宅开发的集中区 代表楼盘：奥体新城、顺驰滨江、金马骊城、碧瑶花园、仁恒江湾城等,三大新区功能居住区支撑奥体发展，带来强劲动力,以居住与工作相协调的高档居住功能公寓区 代表楼盘：联强国际、仁恒国际公寓、金奥大厦、新悦国际、宋都奥体、嘉业国际等,奥体,CLD生活以中海和万科作为区域代表形成住宅开发的高密度区 代表楼盘：光明城市、塞纳丽舍、万达华府、西提国际、宋都美域等,河西市场现状教育 三、奥体教育配套日渐完善-规划将新建60余所中小学校，现四大名校已经陆续入住河西,奥体小学,南师附属中学,新城实验小学,建邺小学,河西市场现状配套 四、奥体中心、CBD、文化艺术奥体精华配套尽享！,艺兰斋美术馆,会议展览中心,河西CBD,基 督 教 礼 拜 堂,金陵图书馆,奥体中心,唯有河西-奥体百亿精华配套独享！(截止到2009年政府累计对河西投资逾800亿),河西市场现状医疗 五、2010年实现“10-15分钟保护圈”-河西新城医疗卫生网点规划，河西新城将设置9个社区卫生服务中心，20个社区卫生服务站。,建邺医院分院,明基医院,河西市场现状商业 六、三级商业开发体系中部地区未来商业总量在220万！,顺驰 社区商业,奥体新城 社区商业,万科 社区商业,中海 社区商业,兴隆 社区商业,C B D 商 业,万达广场,社区商业：五大社区商业和其他小社区商业预计总体量可达60万方左右 CBD中心商业：CBD配套商业达40万方左右 商业街商业：纬九路商业主轴商业体量达90万方左右 万达综合购物中心：商业体量达50万方左右 大型商业：家乐福占地1.8万方左右、乐购超市营业面积2万方、中泰购物公园5.9万方、万家居2.3万方 CBD中心商业部分投入使用蓄势待发；纬九路商业正在积极启动中，也是南京市唯一和新街口商圈并称的市级商圈；部分社区商业已经成熟。,家乐福,纬九路商业,乐购超市,购物公园,河西市场现状景观 七、优美的景观资源，营造绿色生态生活都市圈,滨江风景带,江 心 洲,绿 博 园,河西中央公园,绿 博 园 示 意 图,河西市场现状地铁 八、地铁1号线贯通南北，2号线纵横东西，6号线连接整个主城，形成河西东西南北中全方位交通网络。,扬子江大道 江东路 凤台南路,定淮门大街 草场门大街 清凉门大街 汉中门大街 水西门大街 集庆门大街 应天西街 兴隆大街 梦都大街 奥体大街 河西大街,河西市场现状交通 八、三条主干道贯穿南北；十一条主干道连接主城，给河西的发展源源不断输送“血液”，提供动力源泉。,河西前景预判 河西入住率及区域成熟节点分析, 初步设定： （1）规律进程：房屋销售后一年交付、交付后一年入住； （2）入住人口=总建/户均面积*户均人口*入住率； （3）假定奥体07、08、09年的平均入住率为50%。 从06年4月起，奥体进入第一批大规模交付期，截止到08年已经交付60余万平米，至07年初入住人口达1万余人，08年可达4万余人。 按目前的销售速度，年住宅销售规模=65*2=130万平米。,新城发展阶段一般模型,河西前景预判 根据新城研究模型，河西处于区域价值跃升阶段,龙江发展阶段回顾与借鉴,（1）受制于前期的规划局限（大规模居住区），龙江区域价值在B阶段之后难有本质的提升。 （2）A-B 阶段的住宅价格持续跃升，得益于南京整体房产市场的阶段提升。,河西新城发展阶段预测,从总体时间跨度看，河西新城发展速度为龙江的2倍。 B阶段出现的标志为大型集中型居住区商业出现，依据新城项目开发进度，09年初年，入住人口约为4万人，随着家乐福的进驻标志着河西的发展已经是从A阶段向B阶段跃升的过度期。 据调查河西现目前在南京人心中的接受度从05年的20%已经提高到09年的80%以上。, 对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处于新城发展的A阶段向B阶段跃升的过度期社区商业出现与成熟，大型超市开始进驻，区域价值处于平稳发展期。 奥体板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展速度预判为龙江的2倍，即整体发展周期2004-2011年，2011年辐射型商圈将初步形成。,河西新城区成熟度综合评价,河西小结,河西是受南京主城和奥体板块辐射的“双核”区域，具有强劲发展动力 河西是与主城并行设置的唯一新城区 河西的土地供应量占主城土地供应量的35%以上，房地产重心向河西转移 河西具备完善的城市配套资源，发展潜力大 多项引擎支持（奥体中心、会展中心、图书馆、双地铁、滨江公园等公配）助推河西新城发展 政府的持续关注与高额投入，保证了新城的快速成长 河西现阶段发展-社区商业日渐成熟，大型超市开始进驻，区域价值处于A阶段向B阶段跃升的过渡期，预计2011年辐射型商圈将初步形成。,本次汇报的思路,开发背景,地块解析,市场背景,一、项目基础经济指标,地块位置：建邺区梦都大道188号 土地范围：北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至振兴路，西至扬子江大道 出让土地：70833.1平米 容积率：2.4 建筑密度：30% 建筑高度：60米（后改100米） 绿地率：35% 面积配比：90平米以下套型占45%以上,注： 项目应配套占总建筑面积8%-18%商业及便民设施 项目应配有占地不少于2500平米的派出所 本地块楼面地价4882元/平米,北面,西面,东面,南面,滨江奥城,梦都大街,扬子江大道,兴隆大街,地块四至：北至兴隆大街；南至梦都大街；西至扬子江大道；东至振兴路，周边道路网络发达，且面 临扬子江大道和梦都大街两条主干道。,扬子江大道和梦都大街道路两旁有较宽绿化带，优点可以减少噪音，缺点很难利用发展沿街商业，只有地块与滨江奥城之间的振兴路可以发展沿街商业。,振兴路,中学,地块周边现状商业氛围欠缺，有待改善成熟，公共配套情况还不成熟，景观资源较有优势！,项目2公里区域,奥体中心,上新河中学,奥体小学,烹饪学校,图书馆,滨江公园,绿博园,源江渔港,金陵会议中心,建邺医院,美术馆,教堂,金陵小学,商业：离项目最近的商业配套就是顺驰滨江奥城的商业配套。 公交：项目对面可以有109路公交，往东陆续会有7路、160等路公交。 景观：对面是滨江公园，西边是绿博园和滨江景观带。 配套：学校、医院、图书馆、奥体中心等配套分布在项目周边2公里内 项目周边景观资源丰富，可以是一大卖点；地块处于最西边在河西CBD圈辐射外围，现阶段生活配套发展尚不成熟。,顺驰 社区商业,奥体新城 社区商业,兴隆 社区商业,建邺小学,滨 江 景 观 带,项 目 周 边 配 套 实 景 照 片,绿博园,滨江公园,奥体中心,奥体小学,金陵图书馆,地块边绿化带,源江渔港,建邺医院,项目地块诠释：,金马郦城,碧瑶花园,滨江奥城,奥体新城,汇锦国际,奥体新城华江园地块,本案,扬子江大道,乐山路,江东中路,奥体大街,梦都大街,兴隆大街,应天大街,月安街,松花江路,二、项目周边主要楼盘及主要交通网络,振兴路,本项目地块价值较板块内现有项目不具备明显优势，唯有景观资源可以利用！,区域楼盘简介,项目地址：梦都大街176号 开发商：南京顺驰地产有限公司 容积率：1.6 绿化率：40% 建筑面积：28.8万方 物业费：2元/平米/月 均价：10000元/平米,项目和本案仅一路之隔，一共分 四期开发，由苍山路和松花江路 分割成四块地块，现开发共三期， 四期待定。 项目在售房源：5栋沿江高层， 仅有少量房源共计20余套。 价格：均价1000万/平米，打95、 96折，折后9500-9600元/平米。 户型：15层以上150