营销推广计划案 祥瑞 四季印象 2011上半年 2010营销回顾 2011销售目标 祥瑞 四季印象 祥瑞 四季印象 2010年营销回顾 （据现场销售人员统计，不含柴房与商业） 已售房源 (住宅） 销售面积 (住宅） 销售率 (住宅） 销售总额 (住宅） 销售均价 (住宅） 广告费用 58套 6854 9.2 2857万 4169元 / 约 7-8万元 祥瑞 四季印象 2010年营销回顾 一、 1、 2、 3#楼高层共计 495套，住宅总建面约 54103，截止 2011年 1月 24日，已售房源 14套，销售面积约 1504，销售率仅为 2.8。剩余可售房源 481套，可售面积约 52599。 二、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10#楼多层共计 123套，住宅总建面约 14543，截止 2011年 1月 24日，已售房源 44套，销售面积约 5350，销售率为 36。剩余可售房源 79套，可售面积 9193。 三、 柴房共计 75套，已售 33套，销售率为 45。 项目总房源 618套，住宅 总 建面 68646，截止 2011年 1月 24日，累计共售出 58套，已售面积 6854，可售房源共 560套，可售建面 61792，整体销售率仅为 9.2 2010营销回顾 2011销售目标 祥瑞 四季印象 2011年祥瑞 四季印象上半年销售目标 计划销售房源 可售面积 目标均价 目标总额 备注 336套 37075 4300元 / 1.2亿 含可售多层房源 2011年上半年销售目标：实现高速、高溢价的去化 1、 2、 3#楼可售房源， 使整体项目住宅销售达 60以上，多层房源以内部销控自然认购形式销售。 2011上半年营销推广计划 前期销售总结回顾 项目竞争分析 2011年市场大势研判 推出房源 客户定位 购买力分析 营销课题 营销课题解读 营销推广执行策略 价格策略 营销策略 推广策略 推盘策略 本案思路 一、竞争性市场分析 阶段性营销总结 项目竞争解读 区域房地产市场环境 阶段性营销总结分析 SWOT分析 （ S）优势：地段 城域双核，政务中心；产品形态多样，户型 设计较好；开发商知名度较高。 （ W）劣势：项目周边高尚居住环境尚未形成，街道形象较差（道 路尚未 拓宽改造），项目工地包装效果较弱，周边现代化生 活配套设计不够完善，滨江新区目前处于规划启动建设阶段， 目前项目优势和品质无法得到全面体现； （ O）机会：汉中实施的“双百”发展战略和滨江新区的规划和建 设提速，将极大提升项目区域的形象和人居价值； （ T）威胁：国家不断出台的房地产新政、金融政策、通胀压力、 加息等影响，以及来自竞争项目对客户资源的分流争夺。 开盘至今销售及推广概况 （根据销售部周报统计） ： 2010年 12月 3日 2011年 1月 25日共销售 58套，销售率仅为 9.2，且绝大多数集中在多层房源； 从 11月 13日起至今每周上客量平均为 48组； 从 11月 13日起至今每周来电量平均为 13组； 主要来访人群为项目附近居住人群，青年公务员与个体户为主； 客户主要关注户型为多层两室至三室，高层关注度较低； 报刊广告（ 4期 1/2版、广电报 1整版）、工地现场围档成为主要的来 电、来客渠道。 (截止日期 2011年 1月 17日） 前阶段项目营销推广综合分析： 1）由于项目前期未建立起强大的入市形象，推广力度极小，前期咨询时间太短，选房前也未采取有效的蓄客等营销手段，项目的营销节奏完全处于自然销售状态，导致项目的市场热度不够，持续来电、来客 量严重不足 ; 2）仅凭开发商的品牌优势吸引客户关注或购买，市场收效较弱。 3）随着汉中购房客户逐渐成熟，购房客户更多关注的是项目本身的生活品质及售价（性价比）等重要因素。 4）销售价格市场表现普遍高于周边楼盘 5）关系户优先购买黄金楼层房源，严重影响项目营销节奏和销控措施的执行，造成客户可选购房源的局限性 一、竞争性市场分析 阶段性营销总结 竞争项目解读 区域房地产市场环境 仁和春天 项目名称 仁和春天 项目地址 汉中市西新 街南侧 开盘时 间 2010-9-01 开发商 汉中宏基房地产开发公司 建筑类别 普通住宅 交通状况 22路 103路 入住时 间 待定 采暖 地辅热采 暖 交房标准 毛坯 土地使用 年限 70年 电话 0916-2220008 层数 6-18层 建筑面积 125856 建筑密度 28 绿化率 36 停车位 577个 价格 3500-4000元 / 左右 均价： 3700 元 / 面积区间 80-130 小区配套设施 24小时保安巡防系统 、地辅热采暖、高档次电梯 近期销售动态 主推户型： 96-125 均价 3700元 / 一次性： 3个点 按揭： 2个点 大定送礼品（小家电） 春节期间推出 10余套 95 的特惠房，价格 3700-3800元 / ，赠送价值 3.5万元的汽车或交房时获取 3.5万元的装修基金 项目名称 天汉名 都 项目地址 汉中市天汉大道与汉宁路交汇西南角 开盘时间 近期 开发商 大地地产 建筑类别 商住楼 交通状况 1路 6路 8路 交房标准 毛坯 容积率 总户数 建筑面积 42074 建筑密度 30 绿化率 38 停车位 176 价 格 3900-4300元 / 均价 4000元 / 左右 面积区间 100-135 供暖 壁挂锅炉 分户计量 小区配套设施 安保配套： 楼宇可视对讲系统、红外线周界监控系统等 安保监控系统：建筑物四周及主干道，电梯前厅设监控探头，闭路电视监控系统覆盖小区全部， 生活配套： 背景音乐系统，停车管理收费系统，酒店式物业管理模式 近期销售动态 主力户型： 96-128 交 2万可选房，开盘时享受预定时价格 天汉名都 项目名称 汉宇领峰 项目地址 汉中市民主街西段交通巷 开盘时间 2010年 7月 开发商 汉宇地产 建筑类别 普通住宅 交通状况 103、 24、22路 交房日期 2010年 12月 31日 容积率 3.49 总户数 223套 建筑面积 37245 建筑密度 参考价 3600-4200元 / 均价： 3900元 / 左右 面积区间 92143平方米 供暖 小区配套设施 除基础配套外，无特色配套 近期销售动态 主推户型： 95-110 两室和 138-153 三室 近期优惠活动： 一次性 每平方优惠 50元，按揭每平方优惠 20元 销售楼号 总套数 可售套数 1号楼 144 89 2号楼 11 2 3号楼 83 50 汉宇领峰 项目名称 万邦普罗 旺斯 项目地址 前进路与武侯路交汇处 开盘时间 2010年 12月 25日 开发商 汉中万邦置业发展有限公司 建筑类别 普通住宅 交通状况 2路 5路 9路 交房日期 2012年 12月 31日 采暖 / 中央空调 分户分室计量 建筑层数 28层 土地使用 年限 70年 电话 0916-2528888 设计单位 WY国际设计顾问公司 上海同建强华建筑设计有限公司 建筑面积 13万 建筑密度 16.6 物业服务 鸿海物业 价格 3300-3700元 / 左右 均价： 3518元 / 万邦 普罗旺斯 小区生活配套 地源热泵， 园林景观： 60米楼间距，内环流水系景观，贯穿于名贵树种交错形成的园林，是汉中首屈一指的宫廷及景观社区， 1000 名流会所，风情商业街 近期销售动态 2010年 12月 25日开盘，共推出 460套房源，现已销售 380套，剩余 80套 近期推出购房赠送 1888元购物、餐饮代金券 项目名称 汉中世纪 城 项目地址 汉台区滨江路东段 开盘时间 2010年 12月 19日 开发商 汉中中青 置业 面积区间 80-180 交通状况 103路 8路 交房日期 待定 采暖 地辅热采 暖 建筑类别 多层、小高层、高层 绿化率 39 电话 0916-8828000 价格 均价： 4300元 / 建筑面积 15万 容积率 1.98 物业服务 一流的物业管理服务 配 套 40000 风情商业街 为业主配备了 4000 会所、室外健身器械、百货超市、幼儿园等核心配套项目 智能化安防系统， 开盘主推户型： 96-133 优惠活动：交 1000元抵 15000 认筹客户均可每天 100元 /套的 “日进百金”优惠，最高优惠可达三万 近期新春购房优惠高达 3.6万，三期楼王 /临街商铺开始认筹，交 1千抵 1.5万 汉中世纪城三期 【 瞰江 】 竞争性对比分析： 项目名称 价格区间 建筑业态 户型区间 项目配套 销售情况 祥瑞 四季印象 38004300元 /平米 均价： 3900元 / 高层、多层 85-143 除基础配套外，无特色配套 截止 2011年元月24日共销售 57套 仁和春天 35004000元 / 均价： 3700 元 / 高层、多层 95-125 地辅采暖、 24小时保安巡防系统 9月开盘，推出的 4栋高层两栋已售罄，两栋已销售了 80，春节期间推出10余套 90 的特惠房赠送 3.5万元的汽车或装修基金 万邦普罗旺斯 34003700元 / 左右 均价： 3518元 / 高层 90-136 地源热泵 中央空调 分户计量 12月 25日开盘当日销售 175套房源，目前共销售 380余套，均价为 3518元/ 汉中世纪城 三期瞰江 42004400元 / 均价： 4300元 / 多层、小高层 80-180 地辅热采暖，智能化安防系统 近期新春购房优惠高达 3.6万，三期楼王 /临街商铺开始认筹，交 1千抵1.5万 天汉名都 39004300元 / 均价 4000元 / 左右 高层 100-135 送壁挂锅炉 楼宇可视对讲系统、背景音乐系统，停车管理收费系统 即将开盘 目前交两万可订房 汉宇领峰 36004200元 / 均价： 3800左右 高层、多层 92-143 除基础配套外，无特色配套 高层共剩余： 139套，一次性每平方优惠 50元，按揭每平方优惠 20元 竞争性项目对比结论： 1、 价格：偏高于其他竞争项目，但目前缺少体现高价的支撑点。 2、建筑业态：除本项目的多层稀缺外，与其他项目无明显差异。 3、户型区间：主力户型面积区间类同性大，本项目户型内部空间结构略优。 4、配套设施