第五章 房地产项目控制系统,内容提要 房地产项目控制系统概论 房地产项目的进度控制 房地产项目的成本控制 房地产项目的质量控制 房地产项目合同控制 房地产项目安全保健与环境保护控制,5.1 房地产项目控制系统概论,（一） 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用： 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统,（二） 房地产项目控制的基本要素,5.2 房地产项目进度控制,（一）项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查室及进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使用。,(二) 房地产项目控制的范围,项目的各个阶段 项目的各个组成部分 项目的所有工作 影响进度的各项因素,（三）房地产项目进度控制主要任务,（四）房地产项目进度控制过程 （1）采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程活动的开始和结束时间及完成程度。 （2）在各控制期末（如月末、季末、一个分部工程阶段结束）将各活动的完成程度与计划对比，确定整个项目的完成程度，并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等指标，评价项目进度状况，分析其中的原因。 （3）对下期工作做出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根据已完成状况作新的安排和计划，重新分析、调整、完善工期网络计划，预测新的工期状况。 （4）对调整措施和新计划做出评审，分析调整措施的效果，分析新的工期是否符合目标要求。,（五）房地产项目进度控制方法与措施,5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施 （一）进度拖延原因分析 工期及相关计划的失误。 边界条件的变化。 （二）解决进度拖延的措施 增加资源投入，如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源，如将服务部门的人员投入到生产中去，采用加班或多班制工作 减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作 提高劳动效率和劳动生产率 将部分任务转移，如将任务分包或委托给另外的单位，将原计划由自己生产的结构构件改为外购等 改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系，如将前后顺序工作改为平行工作，或采用流水施工的方法 修改实施方案，例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。,5.3 房地产项目成本控制,1房地产项目成本的构成,2房地产项目成本控制的特点,成本控制的综合性 成本控制的全面性 成本控制的微观性,3.房地产项目成本控制的原则,设置科学的成本控制目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本控制的手段,4.房地产项目成本控制的内容,项目策划阶段的成本控制 设计阶段的成本控制 发包、施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制主要工作包括： 1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务； 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象； 3）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更； 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证； 5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据； 6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施； 7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化； 8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程成本的影响。 项目销售阶段的成本控制,5.4 房地产项目质量控制,（1）房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单项质量构成了项目质量系统。 （2）质量控制的特点 影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大,（3）房地产项目质量控制的主要内容,（3）房地产项目质量控制的主要内容,5.5 房地产项目合同控制,1项目合同的概念 项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。 2项目合同的作用 合同分配着项目工程任务。 合同明确了开发商和承包方在房地产项目开发建设中各自的权利和义务 项目实施阶段实行社会监理的依据 项目实施的法律依据,3.房地产项目合同控制的内容,选择合适的合同种类 决定合适的招标方式 确定重要的合同条款 加强项目各相关合同的协调,总价合同 总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单、省事，承包商的索赔机会较少（但不可能根除索赔），业主的投资风险小。总价合同可分为固定总价合同和调值总价合同两种。,常见合同类型,单价合同 单价合同的基本特征是单价优先，业主在招标文件中给出的工程量表中的工程量是参考数字，承包商根据按工程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价，实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算，遗漏的项目可以再报价。,3.房地产项目合同控制的内容,选择合适的合同种类 决定合适的招标方式 确定重要的合同条款 加强项目各相关合同的协调,招标方式,（1）公开招标 这种方式是由开发企业（或其委托的专业招标机构）通过传播媒介发布招标公告（广告），公开招请承包企业参加投标竞争，凡符合规定条件的承包企业都可以自愿参加投标。开发商亦可不使用广告方式，而采取向业内所有相关承包企业邮寄（发送）招标公告的形式，邀请承包企业参加招标竞争。,（2）邀请招标 这种方式是指开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出邀请函，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投标竞争。被邀请的数目通常在3-10个之间。由于被邀请参加竞争的投标者为数有限，这样做不仅可以节省招标费用，而且能提高每个投标者的中标几率，所以对招标投标双方都有利。,招标方式,（3）自行招标 在实践中，当业主有与招标项目工程规模及复杂程度相适应的工程技术、工程造价和工程管理人员，具有编写招标文件和评标能力时，可以自行招标。,（4）委托招标 通常，如果需招标的工程任务量大且复杂，或开发企业缺乏有经验、有资质的招标技术人员，或时间紧迫等，此时开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标。专业的招标代理机构一般只负责技术性和事务性的工作，最终决策仍由开发企业作出。,3.房地产项目合同控制的内容,选择合适的合同种类 决定合适的招标方式 确定重要的合同条款 加强项目各相关合同的协调,适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等 付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承包 合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调整的规定 合同双方风险的分担。即将项目风险在业主和承包商之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励承包商努力控制三大目标、控制风险，达到最好的工程经济效益。 对承包商的激励措施。各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采用奖励措施可以鼓励承包商缩短工期、提高质量、降低成本、提高管理积极性。 设计合同条款，通过合同保证对项目的控制权力，并形成一个完整的控制体系。 为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。,在房地产项目的合同中，比较重要的条款有：,安全保健与环境保护控制的基本内容： （1）依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的各项法规、规程及有关合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技术文件、施工顺序、施工工艺、施工管理及施工人员素质等，当发现问题向业主、承包商和有关部门提出口头或书面意见。 （2）当发现违反安全保健与环境保护方面的有关规定，且出现严重后果时，要及时提出书面通知，警告以至停止其作业等。 （3）当安全保健和环境保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻安全第一、环境为重的原则，由项目管理者负责做出是否调整项目进度的决定。 （4）项目管理者应参加有关的各种安全保健和环境保护的分析与追查责任会议。 （5）分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失和罚款，要有责任方负责经济赔偿，不能列入建设投资。如事故属于合同所规定的非人力所能预见和不可抗拒的灾害等非责任事故，经调查认定，并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。,1房地产项目进度控制的主要方法和措施有哪些？,（1）项目进度控制的主要方法：要保证项目顺利进行，就要采取先进的方法，科学安排与控制项目进度，保障项目目标和经济利益的实现。 1）关键线路法（CPM）。 2）计划评审技术（PERT）。 3）管理技术方法。 （2）房地产项目进度控制的措施：进度控制的措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。 1）组织措施。 2）技术措施。 3）合同措施。 4）经济措施。 5）信息管理措施。,2结合实例，试阐述在房地产项目的实施过程中进度拖延的原因及相应的解决措施。,进度拖延原因分析：项目管理者应按预定的项目计划定期评审实施进度情况，分析并确定拖延的根本原因。进度拖延是房地产项目实施过程中经常发生的现象。一旦进度拖延发生，在采取相应纠偏措施之前，首先要进行的就是对进度拖延的原因的分析，常见的进度拖延原因有： （1）工期及相关计划的失误。如项目外部环境的变化，项目计划人员本身能力的限制 等。 （2）边界条件的变化。如工作量的变化 ，外界（如政府、上层系统）对项目新的要求或限制 等。 （3）管理过程中的失误。 如项目实施者缺乏工期意识，设计的变更 等。 解决进度拖延的措施：在房地产项目进度控制的过程中，对已产生的进度拖延可以有如下的基本策略：一是采取积极的措施赶工，以弥补或部分地弥补已经产生的拖延；二是不采取特别的措施，在目前进度状态的基础上，仍按照原计划安排后期工作。但后一种策略，在通常情况下拖延的影响会越来越大，有时刚开始仅一两周的拖延，到最后会导致一年拖延的结果，它是一种消极的办法，最终结果必然损害工期目标和经济效益。,3在房地产项目开发建设的各个阶段，成本控制的内容有哪些？,1）项目策划阶段的成本控制 房地产项目策划阶段的主要内容是寻找项目、市场调查和投资评估。开发商应该着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。 （2）设计阶段的成本控制 设计阶段的成本控制工作是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细的分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点： 1）设计前的投资估算。2）初步设计要重视方案的选择。,（3）发包、施工阶段的成本控制 房地产项目发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，施工阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。 （4）项目销售阶段的成本控制 房地产项目销售阶段的成本控制主要是销售费用的支出，销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告支出费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的24%，费用数额大，对房地产开发利