土地与房产清查分析报告二四年十二月33前 言为全面了解和掌握中国工商银行现有土地与房产的分布、数量、资产总量、使用状况、产权性质等，按照总行关于对土地及房产进行清查的通知要求，2004年9月11月间，我公司协助总行计划财务部对全行的所有自有土地与房产、长期投资控股企业的土地与房产、抵债转自用的土地与房产状况进行了摸底清查，在此基础上，对全行的清查上报数据进行了系统的汇总、统计、测算和分析，并对所涉及到的土地资产进行了初步估值。通过清查分析，基本弄清了土地与房产的总量情况、使用状况、分布状况和产权状况等内容，为今后进一步加强固定资产管理、完善土地与房屋产权及建立现代企业制度等提供参考。目 录一、土地与房产的总体情况1二、土地与房产的总量及分布状况3（一）土地与房产的总量状况3（二）土地与房产的分布状况4（三）帐外房屋资产与在建工程的总量状况12（四）土地与房屋价值的增值情况13三、土地与房产的产权状况14（一）不同产权性质的土地资产状况14（二）土地资产的产权完善情况14（三）房屋资产的产权完善情况16四、土地与房产的使用状况18（一）不同用途的土地资产状况18（二）不同用途的房屋资产状况18（三）土地资产的闲置状况19（四）房屋资产的闲置状况21五、需要关注的关键问题23（一）产权问题23（二）资产划分与界定问题23（三）土地资产处置问题23（四）政策问题24（五）组织与协调问题24六、下一步工作建议25（一）重视产权完善工作，提前做好有关准备工作25（二）初步明确资产划分与重组的原则25（三）初步明确土地与房产办证的原则25（四）提前做好有关土地资产处置的沟通与协调工作26七、关于此次统计分析的说明27（一）统计分析组织工作的说明27（二）清查分析范围的说明27（三）基准日的说明27（四）土地面积分割分摊的说明27（五）土地价值量估算的说明28（六）土地与房屋产权完善情况的说明28（七）土地与房屋用途认定的说明28（八）级次发证和房地合一发证的说明28（九）闲置土地与房屋的说明29（十）帐内、帐外资产的说明29（十一）宾馆与培训中心的说明29附录总量统计表1 按总价值量排名的土地与房产总量统计表总量统计表2 土地总量统计表总量统计表3 房屋总量统计表土地统计表1 使用状态统计表土地统计表2 使用权类型统计表土地统计表3 产权完善情况统计表土地统计表4 土地实际使用用途统计表土地统计表5 自有土地使用权类型统计表土地统计表6 长期投资控股单位土地使用权类型统计表土地统计表7 抵债已自用土地使用权类型统计表土地统计表8 自有土地产权完善情况统计表土地统计表9 长期投资控股单位土地产权完善情况统计表土地统计表10 抵债已自用土地产权完善情况统计表土地统计表11 自有土地实际使用用途统计表土地统计表12 长期投资控股单位土地实际使用用途统计表土地统计表13 抵债已自用土地实际使用用途统计表土地统计表14 各土地产权完善情况下土地使用状态统计表房屋统计表1 使用状态统计表房屋统计表2 自有房屋资产产权完善状况统计表房屋统计表3 长期投资控股房屋资产产权完善状况统计表房屋统计表4 抵债已自用房屋资产产权完善状况统计表房屋统计表5 自有房屋资产实际使用用途统计表房屋统计表6 长期投资控股单位房屋资产实际使用用途统计表房屋统计表7 抵债已自用房屋资产实际使用用途统计表房屋统计表8 有证且已完善房屋资产使用状态统计表房屋统计表9 有证但未完善房屋资产使用状态统计表房屋统计表10 无证房屋资产使用状态统计表一、土地与房产的总体情况本次清查范围为全行境内外所有机构及长期投资控股单位拥有的土地及房产，其中境内机构包括总行本部、直属机构、分支机构及长期投资控股单位；境外机构包括子银行、分行、代表处及长期投资控股单位。上述机构自有的全部土地及房产，包括账内账外自有土地及房产、附属单位自有的土地及房产、长期投资控股比例超过50%的被投资单位的自有土地及房产、抵债资产已自用的土地及房产，但不包括非剥离债转股企业自有土地及房产、以租赁方式占用的土地及房产、已房改的职工住宅及土地、有账无实的土地及房产。通过清查和分析，全行土地与房产的数量、面积及价值量等总体情况如下：通过调查，全行土地与房产总价值量为10,203,427.86万元，产权完善度平均达到46.61%。其中土地数量25,462宗，土地面积28,609,767.96平方米，土地初估值5,338,491.73万元，土地产权完善率34.50%；房产数量36,820项，房产建筑面积30,660,812.99平方米，房屋帐面净值4,864,936.13万元，房屋产权完善率54.99%。土地与房产总量情况可参见表1。表1 中国工商银行土地与房产的总量状况项目总体情况数量土地宗地数25,462宗房产项数36,820项面积土地面积28,609,767.96平方米房屋建筑面积30,660,812.99平方米价值量土地初估值5,338,491.73万元房屋帐面净值4,864,936.13万元土地房屋价值量合计10,203,427.86万元产权完善率土地产权完善率34.50%房屋产权完善率54.99%主要用途主要土地用途及比例营业厅占56.67%；住宅占20.73%；办公楼占17.78%主要房屋用途及比例营业厅占44.71%；住宅占22.77%；办公楼占12.26%注：此表中土地产权完善率为全行全部产权完善的土地宗数占全行全部土地宗数的比例；房屋产权完善率为全行全部产权完善的房屋项数占全行全部房屋项数的比例。按土地与房产的汇总价值量进行统计，排名前10位的分行分别是：浙江、北京、上海、总行直属、广东、山东、辽宁、湖南、河南和四川分行，它们的土地和房屋情况见下表。表2 按总价值量排名前10位的分行土地与房产资产量分行总价值量(万元) 其 中土地数量（宗）土地面积（m2）土地初估值（万元）土地产权完善率（%）房产数量（项）房屋面积（m2）房屋帐面净值（万元）房屋产权完善率（%）浙江829,751.131,363617,023.41614,243.7439.40%1,7911,170,512.29215,507.3969.35%北京733,957.15648826,233.94347,137.5119.75%821887,017.57386,819.6461.88%上海545,383.01493445,432.45270,713.1929.41%560571,992.09274,669.8243.57%总行直属539,994.6380582,650.08277,598.9152.50%241431,945.53262,395.7285.06%广东491,414.962,5571,833,305.82245,765.6523.27%3,1251,770,746.05245,649.3156.80%山东445,091.728481,891,262.34227,110.6841.27%1,2731,502,372.66217,981.0466.46%辽宁396,665.15902741,008.15176,614.2334.04%1,1831,089,110.55220,050.9248.27%湖南368,338.841,0811,616,453.96248,938.5130.16%1,9081,326,832.24119,400.3361.06%河南367,457.859231,831,236.9203,896.3833.26%1,7841,777,494.29163,561.4744.06%四川353,734.301,5401,355,487.04173,497.0640.71%2,2311,397,398.98180,237.2466.16%小计5,071,788.7210,43511,740,094.092,785,515.8632.24%14,91711,925,422.252,286,272.8659.11%图1 土地和房屋总价值量前10位分行比较图二、土地与房产的总量及分布状况（一）土地与房产的总量状况1、土地的总量状况全行现有土地数量25,462宗，土地总面积为28,609,767.96平方米，经初步估值，土地资产的价值量约为5,338,491.74万元。其中自有的土地数量为25,188宗，土地面积为27,410,385.48平方米，土地价值量约为5,234,502.62万元，分别占到全行总数的98.92%、95.81%和98.05%，全行的主要土地资产是自有土地资产；抵债已自用的宗地数量为222宗，土地面积为321,381.88平方米，价值量有45,799.06万元，分别占总数的0.87%、1.12%和0.86%；而控股企业的土地较少，土地数量为52宗，土地面积为878,000.6平方米，土地价值量约为58,190.06万元，分别占全行总数的0.20%、3.07%和1.09%。表3 全行土地资产总量表分类宗地数量（宗）比例宗地面积（m2）比例总地价（万元）比例自有土地25,18898.92%27,410,385.4895.81%5,234,502.6298.05%长期投资控股单位土地520.20%878,000.63.07%58,190.061.09%抵债已自用土地2220.87%321,381.881.12%45,799.060.86%小计25,462100%28,609,767.96100%5,338,491.74100%2、房产的总量状况与土地资产相对应，全行现有房产总数为36,820项，总的建筑面积为30,660,812.99平方米，帐面净值为4,864,936.13万元。其中自有的房产数量为36,414项，建筑面积为30,061,112.6平方米，帐面净值为4,830,687.05万元，分别占总数的98.90%、98.04%和99.30%；控股企业的房产数量为109项，建筑面积为298,687.85平方米，帐面净值为34,249.07万元，分别占总数的0.30%、0.97%和0.70%；抵债已自用的房产数量为297项，建筑面积为301,012.54平方米，分别占总数的0.81%、0.98%。表4 全行房屋资产总量表分类项数所占全国项数的比例建筑面积（m2）所占全国面积的比例