浙江同策团队员工目前超400名，是浙江省内规模最大，团队最齐全，专业服务最深， 客户资源最丰富之营销代理公司。,2011年，年度销售总额88亿元，领跑全浙江！ 2012年，年度销售总额突破100亿元，逆势劲销！,浙江同策已与国内多家一线大型品牌房企、上市公司达成长期、较好的战略合作。,重点合作开发商,代理项目,东海水景城,康城一品,雍熙山,野风珑园,莱茵达临平北项目,和合财富中心,康城国际,理想家园,浙江地区全省布点，在临平已操作八个项目,浙江同策迎难而上， 2011年全年销售额突破90亿元，领先全浙江。,浙江同策代理销售的项目，2011年所服务区域创下了多个第一： 保利湾天地，金地自在城，为杭州主城区2011年度销售的冠、亚军； 金地鸿悦项目，为慈溪市场别墅物业2011年度销售的冠军； 中航城项目，为上饶市2011年度公寓销售的冠军 海御项目，为象山市场2011年度公寓销售冠军 海悦庭项目，为舟山市场2011年度公寓销售冠军 绍兴自在城，为绍兴地区2011年度销售冠军 ,专业委员会核心人员22名，平均从业超过7年，是一个成熟富有经验，专业而创新的项目管理团队。,旗下一线成熟业务人员超过300名，星级案场超过22个，业务水平行业领先。,浙江同策拥有浙江最大的客户资源平台-同策汇，目前拥有会员逾14万组，其中余杭地区的客户达3.6万组。,通过五大服务平台提供客户导入服务： 一、短 信 服务平台 二、DM 邮寄 服务平台 三、会 刊 服务平台(公司现拥有同策汇、会员快讯、同策观等刊物) 四、U+服务（看房巴士、资讯快报） 五、365网络战略 服务活动平台,客户资源维护平台,对于本案来说，我司能够在最短时间内迅速组建熟悉余杭市场、拥有客户资源、对本类型项目操盘熟悉的精英团队！ 并且我司将派专职总监亲自操盘，指挥君廷项目的工作！,浙江同策 2013.1,九龙仓君廷项目2013营销提报,目 录,CONTENT,第一部分：宏观市场分析 第二部分：公寓市场分析 第三部分：排屋市场分析 第四部分：客户研究 第五部分：营销策略 第六部分：推售计划 第七部分：团队配置,宏观市场分析,PART.1,政策趋势,不触及底线微调获默许，住建部、中央政府强调调控不动摇； 三年半来首次降息,政府重提“稳增长”，增加投资项目审批拉动经济增长； 降低准备金率，三四线城市频繁微调,上提出坚持调控，增加预调微调以及房价合理回归等要求,上海、佛山等城市微调，上调公积金标准、普通住房标准等手段,新国八条、房产税、限购扩容、限价令、3次加息、6次提准、年底首次降准,各地微调动作频现， 但限购限贷政策从严短期内未见放松,2012.6,2012.9,多地预售证审批从严， 多地出现限“高价地”，将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责,政策趋势,姜伟新说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房产调控政策现在还没想放松。,姜伟新说，在大规模进行的城镇保障性住房的建设过程当中，大的资金问题到现在为止还没有发生过，我们会注意这个问题，防止以后除了其他方面之外再出现资金管理上的问题。,中央政府定的是 “十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量正在研究当中。五年3600万套，您自己来算账，去年1000万套，今年700多万套，还剩多少？明年不会低于500万套。正在商量，有可能在600万套左右,宏观调控与房产税,保障房资金来源,保障房建设具体计划安排,房地产调控虽然遇到压力，但不会放松，而且做好了众多准备措施，化解房地产调控带来的各方压力。,十八大报告中提到住房部分的内容共有4处，是十七大报告的一倍，但未对政策做过多提及，仅仅强调了保障房体系建设.,政策趋势小结,宏观政策面依旧：限购限贷为手段的政策从严短期内仍无松动迹象； 十八大传递信息：为保证房地产行业持续稳定，将加大保障房建设力度，房地产调控将会长期化，一涨就打压，大跌即扶持。,保障刚需的前提下，促进房地产市场平稳运行,历年房地产市场,2009年热销 摆脱了2008年的经济危机，房地产市场迅速发展，大量资金流入市场，买房不是居住，而是投资，市场空前热销。 2010、2011年调控 过热的房价增长，使得国家出台调控政策，从2010年的国十、国八，到2011年的国五，严厉政策使得房地产连续两年快速降温。 2012年回暖 在经过了长达1年的冰冻期，开发商开始实质性降价，大量刚需爆发，楼市回暖。12年成交量就超过2011年全年成交量103.9%，供求比大幅回落至1.1,经过长达3年的调控下行走势后，2012年市场在以价换量中回暖，12年杭城共成交492.2万方，近4.6万套,12年市场量价,2011年市场整体笼罩在政策调控的阴影之中，成交萎靡，下半年之后外围板块开始领先降价，但成交效果一般； 2012年3月，市场开始实质性降价，刚需大量爆发，刚需产品快速去化，市场处于高位运行，6月成交达到高峰，7月开始成交量出现波动，价格筑底成功，开始小幅反弹，随之成交开始回落。 10月份以来，开发商销售任务基本完成，多数开盘楼盘都出现了小幅上涨的趋势，楼市出现翘尾情况。,价跌量涨,价涨量跌,2012年3月后受个盘的降价影响，成交量价持续上扬，直至7月价格筑底回调，成交开始波动，价涨量跌，直至年底冲关，成交翘尾。,市场成交结构,受政策影响，小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力,成交面积方面，2012年受政策微调和价格影响，刚需大量爆发，成交主要集中在70-90方的小户型产品，其次70方以下的酒店式公寓产品，改善面积主要集中在110-150方左右。 成交总价方面，主要集中在100-150万左右，其次50-100万以及150-200万，均为90方左右刚需产品。,市场存量走势,12年刚需带动市场成交，使得存量小幅波动，但整体市场依然高位运行，存量主要集中在改善产品,截止2012年12月底，杭州主城区市场存量42665套，折算面积约539万方，按照2012年去化情况来看，完全消化存量需要1-2年左右。 由于3月以来市场基本以刚需带动成交，所以目前市场存量以大面积改善产品为主。,宏观大势总结,政策调控主要方向“稳”字当头，无放松迹象，金融政鼓励刚需自住购房带动成交，刚需产品大量去化，市场存量集中在大户型，明年楼市刚需产品压力较小。,政策走向：依旧不会放松，持续保证市场稳定发展 市场概况：2012年刚需成交带动市场整体回暖，市场刚需产品大量去化 市场存量：整体市场依然高位运行，存量主要集中在改善产品 成交结构：小面积、低总价的刚需产品成为市场的主力,公寓市场分析,PART.2,公寓市场走势,11年初受梧桐蓝山等高端项目开盘的影响，拉高成交均价；后期受市场影响，成交萎靡。10月后受到东厦东港等楼盘以6400元/左右的成交均价影响，价格滑坡较为严重。 板块进入12年，2月底金帝海珀7788抄底临平市场，此后夏宫、理想家园、香颂等随即宣布低价销售，市场以价换量，成交迅速反弹，直到8月，成交量价趋于平稳。 1112年住宅共成交10087套，成交面积107.2万方，月均去化4.5万方（421套）。,1112年临平市场月均去化面积为4.5万方，月均去化套数为421套，整体去化价格在10000元/左右。,公寓市场成交结构,临平历年70-90方小户型成交比重上升，110-150方改善户型成交稳定，总价基本控制在100万以内,公寓市场竞争格局,九龙仓君廷,香醍溪岸,野风启城,绿城蓝庭,金都夏宫,东港东厦,金帝海珀,赞成香颂,栖溪公馆,金石华府,水乡华庭,栖水珑庭,理想湾,中铁逸都,栖溪望府,临平北板块 原为临平北经济开发区，但由于数个房产大鳄的进驻，该区域的居住潜力充分被挖掘，是价格战的主战场，目前临平的价格洼地，属于主城区范畴，目前价格水平在7000-8000元左右。未来供应巨大,塘栖板块 临平周边乡镇，具有古香古色的小镇，属于余杭区范畴，临平城区近郊，区域内以本地开发商为主，市场相对封闭，在售价格7000-9000元左右，在售产品针对本地客群多为大户型产品,钱江经济开发区板块 本项目所在板块，行政划分属于杭州范畴，区域属于开发起步阶段，配套、居住、商业等相对较弱，但区域起步较高，早期进驻开发商品牌较强，同时依托超山的景观资源，目前整体价格水平6500-7000元左右,未来竞争,开发区内竞争相对缓和，未来竞争仅15.6万方，但加上周边竞争市场，整体在售存量41.5万方，未来供应量将在192万方左右,供应主要来自于临平北板块，竞争相当激烈,临平热销项目主要集中在临平北板块，价格成为成交的主力因素，主力户型面积段在80-90之间,热销项目表现,区域市场经历了一轮价格战之后，价格水平趋于平稳，保持在6500-7000元左右。 从热销项目来看，80-90方的三房是目前去化最快的产品。 区域在售项目香醍溪岸和野风启城，均借助了较好的样板段以及实景展示来提升了客户的价值认同度，从而促进了去化速度。 周边竟品项目小面积刚需产品后期供货乏力，本案的主力面积正好填补了未来区域市场的空白点，但区域外临平北板块小户型也有较大体量，竞争依然激烈。,区域热销项目总结,公寓市场机会点总结,个盘容量,出货价格,市场存量,成交产品,临平“销冠”年去化量7.3万方,成交面积以80-90方的二三房和120-140方的三四房为主,整体出货均价在10000元左右，总价主力区间段100万以内,整体区域市场在售存量41.5万方,未来供应,市场未来供应面积在192万方,市场容量,月均去化421套，月均去化面积约4.5万方,临平为杭州价格洼地，区域价格带动市场大幅回暖，但后市整体存量不断增加，未来竞争空前激烈。本案小面积产品是一大机会点。,排屋市场分析,PART.3,排屋市场走势,限购影响下，高端物业成交于2011年量价齐跌，2012年出现成交回升，价格受个盘影响比较大，起伏不定,近年来，杭州市别墅物业成交套数在2010年达到最高，为1034套，均价也最高，为26100元/；2011年限购、限贷政策形势下，成交套数迅速下跌，成交均价也有一定的回落。2012年后成交开始出现一定反弹，价格也有一定提升，但预计形势不会好于2010年。 2012年成交逐渐回暖，别墅物业全年销售970套，成交均价约25024元/，成交量略低于2009年和2010年。,2011年2月限购,月度量价走势,受低总价楼盘与区域性热点盘成交影响，2012年成交量逐月递增，7月后稳定在100套左右的月均去化量，成交价格也趋于稳定,2011年成交整体处于较低水平，主要成交月份受个案拉动影响较大； 2012年年后，杭州别墅物业成交逐渐，攀高，进入9月份后才开始回落；但成交受个案拉动影响较大，且集中于余杭、萧山区域，价格波动较大,从2012年成交面积来看，市场主力成交户型面积段为200-300方； 从总价段分析，300-500万之间的产品为市场热销；此价格区间将是市场突围的关键因素，另外还有部分1000万以上的高端产品也占有一定比重。,成交结构,市场主力成交户型面积段在200-300方，主力成交总价在300-500万/套之间,成交前十楼盘集中在余杭区，主力户型面积段在240350之间,热销项目表现,从热销项目来看，面积段200-300方，总价段500万左右的低总价产品的去化最佳； 热销项目区域性较强，基本集中在杭州周边交通方便、资源较好的地段； 热销项目产品同质化相对严重，基本是以联排为主，赠送面积、地下室面积、花园面积都做足文章； 热销项目均以低价开盘、巨大折扣优惠或特价房等价格手段和良好的产品优势共同拉动成交。,排屋市场热销项目总结,排屋市场机会点总结：,市场趋于稳定，本案产品在总价与面积上契合市场主流需求,是项目较好的机会点。,限购政策持续状况下，热点个案拉动成交，市场逐渐回暖，并逐步回到2009、2010年的成交水平； 市场现状下