车位推售思路一、市场车位梳理1、市场概况周边项目车位调研表序号项目区域当期总户数车位类型车位数车位比尺寸交房时间使用权价格付款方式1华润24城三桥1876平层14521:0.85.6*1.9*2.6（A）2016年9月30日70年14.2万可按揭，首付30%5.3*1.9*2.4(B)13.5万4*1.9*2.2(C)11.7万3.85*2.25（D）8.5万A+C/B+C16万2万科金色悦城枣园1303子母+平面10431:0.81*1.9*2.5子母2016年12月30日70年预计1112万暂定1*1.9*2.5平面3巨威大秦郡土门商圈3700平层13701:0.45.3*1.9*2.052016年12月30日70年11.413.5万首付1万可按揭4海伦春天土门商圈2593平层27261:1.15.2*1.9*22015年12月30日70年待定12万左右5亿润领城土门商圈2556机械2556住宅：1609商业：947住宅1:1商业1:1.51.9*5.2*2.052016年5月31日未知8-10万按揭6梧桐年华土门商圈944地上+地下(未知)1085地上：108地下：9771:1.15.2*1.9*22017年10月30日未知预计12万待定7东尚观湖土门商圈1500地下11551:0.775.2*1.9*22013年12月70年15.8万可按揭，首付30%8梧桐坊大兴区域718平层+机械466（机械226）1:0.4/2013年12月70年机械车位：9-12万；一次性9长兴园湖曲大兴区域1010平层+机械342（机械211）1:0.45.3*1.9*2.052013年12月70年机械车位1F：12万；一次性10长安大街三号长安大街与南二环交汇1500平层+机械587（机械488）1:0.55.2*1.9*22014年1月40年标准尺寸：13-17万一次性5*1.9*1.55按揭11万家灯火高新丈八西路以北816平层+机械700（机械600）1:0.95.2*1.9*22012年12月70年标准车位：12-14万一次性12天朗大兴郡大兴新区二期1520（包含19套商铺）平层+机械4（标准）1:0.82.4*52012年3月70年一层车位：12万一次性/开发商分期/银行按揭8（微型车位）2.2*4238（机械一层）1.9*5.2*2.05333（机械二层）1.9*5.2*1.5570年二层机械车位：8万三期西区744787（平面）住宅1:12.5*5.252012年2月70年-1F层车位价格15万，一次性/开发商分期/银行按揭洋房1:2大型车位及子母车位25万13金辉天鹅湾大兴区域1700平层1360（平面）1:0.82.4*5.62014年3月70年-1F层车位价格20-21万，一次性-2F车位价格16万分期14金业观湖大第大兴区域1300平层386（平面）1:0.42.4*5.62013年11月70年-1F车位16万；一次性-2F车位14万；分期母子车位价格26-27万15万象春天城南电子正街与丈八东路交汇4280平层2000(一批次推售1000)（平面）1:0.52.5*5.252015年1月70年-1F平层标准车位：16-18万一次性/0首付银行信用贷款-2F平层标准车位：14-15万子母车位：28万大型车位25万16高新大都荟高新区3471平层40001:0.862.4m*4.2m（-2F）2016年8月70年20万可按揭，首付30%2.2m*4m（-3F）17万17春晓华苑土门商圈2300机械20001:0.82.4*5.32016年9月70年/整理的项目中， 市场车位类型多以平面（平层）车位为主，辅助机械车位，少量的特殊车位（子母车位、微型车位等）； 车位多为70年年限（使用权），个别特殊项目40年年限（长安大街三号）； 车位售价： A成熟社区：平面车位售价在12-18万之间，个别项目售价较高（金辉天鹅湾最高21万）；机械车位售价在9-12万； B在建社区：平面车位售价在11-14万之间，个别项目售价较高（高新大都荟17-28万）；机械车位售价在8-10万； 车位付款方式：按揭、分期、一次性。2、车位贷情况据了解，市面上部分银行目前执行的车位贷款大致情况如下，银行名称车位贷形式产权要求贷款年限年利率开发商回款中国银行30%车位首付无车位产权要求，需提供开发商车位首付收据、购房合同及车位协议最长3年年4%30%客户+70%银行民生银行30%车位首付无车位产权要求，需提供开发商车位首付收据、购房合同及车位协议最长2年一年7.2%，两年11.8%30%客户+70%银行（审核资料相对严格）二、项目情况梳理1、目前，车位主力可消费的一类客群为3、4、5#楼客户，二类客群为1、2#客户，三类客群为在1、2#楼及外来投资客户；2、项目大部分楼栋在2017年5月已交房，目前项目3、4、5#入住率50%60%。整体入住率较低，1、2#入住率70%但对车位需求度不足；3、项目目前的成交客群中，刚需比例较大且消费力一般，有车的客群仅占50%左右，车位需求量不高；4、2016年曾推出过部分车位进行销售，效果欠佳，主要原因为当时入住量低、商业氛围不足，且车位未有成型的工程及形象展示、客户无法实地参观；5、机械车位的市场认知较低，存在一定的推售抗性；6、地缘性客户居多，单位多在附近，步行即可满足一般日常出行要求，单位停车费用较低，需求度不高。三、车位推售思路1、推售背景：通过车位销售补充一部分销售回款的资金需求；通过本次推售进行客户需求试水，为后期车位销售做铺垫；2、推售思路：低门槛、多阶梯；出售阶段性使用权，保障回购收益模式；四、车位推售方案根据北区目前租金情况测算：车位类别车位租金（元/月）年租金（元）一期商业平面独立车位550（含物业管理费150）6600据了解，市场正常车位租金约200-400元/月，年度租金约2400-4800元，北区目前车位年租金水平相对偏高。以此类推，若以使用权出售（租赁），平面车位合理的年费用标准（不含管理费）约为2800-4500元（月均租金约230-375元）。1、销售方案（1）阶梯价格方案车位类别15年30年70年销售价格售价月租反算销售价格售价月租反算销售价格售价月租反算平层车位负一层50000278100000278160000190负二层4000022290000250150000179机械车位上下层3500019465000181100000119（2）保障回购方案（阶梯价格方案基础上进行提升）A.设定认购“观望期”，同时设定“收益率”强化销售功能 ；B. 静态收益率设定为年5%-9%（详见收益测算），回购观望期设定期限为2年（具体以车位交付使用后的2年时间为准），根据收益率比例确定车位的使用权限； 保障回购方案一【5%静态收益率】： 主力针对有车位购置需求的业主客群；两年“观望期”获取返租收益，同时获取车位的使用权、收益权（客户存在自主经营权、使用权-如若客户出租，仅限外租给本小区业主）； 保障回购方案二【9%静态收益率】： 主力针对对收益率感兴趣的业主客群；两年“观望期”获取返租收益，无车位的使用权、仅有收益权（客户无自主经营权、使用权）；C.“观望期”结束后，客户可选择：客户可直接按认购（租赁协议）价格选择对应年限的车位使用权，开发商不再返租；也可选择放弃购置（一次性付给客户对应款项，开发商付款=客户本金+两年收益）；D.保障回购：在出售使用权的租赁协议基础上与客户签订额外补充协议，确定认购具体内容（详见附件）；E.收益测算注：为提升收款额度，选择保障回购方案客户的起步门槛为大于等于30年使用权对应缴纳的车位款项；【5%收益率测算】5%静态收益率测算车位类别30年70年销售价格售价月租反算收益率观望期月收益销售价格售价月租反算收益率观望期月收益平层车位负一层1000002785%4171600001905%667负二层900002505%3751500001795%625机械车位上下层650001815%2711000001195%417由于客户在两年“观望期”期间具备车位的自主使用及经营权，故对静态收益下的客户增值收益进行测算：5%静态收益+2年观望期业主自主经营收益率测算车位类别30年70年销售价格收益率观望期月收益2年使用权出租（中等月租）2年出租收益2年观望期收益合计年均收益率销售价格收益率观望期月收益2年使用权出租（中等月租）2年出租收益2年观望期收益合计年均收益率平层车位负一层1000005%4173007200172008.60%1600005%6673007200232007.25%负二层900005%3752706480154808.60%1500005%6252706480214807.16%机械车位上下层650005%2711954680111808.60%1000005%4171954680146807.34%【9%收益率测算】9%静态收益率测算车位类别30年70年销售价格售价月租反算收益率观望期月收益销售价格售价月租反算收益率观望期月收益平层车位一层1000002789%7501600001909%1200二层900002509%6751500001799%1125机械车位上下层650001819%4881000001199%750综合测算后，客户若选择5%静态收益率的认购模式，付款30年对应认购（租赁协议）金额与9%静态收益率相持平（租金中等市场水平基础上）。F