物业经营管理第一章 物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理后的的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业高档次投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。3）地区购物商场：13万之间、服务人口1030万、年营业额15亿元、中型百货公司4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主2、 物业经营管理中的战略性工作1） 确定战略2） 确定标准3） 构建信息基础4） 决策分析：投资决策两个因素：预期收益和风险水平5） 进行资产组合：A: 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B: 如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案C: 在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合D: 不要把鸡蛋放在一个篮子里E: 在合适的选择下，整体风险应该尽可能低 第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资1、 房地产投资分为直接投资和间接投资1） 直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2） 间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）2、 房地产投资的特性：1） 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性2） 寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）3） 适应性4） 各异性5） 政策影响性6） 专业管理依赖性7） 相互影响性3、 房地产投资利1） 相对较高的收益水平2） 能够得到税收方面的好处3） 易于获得金融机构的支持4） 能抵消通货膨胀的影响5） 提高投资者的资信等级4、 房地产投资弊1） 流动性差2） 投资数额巨大3） 投注回收期较长4） 需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险1、 房地产投资面临的系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险第三节：房地产投资的区位选择1、房地产投资的三要素:区位，区位，还是区位2、 影响写字楼项目区位选择的因素1） 与其他商业设施接近的程度2） 周围土地利用情况和环境3） 易接近性第三章 房地产投资的技术分析第一节：投资分析的基本概念1、 现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入2、 净现金流量：现金流出与现金流入之差3、 有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入净运营收益=有效毛收入运营费用净运营收益的最大化时业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面第二节：现值与现值计算1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、分析因素）2、单利计息：Fn=P(1+i*n) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年”3、复利计息：Fn=P(1+ i )的n次方。我国房地产开发贷款和住房抵押按复利计息第三节：设备更新中经济分析1、设备更新的原因：设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损、设备磨损的补偿2、设备更新特点:1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。沉没成本=旧设备账面价值当前市场价值（残值）3） 只比较设备的费用4） 设备更新分析以费用年值法为主第四节：房地产投资财务评价指标1、房地产投资的收益或总回报，包括投资回报和投资回收2、房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力3、现金回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率4、投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率5、偿债备付率：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 6、资产负债率= 负债合计/资产合计*100% 房地产开发属于资金密集型经济获得，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高第四章 收益性物业价值评估第一节：收益性物业的概念1、收益性物业价值的高低取决于3个因素：未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性第二节：收益性物业价格的概念和特征1、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的价格货币额、商品或其他有价物2、物业价格形成条件：有用性、稀缺性、有效需求3、物业价格与一般物品共同之处：都是价格、都有波动、都是按质论价4、物业价格5个特征1） 物业价格受区位影响很大2） 物业价格实质上是物业权益的价格3） 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4） 物业价格形成的时间较长5） 物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节：收益性物业价值和价格的种类1、 物业的投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。物业的市场价值：该物业对于一个典型的投资者的价值市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，某一时点，市场价值是唯一的，二投资价值会因为投资者的不同而不同。2、 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的事假设前提3、 投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件4、 成交价格：在一笔物业交易中双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物5、 市场价格：某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果6、 政府对价格管制或干预的程度来划分，讲房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价第四节：影响影响收益性物业价格的因素1、影响收益性物业价格的因素有哪些？1） 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）2） 居民收入因素3） 物价因素4） 利率因素：物业价格与利率负相关（利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格上升）5） 汇率因素6） 物业税收因素7） 城市规划因素8） 交通管制因素9） 心理因素第五节：收益性物业估价的基本方法1、 物业估价产生了三大基本方法：市场法、成本法、收益法2、 市场法（市场比较法、比较法）：指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。3、 市场法使用的对象是具有交易性的物业：如开发商用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。4、 很少发生交易的物业：如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙5、 市场法估价4步骤：搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格。6、 成本法：指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。7、 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。8、 成本法估价4步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格。9、 投资利息：与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论来源是借贷资金还是自由资金都应计算利息。10、成本法的计算公式：物业价格=重新构建价格折旧11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。2）功能折旧：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。3）经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。12、收益法（收益资本法、收益还原法）：指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（收益法分为直接资本化法和报酬资本化法）13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用14、收益法4步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益（如净收益）求取报酬率或资本化率选用适宜的收益法公式计算出收益价格第五章 房地产市场市场分析第二节：房地产市场的供求关系1、房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线2、房地产供求曲线是一条由左向右倾斜的曲线第三节：房地产市场结构与市场指标1、按存量增量细分：分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）2、按交易形式细分：房地产买卖、租赁、抵押3、房地产市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、第四节：房地产市场的特性与功能1、市场供给的特点：缺乏弹性、具有非同质性、高度的垄断性2、市场需求的特点：广泛性、多样性、进行融资第五节：房地产市场分析1、宏观因素分析2、市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析3、相关因素分析第六节：物业经营管理计划1、物业管理计划包括：年度计划（是一种运行