经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 http:/www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？北京绿维创景规划设计院从简单地在景区做高级住宅，到现在旅游区域综合开发中的城市开发与房地产开发，旅游地产的理念已经完全不同。绿维创景认为，旅游地产是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发。旅游与地产结合，已成为城市运营的主要手段。在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费服务产业，成为了很多地方的首选。但对于要求高回报率的投资商来说，“高投资、低回报、长周期”的旅游服务与旅游设施开发项目并不适合投资。他们看重的是旅游引发产业集聚后，对周边地产价值的提升。在以上需求下，旅游地产应该如何开发?绿维创景总结出旅游地产开发的六个维度以及六个关键问题。一、旅游地产的六个开发维度旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：第一，居住模式。包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商第二，物业模式。此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。第三，销售模式。包括居住物业的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。第四，吸引力与价值模式。人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商配套服务价值，有些项目靠的是配套，例如，开发高端养老地产需要的就是医院、体检等高端配套。环境稀缺价值，拥有稀缺性就会产生不一样的开发效果。品质价值，不同的产品品质所需要的成本不一样，固然卖价也会有非常大的区别。因此吸引力及价值的体现方式，在旅游地产中体现出非常大的差异。第五，商业层级模式。不同的商业地产有着不同的开发层级。例如，旅游居住地产的一、二、三居模式;旅游商业地产的商街、商铺和商城;旅游经营地产的会所、公寓、产权。不同形态之间的差异性很大。 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商第六，开发层级模式。旅游地产在开发层级上分为区域开发、旅游地产开发、旅游房产、旅游经营项目开发。二、旅游地产开发的六个关键问题(一)如何形成吸引力挖掘比较优势，明确项目特色对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。核心吸引力的形成取决于功能定位是否挖掘了自身的比较优势;旅游产品的游憩方式设计是否形成了独特性卖点;商业模式是否达到最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果。(二)如何形成地产升值创造休闲平台，带动休闲商气土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。如何把已经形成的旅游游客，引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，创造一个特色休闲平台，借助观光游客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。(三)如何快速引爆市场打造核心项目，铸就其引擎“旅游聚集人气，地产带动商气”是旅游地产的两大功能，同时也是旅游地产发展的目的之一。旅游地产需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商擎来带动。引擎的打造，需要立足资源本底，研究核心市场，满足市场的特定化主流需求，主要有五类引擎：特色景区、主题公园、主题活动、特色休闲项目及多个项目组合。 (四)如何塑造强烈的主题、形象强调以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色旅游项目设计的核心在于主题定位，而从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，将其作为灵魂主线、核心概念、总体定位，具有统领整个项目及提升附加价值的功效，是旅游地产发展的关键所在。这一方面需要将资源基础与本土的或外来的特色文化进行整合，极大地提升其文化内涵与附加值，另一方面需要打造一种差异化的体验，促进项目市场竞争力的提升。(五)如何科学运营，创新操作模式经营+销售，赢利最优化旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类较多，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了休闲小镇地产的火爆;销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等，都销售很旺;会所庄园房产，会员制房产，各有门道;郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。(六)如何有效利用旅游专业技术从旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。除此之外，在我国面临经济发展模式转型的机遇下，政府部门对旅游地产开发大多有相应的政策支持和土地、资金优惠条件，如何合理、有效地利用相关支持，也是开发前期值得深入思考的一个方面。 旅游运营网 http:/www.lwcj.com旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商(以上内容知识产权属于北京绿维创景规划设计院，其他平台发布请注明来源“绿维创景”，侵权必究!)（有关旅游地产开发,旅游地产策划,旅游地产规划的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）