中建汉沽项目市场研究,2009年11月,区域行业背景研究,竞争市场背景研究,目录,区域宏观背景研究,经济规模快速膨胀，进入高速发展通道，为项目奠定优越经济发展基础环境，提供良好的房地产市场消费力容量。,由北方经济中心定位和滨海新区开发开放带来的强大区域聚集力，促使常住非户籍人口的大量、快速增加，为房地产市场提供良好的人口容量。,强大的消费力,新增庞大的消费人群,带动房地产市场快速发展,天津经济大发展带来强大的消费潜力和消费人群，带动天津市房地产市场健康快速发展.,宏观环境经济,滨海新区改革，为处于“两带”发展轴上枢纽位置的汉沽区注入更强大的发展动力。,区域概况,汉沽位于天津市东部，是天津市滨海新区的重要组成部分。,汉沽区面积为350平方千米，人口为18万，以蓟运河为界，分成河东片区和河西片区。 河东区为目前汉沽的经济、政治、文化、教育中心;河西区为汉沽的老城区，多为地震后重建的三四层的旧居民建筑。,河西板块,河东板块,天津地图,汉沽地图,区域经济有待发展，规划形成“四区两带”的产业布局。,区域经济,汉沽区经济有待发展，GDP居全市倒数第二位； 汉沽产业结构以第三产业为主，具体以海洋经济为主导，城区现代服务业和城市型工业相对集中，东南部沿海地区休闲旅游业和海洋产业、新兴产业聚集分布，城区外围沿海都市观光型农业拥城衔接，使优势产业与重点功能区相互融合； “四区两带”的产业布局为：海滨休闲旅游区、绿色精细化工及海洋产业区、循环经济示范区、水产品集散中心渔港区、果品种植加工发展带、水产品养殖加工发展带。,滨海新区改革，为处于“两带”发展轴上枢纽位置的汉沽区注入更强大的发展动力。,区域规划发展,2009.11.9，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划。 撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区个行政区，设立天津市滨海新区人民政府，并以原有的塘沽区、汉沽区、大港区个行政区域为滨海新区的行政区域。,天津城市总体规划“一轴两带三区”的市域空间布局结构中，汉沽处于“两带”之一东部滨海发展带的 核心位置。,汉沽区在政府导向上表现出较大利好，新城规划科学、产业优势明显、发展潜力巨大。,汉沽规划,区域定位： 滨海新区的八大功能区之中的滨海休闲旅游区,发展目标 ： 汉沽区旅游发展总体规划明确了未来十几年内要将汉沽建成“宜居宜游宜业的生态型滨海旅游新城”,汉沽总体规划： 汉沽区将由中新天津生态城、天津中心渔港、综合循环示范区、天津滨海IT产业创新基地、汉沽城区（改造）、新城区（城区东扩）、国际生态物流城等部分组成。,中新生态城,海滨休闲旅游区,汉沽河西“一带一廊两核三轴”生态型活力新城,项目由天房集团与汉沽区人民政府合作开发建设。由天津市房地产发展（集团）股份有限公司承建，负责该地区土地一级市场开发，对老城区进行拆迁、改造，并承担30万还迁房建设任务。 项目规划总用地5550亩，其中规划居住总建筑面积449.75万平米。四至为：北起一纬路，南至蓟运河，西起规划五经路，东至一经路（含工人文化宫）。项目建成后将成为集住宅、商贸、公园、酒店、娱乐、休闲旅游于一体的综合性城区。 根据规划，汉沽河西将形成“绿心+开放通廊+建设组团”的空间结构和五大功能片区。,汉沽河西体育文化轴线鸟瞰效果图,汉沽河西规划效果图,区域重点城市改造项目汉沽河西老城区改造项目,河西重新规划，老城区建设提升区域价值。,新区规划提速，城区东扩带动区域发展。,项目由天房集团与汉沽区政府合作开发建设。天房集团负责土地一级市场开发。由天房集团滨海分公司开发建设。 该项目又名津滨生态城，位于长芦汉沽盐场有限公司的第二、第三分场的生产区内，在汉南路以南，大丰路两侧，汉蔡路以东，总面积为10.77平方公里，其中一期用地4.53平方公里，目前已进入招商阶段。 规划建设成为一座低密度、生态宜居型、综合性居住区。项目规划定位为：城市区级行政文化中心、金融商务中心及高品质居住区。,区域重点城市改造项目汉沽新区东扩项目,汉沽河东新区低密度、生态宜居型、综合性居住区,城市化进程加快，周边城镇迅速发展。,茶淀镇位于汉沽区城区西部的蓟运河畔； 项目是汉沽区推行以宅基地换房方式开展的示范小城镇，也是滨海新区第一个示范小城镇建设项目，由汉沽区政府与市安居建设发展有限公司合作建设； 目前已完成茶淀镇总体规划调整，全镇规划空间布局为“一镇四村”； 茶淀示范小城镇建设首期启动83.2公顷，第一期建设24.7公顷的还迁区，建设还迁住宅建设面积23.1万平方米，公益性公建及设施配套5.8万平方米，安置10个村的2400户，6600人。按照设计，茶淀示范小城镇中共建设还迁房55栋，其中，44栋为11层建筑，11栋为6层建筑。 第二期适时启动规划中，用于市场化运作的土地开发项目。,区域重点城市改造项目茶淀示范小城镇,茶淀示范小城镇滨海新区第一个示范小城镇建设项目,区域道桥工程、城市绿化等基础市政配套的建设发展，将快速提升区域的区位价值， 城市交通通达程度、宜居程度进一步上升。,区域市政建设,津汉快速路,2008-2020天津滨海新区 汉沽分区规划,区域宏观背景小结,-天津经济持续快速发展，区域大发展带来强大的消费潜力和消费人群，为天津市房地产市场带来利好的发展前景.,-滨海新区改革，为汉沽区注入更强大的发展动力.,-政府导向推动汉沽区发展升级； -汉沽城市规划提速，城市改造不断进行，支撑区域迅速发展.,宏观经济前景,中观发展前景,汉沽发展潜力,区域行业背景研究,竞争市场背景研究,目录,区域宏观背景研究,区域现状,汉沽区近三月月均消化量在4.4-7.5万平米之间，在滨海四区中位列第三； 汉沽区整体价格水平在5200-5800元/平米区间波动。,汉沽区交易面积与价格水平偏低，市场成交位于滨海新区第三.,未来汉沽土地的供应量较大，且主要来自旧城改造,土地供应计划 根据汉沽区政府的规划，城区土地将分三批进行拆迁整理，共106.05公顷，其中河东91.26公顷，河西14.79公顷；,一级市场,07-09年汉沽城区成交重点住宅类用地列表,目前项目周边居住用地出让面积不足20万平米，预计后期上市将带来约42万平米的潜在竞争供应。,07-09年汉沽城区成交的居住类土地单幅地块规模偏低，预计后期本项目周边将出现较多中小体量楼盘； 开发单位多为本土开发商，近三年成交的城区项目周边地块楼面价格区间为1200-1900元/平方米。,一级市场,二级市场,09年成交量波动上升，价格呈走低趋势。,09年汉沽区市场交易实现规模性回升， 1-10月交易面积达36.8万平方米，预计全年成交将超过40万平方米； 成交均价方面， 09年汉沽区市场价格波动频繁，且整体呈回落趋势，下半年价格在50006300元/平米区间上下波动。,汉沽区三级市场成交量水平较低，月交易规模约1万平方米左右； 价格相对稳定，在3800元/平方米左右。,三级市场,汉沽城区近期二手房成交信息,区域行业背景小结,-汉沽区供地重点由城区转向周边镇，显示区域逐步发展、外扩. -汉沽区城区居住类用地交易较少， 07-09年项目周边成交居住用地的建筑规模约42万平米，预计后期将构成本案的潜在竞争。,-09年商品住宅交易量升价跌,-成交规模低，价格相对稳定,一级市场,二级市场,三级市场,区域行业背景研究,竞争市场背景研究,目录,区域宏观背景研究,河西板块,河东板块,河西公园,国际游乐港,水库,海滨休闲旅游区,海滨休闲旅游区板块,汉沽地图,板块分布,汉沽区市场处于起步阶段，新建商品住宅开发主要集中于城区，以蓟运河为界分为河西板块及河东板块。 海滨休闲旅游区主要定位为旅游休闲，后期将带动区域价值的整体提升。,蓟运河,河西板块属旧城区，现有居住产品以3-6层老式砖楼为主，依托政府规划及区域改造，后期具备一定上升空间。 河东为区域内较为繁华的板块，配套相对完善，近年新建商品房市场有较快发展。 海滨休闲旅游区板块依托城市发展规划，后期潜力巨大。,汉沽城区,汉沽海滨休闲旅游区,项目分布,四季花苑二期,天润新苑,鑫源花苑,海尚豪庭,新澳花园,西城领地,华城公邸,滨海阳光,荣达馨园,蓝海茗苑,宝利新都汇,联智峰尚,天房锦绣乾城,宝德IT数码广场,住宅项目,综合项目,主力在售项目,尾盘项目,未上市项目,区域市场在售项目不足10个，现有供应以普通住宅项目为主。,红湾,红湾位于滨海海滨大道中段，国际游乐港内,弘泽天泽,本案,主力在售项目存量达138万；开发单位以本土企业为主；住宅产品供应以小高、高层居多；主力产品为90平米两室、110-120平米三室；,区域竞争市场在售项目主要指标统计,供应,供应,项目存量 供应,新增项目 供应,供应,汉沽新城 中新生态城,2009-2010年内潜在供给项目多、体量大，预计将有150万平米左右的上市量,汉沽内项目现有存量约为138万平米左右，主要产品以小高层和高层为主，伴有少量洋房； 未来1-2年，区域潜在供给项目多、体量大，约150万平米，分布于生态城等板块。,汉沽区项目存量可观，后期潜在供应较大。,2009年汉沽城区总体供应量较大，合计约159万平米，售出约21万平米，存量达138万平米,汉沽城区目前小高层、高层产品较多，价格在5200-6000元/平米之间，月销售面积不等，区间为690-7500平米/月.,成交区域产品价格及销售速度,区域竞争市场在售项目销售情况统计,客户来源： 以地缘性客户为主体，存在部分外省市如唐山、东北、河北、山东等地客户。 汉沽本地客源多为汉沽城区客户，周边乡镇客户较少，后期主要客源应以拆迁户为主； 由于紧邻汉沽河西的茶淀示范小城镇建设项目已经完成首批建设，该项目是汉沽区推行以宅基地换房方式开展的示范小城镇，因此乡镇客户会有分流。,成交客户分析,地缘性客户为主，购买力有限,客户特点： 汉沽购房客户大都为刚性需求； 高端客户职业特征：天化、盐厂等大企业的厂处级高管；高级教师、公务员、电信、石油化工类企业技术人员；私企业主；年薪在6万元以上； 购买目的：自住，常见为儿女结婚用房；改善型客户不多、投资型客户较少。这与汉沽区客户的收入水平有很大关系。同时当地风俗，父母与已婚儿女同住（三代同堂）的情况较少； 付款方式：偏好公积金贷款。由于当地大型国营企事业单位较多，公积金等福利制度完善，公积金水平普遍在400元/月以上，所以公积金贷款买房的客户有较大比例。,竞争市场背景小结,-汉沽区房地产市场尚处于起步阶段； -区域内供应以现有项目存量为主（138万），未来1-2年，区域潜在供给约150万平米； -地产项目主要分布于城区内河东板块及河西板块，海滨休闲旅游区为新兴地产板块，有待发展； -汉沽城区在售项目开发单位呈天津市本土化特征，区域市场成熟度有限，产品品质有待提高； -城区项目以改善型普通住宅为主，产品形式以小高层、高层居多，也有一小部分洋房产品； -在售普通住宅项目主力产品为90平米两室、110-120平米三室；,-受项目推案的影响，区域内各项目月销售面积不等，平均月消化面积区间在690-7500平米/月； - 城区板块高层产品价格水平5200-6000元/平米之间，洋房产品价格在6000-6400元/平米左右；,成交,供应,重点项目案例,天房锦绣乾城,弘泽天泽,天房锦绣乾城基本信息,天房锦绣乾城成交分析,09年1-10月天房锦绣乾城项目成交情况,项目是河西板块内大体量安居改善型产品，后期供给在时间上具有较长延续性。 项目月均消化量4039，成交价格相对稳定，成交均价为4800-4900元/。 80以下的，总房款小于40万的一室与两室为主力消化产品。,09年10月天房锦绣乾城项目存量情况,集中推案，快速回现，价格稳定，存量两室,天房锦绣乾城社区规划,建筑体量 项目是汉沽河西区老城整体改造建设的一部分，规划总建筑面积85万。 组团规划 项目共规划设计九个组团，分别