华亭大厦市场可行性研究报告前言第一章 项目背景分析一、经济背景二、立地环境第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03 年 1 季度房地产景气指数运行状况二、苏州市房地产供给形势分析三、苏州市房地产市场需求形势分析四、苏州市房地产市场空置状况分析五、目前苏州房地产市场存在问题分析六、小结第三章 苏州市写字楼市场调查一、写字楼地理分布特征二、苏州市写字楼物业的发展沿革三、苏州市租售行情调查四、写字楼的行业统计分析五、主要写字楼配套情况六、小结第四章：小高层和高层住宅物业调查分析一、小高层和高层物业发展沿革及特点二、在售小高层、高层楼盘调查分析1、房型供应量分析2、户型面积配比分析3、价格分析4、相关配套比较表5、客源客层分析6、小结三、精装修酒店式公寓市场分析1、现有个案情况2、潜在竞争性个案3、市场分析4、小结第五章：市场存在的问题点和机会点第六章：“华亭大厦”项目 SWOT 分析第七章：项目重新定位及规划改造建议一、产品定位二、市场定位三、目标客户群定位四、规划改造建议附件一：写字楼个案调查表附件二：高层个案调查表前言宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：项目背景分析一、经济背景苏州经济建设实现持续快速增长。2002 年全市完成国内生产总值 2080 亿元，比上年增长 14.5%；财政收入 290.82 亿元，比上年增长 38.52%。完成进出口总额363.9 亿美元，比上年增长 53.8%；全年新增合同外资 100.67 亿美元，实际利用外资 48.14 亿美元，分别比上年增长 144. 6%和 59.3%。全社会固定资产投资为810 亿元，比上年增长 43.4%。1、GDP 运行状况（亿元）GDP增 长 走 势 图0.00500.001000.001500.002000.002500.00单位：亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP指 标 值 526.00 720.90 903.11 1002.14 1132.60 1250.01 1358.43 1540.68 1760.28 2082.00 年 增 长 率 46.23% 37.06% 25.28% 10.96% 13.02% 10.37% 8.67% 13.42% 14.25% 18.02%1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年从 GDP 增长走势折线图上我们可以看出，从 1997 年至 2002 年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在 13%左右，尤其是从 2000 年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到 15.23%，主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。2、财政收入运行状况（亿元）财 政 收 入 走 势 图0501001502002503003504000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%财 政 收 入 76.54 87.63 109.38 158.27 208.95 290.82增 长 率 19.44% 14.49% 24.82% 44.70% 32.02% 38.52%1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。从 2000 年起，年增长率都在 30%以上。3、全社会固定资产投资(亿元)全 社 会 固 定 资 产 投 资 走 势 图020040060080010000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%投 资 额 405.18 450.11 475.14 516.43 564.85 810增 长 率 6.46% 11.09% 5.56% 8.69% 9.38% 43.40%1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从 2000 年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到 1000 亿元。4、实际外资利用（亿美元）实 际 利 用 外 资 走 势 图0204060-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%实 际 利 用 外 资 28.83 30.21 48.13年 增 长 -0.14% 54.60% 59.30%2000年 2001年 2002年从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。5、产业结构随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大1978年二 产55.70%一 产28.10%三 产16.20%1990年二 产61.00%一 产17.30%三 产21.70%2001年一 产5.20%三 产38.00%二 产56.80%2002年一 产4.49%三 产37.35%二 产58.16%的增长趋势。6、人民生活指标 单位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增减%在岗职工平均工资 元 15819 13670 11778 15.7市区居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 1.0市区居民人均消费支出 元 7686 7270 7027 5.7城乡居民储蓄余额 亿元 1164.33 936.94 8036.97 24.3从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在 15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但 02 年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02 年比 01 年增长 5.7%。值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02 年比 01 年增长 24.3%，增幅远远高于收入的增幅，说明 02 年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。二、立地环境1、华亭大厦位置简图：协和大厦 金门路名人广场 华银大厦阊邮政大厦 金州大厦干 将 路地税局 佳福保龄球馆 都市 E 站石路商圈地铁 1 号线出入口烟草大厦城市之邑 胥 华孚写字楼华联超市三 香 路 道 前 街华亭大厦 工行大厦 施乐花园劳 动 路 商业银行 万年桥大街皇家贵宾俱乐部 路农业银行泰让桥胥 江 河2、地理位置：华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。3、交通状况：三香路是东西走向的主干道，西连新区、东接城东。三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。阊胥路是南北走向的一条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。即将竣工的三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过 8 米，据了解，劳动路将会拓宽；劳动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等，一部分已经开始拆迁，预计今年 7 月底开展全面的拆迁工作。如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通状况将进一步改善。华亭大厦距离规划中的地铁 1 号线有 600 米左右的距离，是一个步行可以接受的距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之一。地铁 1 号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区的交通干线。苏州城市规划展示馆写意空间菜场4、公共建设及配套：华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计 2004 年底竣工。在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积9894.11 平方米，地下车库面积 4000 平方米，投资总额已达 1 亿元以上。附近有华联超市、菜市场、皇家贵宾俱乐部等。华亭大厦周边配套情况一览表配套类别 名称娱乐设施 佳福保龄球馆、胥城娱乐总汇、皇家贵宾俱乐部宾馆酒店 雅都大酒店、德隆酒楼、胥城大酒店医疗卫生 妇幼保健医院、苏州大学附属第二医院、苏州市第二人民医院学校 苏州市第十六中学超市 华联超市银行 工商银行、商业银行、农行胥门分理处公园 本案北侧拟建绿化广场农贸市场 胥门农贸市场第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03 年 1 季度房地产景气指数运行状况（一） 、综合景气指数运行状况128.01116.51112.18108.83105.51100.92102.16101.27100.6999.5998.6998.7997.71100.0016.5112.188.835.510.922.161.270.69-0.41-1.31-1.21-2.2928.010.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0099年4季 度00年1季 度00年2季 度00年3季 度00年4季 度01年1季 度01年2季 度01年3季 度01年4季 度02年1季 度02年2季 度02年3季 度02年4季 度03年1季 度-5051015202530分析：1、从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良好.2、2003 年 1 季度房地产景气状况上升最快，景气值达 128.01，比上季度增长 11.5点，比去年同期提高 22.5 点，说明 1 季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。3、从 02 年 4 季度开始，由于受到有关部门出台的一系列旨在规范房地产市场、鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。4、受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在一定程度上也可能挫败市场信心。（二） 、综合指数成因分析指数名称 指数值（%） 与上年同期相比 增减（点） 与上季度相比 增减（点）综合景气指数 128.01 22.5 11.50开发投资指数 164.74 50.95 16.05资金来源指数 155.07 53.43 45.05土地购置指数 117.99 -6.58 -30.00土地开发指数 105.24 2.17 15.75空置面积指数 109.85 5.23 0.72新开工面积指数 108.75 4.77 -6.95竣工面积指数 116.44 31.7 11.50销售价格指数 129.12 20.07 20.69分析：从综合指数的 8 个分类指数来看，与去年同期相比景气水平 7 升 1 降、与上季度（2002 年 4 季度）相比景气水平 6 升 2 降，综合景气运行状况明显好于去年。1、房地产开发投资分类指数：截至 3 月份，全市房地产开发投资完成 34