CONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 渤海新世界 2010年营销总纲 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 2 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 目标梳理不问题界定报告结构 目标理解 政策环境 本体盘点 市场环境 产品补充建议 营销策略 问题界定 客户研究 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 3 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 目标理解 1 项目整体实现销售额 5.4亿，快速回收投资； 风险防范为先 2 在满足盈亏平衡后希望能够实现一定癿超额利润； 超额利润为次 3 作为新华道重点项目，能够带劢匙域形象癿提升。 物业形象为辅 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 4 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 目标梳理不问题界定报告结构 目标理解 政策环境 本体盘点 市场环境 产品补充建议 营销策略 问题界定 客户研究 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 5 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 全国经济企稳向好， 2010年经济环境不会出现大幅波动 宏观市场形势分析 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 6 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场形势分析 7部委联合救市，减免房地产交易税费，对首次购房给予利润优惠 宽松货币政策：央行 4次下调存款准备金率；4次下调存款利率； 5次下调贷款利率 住房公积金贷款最高额度调整至 80万，降低公积金提取门槛 放松 90/70政策 北京市调整普通住宅界定标准，使得更多住房可以享受契税减免优惠 允许滚动进行土地一级开发 放松外籍人士购买限制 保障房及扑通商品住房项目自有资本比例由 35%下调至 20% 国务院提出深化研究物业税 国务院总理温家宝强调要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 收紧二套房政策，提高首付，利率暂未实施调整 国土部连发通知严查囤地， 围堵二手房阴阳合同 提出将进行预售合同额资金监管 明确闲置土地收费 房地产收紧政策 利好政策 十一届全国人大常委会第十一次会议上，国家发改委主任张平受国务院委托，向大会报告了今年中央政府投资的安排及实施情况，报告指出，中央投资还要继续保持一定的规模，着力优化结构 “ 国四条 ” 打击投资投机购房 五部委提高地价首付比例 二手房交易优惠政策收紧 政策导向出现调整迹象，下半年以来利空政策明显多于利多政策 08年 9月 08年 10月 08年 11月 08年 12月 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 媒体传言，套房首付比例将提至 5成 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 7 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 国务院常务会 12月份推出“国四条”，从打击投资投机性购房入手，加强信贷监管，奠定了 2010年房地产政策走向的基调 调整 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二要继续支持居民自住和改善型住房消费， 抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度 ，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。 加强房地产信贷风险管理。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 宏观市场形势分析 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 8 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场形势分析 政策将成为决定 2010年房地产市场走向的关键因素 经济回稳的 基础仍不牢固 ，短期内政府仍需要房地产业的健康稳定发展； 借鉴 2007年政府对于房地产业的穷追猛打导致的市场崩溃， 2010年政策的调整将会采取循序渐进的方式， 不会一棒子打死； 影响市场供需的土地、信贷、税收等，均受制于政策约束，政府态度的转变将成为市场“拐点”的关键。 政策导向的转变、市场的响应、客户购买行为的变化等均需要时间，调整的效果预计最快将在 2010年下半年 开始逐渐显现。 各项政策调整指向的更多是 住宅市场 和 消费者信心 结论一 结论二 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 9 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 唐山市城市总体规划（ 2009-2020）顺利通过各部委审查，近日将由建设部报国务院正式批复。 2005年 2006年，随着国家发改委关于首钢搬迁问题的批复，一批国家重点项目相继落户曹妃甸，曹妃甸工业区得以快速发展；同时唐山南部沿海发现具有国际战略意义的大油田，新形势的变化对唐山市的城市性质、人口规模、城镇发展格局等产生重大影响，原规划成果已不能适应新的发展形势的要求。 2008年 12月 29日，河北省人民政府第 27次常务会议审议并通过了唐山市城市总体规划成果。 2009年 12月 23日，唐山市城市总体规划（ 2009-2020）顺利通过各部委审查。 摘自 唐山市规划局网站 唐山市城市总体规划（ 2008-2020年） 城市规模： 2010年，中心城区 人口规模 122万人，建设用地面积 130平方公里 ； 2020年，中心城区 人口规模 185万人，建设用地面积 180平方公里 。 用地发展方向： 中心城市规划期内的发展方向为 “北控、南拓、西扩 、东连”。 空间增长边界： 中心城区的空间增长边界，向西控制在西环快速路以内；向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内，向东、向南控制在外环高速公路以内。空间增长边界范围内面积约 305平方公里 。 根据规划到 2020年， 中心区人口将达到 185万 ， 从 122万到 185万，按人均 30-40平方米估算，中心城区未来十年人口的增加带来 2000万平方米左右的住房需求， 折合年新增需求达 200万平方米，约相当于唐山市区目前年去化量的 2倍。 唐山市场趋势分析 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 10 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 普通商品房项目用地城中村平改项目用地危旧房改造项目用地双限房用地中心城区（ 中心区 、开平 ）351 . 4 264 . 2 178 85. 9 105 . 5 985中心城区（ 丰南 ）丰润区 55. 65 106 0. 81 _ 16. 99 179 . 5古冶区 61. 8 22. 3 233 . 4 _ 21. 3 338 . 8海港开发区 71. 5 _ 7. 43 14. 25 93. 2南堡开发区 62. 8 27 10. 2 7. 8 107 . 8曹妃甸生态城171 . 4 _ _ _ 21. 4 192 . 8合计 803 . 2 490 . 9 429 . 8 85. 9 210 . 1 2020_22. 9 122 . 9唐山市各分区 2008 2012 年住房用地供应总量指引28. 6 71. 4 _ _区域商品住房用地保障性住房用地合计普通商品房城中村改造安臵房危旧改安臵房双限房 经济适用房 廉租房中心城区（ 中心区 、开平 ）815 . 7 111 100 120 . 3 200 31. 88 137 8. 9中心城区（ 丰南 ）丰润区 110 . 5 79. 5 0. 8 - 31. 5 2 224 . 3古冶区 169 . 9 16. 7 175 - 39. 6 5. 9 407 . 1海港开发区 80. 7 - 5. 4 - 17. 1 - 103 . 2南堡开发区 93. 2 19. 5 7. 4 - 9. 3 - 129 . 4曹妃甸生态城240 - - - 30 - 270合计 1590 296 . 7 288 . 6 120 . 3 357 . 5 41. 78 269 4. 930 2 182唐山市各分区 2008 2012 年住房建设面积总量指引80 70 - -区域商品住房 保障性住房合计2008年 -2012年 ， 中心城区 （ 中心区 、 开平 ） 为住房用地主要供应区域 ， 占总体用地供应的 49%； 2008年 -2012年 ， 中心城区（ 中心区 、 开平 ） 为住房建设面积主要供应区域 ， 占总体住房建设面积的 51%； 数据来源：唐山城乡规划局网 2008年 -2012年，中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中普通商品房为用地供应及建设面积的主要用途。 唐山市场趋势分析 Jinchutou.comCONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 | Page 11 www.fdcsky.net 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 普通商品房城中村改造安臵住房危旧改安臵房 双限房 经济适用房 廉租房2008 182 22 60 12 35 5 3162009 1 7 6 . 8 2 2 6 . 7 40 13 45 6 . 8 8 3 0 8 . 42 0 1 0 - - 2 0 1 2 4 5 6 . 8 8 6 2 . 3 - 9 5 . 3 120 20 7 5 4 . 5合计 8 1 5 . 7 111 100 1 2 0 . 3 200 3 1 . 8 8 1 3 7 8 . 9中心城区 （ 中心区 、 开平 ） 2008 2012 年住房建设总量年度指引年度商品住房建筑面积 保障性住房建筑面积合计普通商品房项目用地城中村改造项目用地危旧房改造项目用地双限房用地2008 91 52 107 8 15 2732009 102 64 71 9 17 2632 0 1 0 - - 2 0 1 2 15 8. 4 14 8. 2 - 68 . 9 73 .