土地登记发证规范化流程第一部分 土地登记概论一、土地登记的概念、作用1、土地登记：也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权2、土地登记的作用：维护了土地的社会主义公有制；维护了土地权利人的合法权益；维护了正常的土地市场秩序；有效地保护了耕地；为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。二、土地登记的内容和分类1、土地登记的内容：土地登记的内容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。2、土地登记的分类：我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等 。总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记：是指土地总登记之外设立的土地权利进行的登记。包括：划拨国有建设用地使用初始登记、出让国有建设用地使用初始登记、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记、土地使用抵押权初始登记、集体土地所有权或集体土地使用权初始登记、地役权初始登记、国家租赁国有建设用地使用初始登记、国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记、国家授权经营国有建设用地使用初始登记。变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：土地使用权变更登记、姓名或者名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、土地使用权抵押权变更登记、地役权变更登记。注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记、和查封登记等。三、土地登记的基本程序1、土地登记申请：是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。2、土地权属审核：是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是准予登记的过程。3、注册登记：是土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。注册登记的主要内容包括：填写土地登记卡和共用宗地登记卡目录、填写土地归户卡、组装土地登记簿、填编土地归户卡。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。4、核发或更改土地权利证书：是国土资源行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地权利证书的过程；关于更改土地权利证书，凡是土地权利证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更注销土地使用权抵押权、地役权权利的，注册登记后更改土地权利证书，在土地权利证书的记事栏进行记录。土地权利证书其他内容变更的，须更换土地权利证书。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。目前我国土地证书主要有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。第二部分 土地总登记1、土地总登记通告土地总登记通告的内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的有关文件材料；其他事项。土地总登记通告的发布方式主要有：广泛张贴在土地总登记区内；直接送达申请人；通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。2、土地总登记申请土地总登记申请人申请期限内提出登记申请土地总登记申请应提交土地权属来源证明3、土地总登记公告公告时间：公告应在土地登记权属审核后进行，公告期一般以一个月为宜公告内容：土地权利人的姓名或者名称、地址；准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和期限；土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式、受理机构；其他事项。公告发布：公告应在登记区范围内广泛张贴，特别是在公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴，通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载。4、土地总登记公告异议处理申请复查复查处理土地总登记权属争议应遵循从实际出发、尊重历史、面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据的原则。第三部分 土地初始登记一、划拨国有建设用地使用权初始登记1、申请 划拨建设用地使用权人2、申请人提交的土地权属证明文件（1）、土地登记申请书；（2）、单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；（3）、土地登记法人证明和土地登记委托书；（4）、法人代表和被委托人身份证复印件；（5）、划拨土地权属来源资料（征地批复或土地收回有关资料）；（6）、划拨国有建设用地使用权审批卡片；（7）、划拨用地通知书；（8）、国有建设用地划拨决定书；（9）、规划部门出具的用地规划许可证或规划条件；（10）、新开工大中型建设项目的竣工验收报告；(11）、其他划拨国有建设用地证明文件；(12)、相关税费缴纳证明；(13)、地籍调查表或地籍调查情况说明；(14)、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。3、权属审核指界通知：调查人员按调查计划排定的日程，预先通知土地登记的申请者及四邻，按时到现场指界。界址调查：界址的认定 必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同批办，单位使用的土地，须由法人代表指界，并出具身份证明和法人代表身份证明书。个人使用的出示身份证和户口簿。法人和户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界时，应出具指界委托书。经双方认定的界址，须双方指界人在地籍调查表签字盖章。记载调查结果 调查结果应在调查现场记录于地籍调查表内，图表与实地一致，空栏划一斜线，表示此项没有内容，以防止审核之后再另加内容。当调查结果与土地登记申请书填写的内容不一致时，按调查的实际情况填写，并在说明栏内注明原因。绘制宗地草图 宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，应在现场绘制宗地草图，并在草图上加盖四邻公章。地籍测量：地籍调查表、地籍勘测原始记录、解析界址点成果表、地籍图、宗地图、地类、面积汇总表、技术报告、坐标等4、发布公告公告时间：土地登记权属审核公告应在审核后进行，公告期限一般掌握在7天。公告内容：土地使用者名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落公告发布方式：张贴、新闻媒体、政府网络和国土资源门户网站。5、注册登记与核发证书在土地登记簿上进行注册登记依据土地登记簿填写土地归户卡根据土地登记簿填制国有土地使用权证，并由土地登记机构代表政府核发给划拨国有建设用地使用权人。6、其他划拨所征收农民集体所有土地的，被征地单位应当依照土地登记办法规定，同时申请集体土地权利注销登记或变更登记附件：土地登记申请书编号： 单位：R平方米/公顷、万元申 请 人 情 况登 记 申 请 人所有权人R使用权人抵押权人需役地权利人权利受让人更正登记申请人 异议登记申请人预告登记申请人其他名称（姓名）江都市宏志中学证件种类R组织机构代码证 居民身份证 护照 军官证 其他证件编号77483211-2单位性质行政 R事业 企业（国有 集体 私营 外资 港澳台 联营 股份制 个体其他）个人通讯地址 江都市北京街28号 邮编：610023法定代表人或负责人张兵联系人： 张兵 联系电话：3724447 电子邮件： / 代理人姓名 /职业资格证书号/代理机构名称/联系电话/登 记 申 请 人抵押人供役地权利人权利转让人预告登记义务人其他名称（姓名）/证件种类组织机构代码证 居民身份证 护照 军官证 其他证件编号/单 位 性 质行政 事业 企业（国有 集体 私营 外资 港澳台 联营股份制 个体其他） 个人通讯地址 / 邮编：/法定代表人或负责人/联系人： / 联系电话： / 电子邮件：/ 代理人姓名/职业资格证书号/代理机构名称/联系电话/土地情况坐 落江都市北京街28号面 积2560.00用 途科教用地权利设立情况R地表地上地下取得价格/权属性质R国有建设用地使用权 国有农用地使用权 集体土地所有权集体建设用地使用权 宅基地使用权 集体农用地使用权使用权类型国有R划拨出让作价出资（入股）租赁授权经营其他集体荒地拍卖批准拨用宅基地批准拨用企业用地集体土地入股（联营）其他需役地坐 落 /土地抵押情况土地价格 /土地抵押面积/土地抵押金额/土