敏捷集团商业运营中心-明道全 第 1 页 共 35 页 广州舜德酒店综合体广州舜德酒店综合体 舜德酒店综合体 市场研究及项目定位 舜德酒店综合体 市场研究及项目定位 策 划 报 告 策 划 报 告 （综合修订版） 本文只作广大朋友经验交流之用，不作操作指引 （综合修订版） 本文只作广大朋友经验交流之用，不作操作指引 编制：世邦魏理士（中国）顾问有限公司 道润商业策划顾问有限公司 合纵（中国）酒店顾问有限公司 浩华酒店顾问有限公司 整合编制：明道全13650073761 编制：世邦魏理士（中国）顾问有限公司 道润商业策划顾问有限公司 合纵（中国）酒店顾问有限公司 浩华酒店顾问有限公司 整合编制：明道全13650073761 二O一O年五月三十一日 二O一O年五月三十一日 敏捷集团商业运营中心 第 2 页 共 35 页 提纲内容 提纲内容 第一部分 市调分析 第二部分 项目定位 第三部分 业态规划 第四部分 产品设计 第五部分 投资评估 第一部分 市调分析 第二部分 项目定位 第三部分 业态规划 第四部分 产品设计 第五部分 投资评估 商圈分析 主题定位 面积规划 形象风格 投资总额 市政规划 功能定位 楼层规划 外观设计 租金水平 交通设施 业态定位 功能规划 商铺设计 租金收入 人流分析 品类定位 商品组合 中庭设计 销售价格 案例分析 客群客层 经营业态 配套设施 销售收入 竞争分析 经营模式 实现率 SWOT 分析 回报期 敏捷集团商业运营中心-明道全 第 3 页 共 35 页 1. 市调分析 1. 市调分析 1.1 番禺新城规划 1.1 番禺新城规划 目前番禺新城片区主要以万博、汉溪、长隆三大版块为主体；目前以家居建材市场、旅游业、餐饮业为主, 消费者以目的性消费和旅游消费为主 体。 1.2.番禺新城规划 ? 规划通过时间：规划通过时间：2008 年 10 月 ? 规划目标：规划目标：番禺在未来几年内，将打造一个集总部经济 CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺新城，范围涵盖万博- 长隆-汉溪，以及大石、洛浦和南村等周边区域。 ? 规划主体 规划主体 ? 第一部分：第一部分：大石、洛浦调整完善区，建成适于群众居住的现代居住区。现代居住区。 ? ? 第二部分：第二部分：新客运站：以广州新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心交通运输中心和商贸中心。 ? ? 第三部分：第三部分：由汉溪大道贯穿的汉溪、长隆、万博的总部经济 CBD 商贸区、休闲度假区总部经济 CBD 商贸区、休闲度假区， 由三大板块构成： 敏捷集团商业运营中心 第 4 页 共 35 页 ? ? 万博片区：万博片区： 是华南商务旗舰；是华南商务旗舰；万博片区占地 149 公顷，商业体量 120 多万平方，万博片区的商务级别定位为三个地块中最高的，形成以总部经济为核心的商总部经济为核心的商 务综合 CBD 区；务综合 CBD 区； 汉溪片区： 是华南休闲商业旗舰； 汉溪片区： 是华南休闲商业旗舰；汉溪片区占地约 120 公顷，商业体量 80 多万平方，目前已有地铁 3 号线汉溪（长隆）站开通使用。该地块将以生活服务 业、交通换乘、现代商业、饮食业等产业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心商业、生活中心； ? 长隆片区：长隆片区： 是华南旅游商贸基地；是华南旅游商贸基地；占地 104 公倾，商业体量 60 多万平方，长隆片区内已有长隆欢乐世界、香江野生动物世界等知名旅游景点。该地块将以旅 游、休闲娱乐中心、酒店、主题商业等产业为主，形成具有国际性辐射力的综合商贸、休闲娱乐、体验区综合商贸、休闲娱乐、体验区。 1.3.万博中心： 1.3.1.万博中心土地状况： 未来本项目位于番禺新城规划中的万博总部经济 CBD 商贸区万博总部经济 CBD 商贸区，将成为万博片区的标志性项目，从而带动番禺新城的开发。万博地块总体开发控制指 标为：建筑密度 40、容积率 2.5、绿地率 35。规划土地利用平衡表如下： 汉溪汉溪 长隆地块长隆地块 高端居住区 酒店休闲娱乐区 SOHO 办公区 主题商业区 26 万 万博万博 长隆长隆 汉溪地块汉溪地块 儿童王国区 30 万 国际文化艺术创 意产业园区 SOHO 办公区 创意产业园区 敏捷集团商业运营中心 第 5 页 共 35 页 1.3. 2.万博中心土地获取情况（项目周边九个地块资料） ： 项目地块 投资商 占地面积 计容面积 投资额项目定位 产品类型 预计商业量车位 项目地块 投资商 占地面积 计容面积 投资额项目定位 产品类型 预计商业量车位 舜德酒店 舜德公司 49529 297171 1 号地 天河城集团 43728 270000 15 亿 大 型 购 物 中心 1.建设约 120000 平方米的大型商业项目 2.开发约 140000 平方米的可出售商务公寓 120000 平方 以上 2624 2 号地 广 州 广 晟 集 团 63720 259378 15 亿 多 功 能 产 业中心 1约 171000 平方建成以战略规划、技术研发、 营销策划为主体，生产生活设施配备齐全，具有 国际一流水平的电子研发中心及新产品产业化 基地（约 70000 平方将转化为商业广场） 2约 36000 平方建成集研发、销售、仓储、物 流、培训、技术交流为一体，生产生活设施配套 齐全，具有国际水准的数码技术产业园区（约 20000 平方将转化为商业广场和约 10000 平方博 物馆） 3约 52000 平方建成以集承电路设计业为主体， 生产生活设施配套齐全，具有国际一流水平的研 发中心（约 10000 平方转化为商业广场） 100000 平方 以上 2594 3 号地块 番 禺 信 息 技 术公司 37854.3 289622 12 亿 数 字 电 子 信息乐园 1 约 70000 平方， 其中数字信息产业展示厅；（全 部转化为商业广场） 2.约 162000 平方写字楼，其中两栋 100 米高层， 一栋 189 米高层； 70000 平方 以上 1414 4 号地块 奥 园 地 产 集 团 68267 191148 10 亿 复 合 型 大 型 数 字 家 庭产业园 1约 100000 平方开发成绿色商务办公 SOHO（约 20000 平方转化为商业） 2约 20000 平方米数字家庭产业基地（全部转 化为商业） 3 约 30000 平方米动漫与新媒体工作室 （约 5000 平方转化为商业） 4.约 50000 平方米的 LOFT （约 10000 平方转化为 商业） 50000 平方 以上 4135 5 号地块 万达集团 80041 465207 25 亿 万 达 复 合 项目 1.约 120000 平方的主题商业广场 2.约 200000 平方公寓和住宅 3.约 140000 平方写字楼 120000 平方 以上 4511 6 号地块 舜德公司 62019 310051 15 亿 商 业 综 合 体 1.约 80000 平方商业广场 2.约 35000 平方二类居住（含住宅和服务站和约 5000 平方文化馆） 3.约 4500 平方电信终端项目 4.约 80000 平方写字楼和约 9 万平方高档 SOHO 公寓 80000 平方 以上 2793 7 号地块 广 东 服 装 商 会 23728 106775 6 亿 服 装 商 会 总部基地 1.约 40000 平方展示中心（全部转化为商业） 2.约 67000 平方高级写字楼和高档 SOHO 公寓及 LOFT 产品 40000 平方 以上 1602 8 号地块 广 东 中 小 企 业协会 35657 160455 8 亿 广 东 中 小 企 业 办 公 总部 1.约 60000 平方展示中心（全部转化为商业） 2.约 100000 平方写字楼 60000 平方 以上 2407 合计 464，543 2， 349， 807106 亿 640，000 平 方 22080 类别代码 用地名称 面积 (公顷) 占用地比例 （%） R 居住用地 4.94 3.31 其中 R2 二类居住用地 4.94 3.31 C 公共设施用地 101.64 67.94 C2 商业金融用地 92.95 62.13 C4 体育用地 1.02 0.68 其中 C6 教育科研用地 7.67 5.13 S 道路广场用地 40.08 26.81 S1 道路用地 38.75 25.91 其中 S2 广场用地 1.33 1.3 U 市政公用设施用地0.75 0.51 U1 供应设施用地 0.37 0.25 其中 U2 交通设施用地 0.38 0.26 G 绿地 2.15 1.43 其中 G1 公共绿地 2.15 1.43 合计 149.56 100 敏捷集团商业运营中心 第 6 页 共 35 页 1.3. 3.万博中心未来规划： ? 规划结构及地块环境布局： 本地区规划为“一环、三轴、四区、五核”的规划结构： 一环：一环：沿核心商务办公区布置的环形发展带。 三轴：三轴：带动整个万博中心发展的以汉溪大道延长线为依托 的中心主轴，以及两个联系各功能区的发展副轴。 四区：四区：以汉溪大道延长线为依托的核心景观区及三个副发 展区。 五核：五核：在四个发展区中规划控制的五个生态核绿化开敞空 间。 ? 地块整体布局与环境： 建筑密度 40、容积率 2.5、绿地率 35规划土地利用平衡 表如下： 整体平面布局呈现出活跃、高档次的商业、办公服务气氛 和富有生气和活力的居住环境， 在高密度发展的同时， 强调开放空间的营造， 体现张弛有度的平面、立体形态。 1.3. 4.万博中心未来交通规划： 按规划局资料显示，项目交通规划体现立体的交通： 敏捷集团商业运营中心 第 7 页 共 35 页 1.3.5.5.万博地块未来天际线与地下空间规划： 按规划，万博地块的建筑高度受到严格控制，高层建筑布局在轴线两侧，结合节点和重要场所，成为突出空间方位感的标志物。万博天际线的形成有 利于从远方辨识区域的高度变化，也对本项目建筑高度的控制有着使城市公共空间中界面更加人性化，空间更具指向性。 在本区内每个主要建筑底部，除了安排地下车库外，还打通了地下各层与地铁口之间的通道，使得地铁乘客不用上到地面便能进入到建筑内部，而 在通道沿线设置商业设施，在番禺新城各个商业建筑或公共建筑主入口处设置出入口广场，带入阳光和绿化，吸引行人，充分利用人流提升其商业价值， 形成地下商业网络，从而提升整个用地土地价值，更有利于本项目地下商业的开发。 敏捷集团商业运营中心 第 8 页 共 35 页 1.4万博地块客户状况 1.4万博地块客户状况 项目周边： 项目北侧有万博中心， 包括家居建材产业、奥特莱斯目的性购物商业、同时也有电器、饮食、游乐等产业共同发展 南侧有节能科技园等信息产业， 也有华南碧桂园大型楼盘； 西侧有著名的中高档楼盘锦绣香江和近长隆动物园和长隆欢乐世界； 项目周边 10 公里内的各镇常住人口约为 99 万人，其中大型中高档住宅楼盘居民约为 20 万人；另外有大学城有学生 19 万人， 周边居住人数众多， 具有较大的消费群体； 万博中心商业布局 万博中心商业布局 万博中心的商业功能由六大经营板块组成，主要为百货、家居、建材、电器、饮食、游乐等六大经营板块。主要的经营面积达 23 万 平方米。 天河城奥特莱斯 以名牌和折扣为经营理念，包括各类服饰、皮具、钟表、乐器等百货； 以国际二线品牌、国内一 二线品牌为基础，主要经营面积约 15000 平方米，主要的运营方式是保底购点分成。 淘宝坊名牌服饰折扣 场 主要经营品牌为国内二三线中低档服装鞋帽箱包品牌，经营面积约 10000 平方米，主要的运营方式 是保底购点分成。 百 货 类 百 货 类 文化休闲 zone 主要