巧打算盘应对央行加息 细算账提前还贷三大技巧 来源：北京现代商报作者：和平2005年03月21日13:37 我来说两句(0) 最新统计数字表明，目前国内商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已经超过了16万亿元。根据这个数字，如果所有银行将5年以上贷款利率调整到612的基准利率水平，那么银行仅商业贷款一项，年利息收入就可以增加130亿元左右。然而在这重大利好消息面前，银行却显得有些措手不及，只有建行等少数几家银行快速出台了新的利率执行标准，而工行、中行等至今还没有将准确的标准公之于众。 但对于广大贷款人来说，还贷负担的增重已经成为板上钉钉的事情。 上周三晚间，央行突然宣布将已经执行了6年的房贷优惠利率恢复到基准利率，商业贷款利率5年期以上从原来的531上调至612，银行可以最低向下浮动10。随后周四又正式宣布当天开始公积金贷款利率同步上调018。如果说去年10月29日的加息只是一个“信号”的作用，并没有给广大买房人和贷款人带来过大的影响，那么上周央行发布的升息方式对于多数贷款人来说恐怕已经开始“伤筋动骨”了。 那么，在新的还贷政策下，还款人压力到底会增加多少？如何才能降低身上肩负的贷款负担？在执行浮动利率的前提下，各银行又会采取哪些计费新政呢？记者日前采访了京城各家银行的相关业务负责人和业内专家，就大家关心的问题进行解答。 准备买房 买房仍靠贷 首选公积金 根据央行最近公布的今年1季度全国城镇储户问卷调查结果，城镇居民购房的热情高涨，有22的居民准备在未来3个月购买住房，银行借款未因去年10月末的加息而降低。那么，如果您是其中的一员，该如何规划自己的理财计划呢？业内专家告诉记者，本次央行的加息政策调控的重点是那些以投资为目的的购房需求。因此如果您的买房计划是为了自用的话，大可不必为了每月上涨的利息改变自己的计划。 细算账： 一位银行的工作人员帮记者算了一笔账：如果您选择30万元的贷款方式，20年还清，如果按照公积金贷款来计算，每月的月供只增加了30元左右，并不会给您的生活带来过重的负担。当然如果采用商业贷款的方式，则月供的增加额在140元左右，虽然增加的额度大了很多，但并不会影响一般家庭的正常生活。当然，如果您选中的房子价格比较高，需要贷款的额度也比较高，又不能采用公积金的贷款方式，那么就会受本次政策的影响比较大，应该根据自己的实际经济情况，适当调整自己的买房计划。 据记者了解，本次利率政策出台后，虽然给银行设定了一个商贷执行的最低下限，但由于这个下限除以12个月后的数字是一个循环数字，因此很少有银行对一般的客户实行下限利率，而多数银行采用的是央行规定的5年以上612的基准利率，这就比从前的商贷同期利率增长了081，这个幅度比去年10月上一次加息027的增长幅度剧烈得多，因此对贷款人的影响也会比较大。 建议： 相比而言，公积金贷款的增长幅度要温和得多，该利率去年10月从423增长到441以后，今年再次增长的幅度依然维持在018个百分点。但许多开发商在售房时都会以让利一两万元或者“无法办理”为由，拒绝买房人使用公积金贷款，使得许多选择商贷购房者在遇到加息的时候才大呼上当，后悔没有使用自己的公积金，享受本该属于自己的贷款优惠。 已经买房 贷款提前还 胜过存银行 对于已经通过银行商贷方式购买了住房的投资者，在加息的政策下如何打好自己的“小算盘”呢？专业人士告诉记者，这种情况下选择在明年1月1日以前提前还贷不失为一种最好的理财方式。 细算账： 根据房地产的合同法规定，如果遇到国家对利率进行调整，将从下一个年度开始执行新的利率标准，也就是说，在今年3月17日以前申请贷款的购房者，将从2006年1月1日开始按照612的新利率执行标准，向银行支付贷款利息。而目前市面上所出售的金融理财产品，无论是基金、信托还是国债或人民币理财产品，很少有能给投资者带来的预期固定收益超过612的，因此，无论您如何费尽心思进行理财，都不如在新利率标准执行以前将以前的房贷款尽量还清。 建议： 由于目前房贷的利率水平已经和存单质押贷款、个人消费贷款的利率水平持平，因此如果出现急用钱的状况，可以考虑用自己的未到期存款、房契等为抵押，向银行申请小额贷款。其他的闲钱则尽量可以选择提前还贷。 当然，如果您以前选择的是公积金贷款，那么调整后441的还贷标准并不很难接受，因此如果您的资金运做水平能够接近这一水平，就可以不必急于提前还贷。 据记者了解，目前京城的各大银行均尚未向贷款人开征提前还贷的违约金，在这种情况下，贷款人申请提前还贷不仅可以免于或者减轻所承受的利率提高所带来的负担，同时也不会让自己遭受更多的损失。 相关链接 提前还贷三大技巧 记者在采访过程中得知，目前，各银行都已推出了允许个人住房公积金贷款以及商业住房贷款的借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。但由于提前偿还贷款，特别是提前偿还部分贷款时需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容进行重新修正与计算，所以在操作上有一定的复杂性。因此如果您计划向银行申请提前还贷，应提前与放贷银行进行联系，在规定的时间办理相应的手续。此外，如果您在办理贷款时就做好了可能提前还贷的准备，那么在规划自己的还贷计划以及办理相关手续时，应当注意以下几个问题。 首先，买房人选择贷款期限越短越好，这样可以避免不必要的利息损失。因为贷款期限越长，先期支付的利息越多，损失的利息也多。 其次，在贷款方式的选择上，贷款人应采用“等额本金还款法”。此种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而贷款同样贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。 此外，如果您选择的是商业贷款提前还贷，在还贷之后不要忘记到银行退回已经缴纳的保险金。在购房者提前偿还欠银行的全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，计算保险费在提前归还时的现值，从而退回原先缴纳的房贷险的保费。 专家观点 应适当引入房贷履约保险 目前贷款人所购买的房贷险属于房屋财产险，是指一旦在房屋被损毁后投保人能得到保险公司的补偿以保证贷款的安全，其保险责任基本上是三种：1、火灾、爆炸；2、泥石流、滑坡、地面突然塌陷等等；3、空中运行物体坠落。但因为贷款人个人原因造成的还贷风险不包括其内，随着买房人负担的加重，房贷履约险在房地产信贷链条上的重要地位可能会逐步显现出来。 一位银行信贷部工作人员告诉记者，目前，其实真正以恶意骗取银行贷款为目的的买房人者只是极少数，许多欠贷者都是因为确实房子发生了意外情况，或者是加息的情况下，自己的收入又难以保障，或者是房屋出现与预期情况不符等等各种原因导致不能够还清银行的贷款，成为真正的“负”人。如果遇到这些意外时，能有保险公司伸出援助之手，不仅对贷款人是“雪中送炭”，也为银行卸下了一个包袱。如果保险公司能设计出相应的产品，与银行、贷款人形成一种风险共担的局面，既可以缓解贷款人的心理压力，保险公司也可以从中获得相应的利润。 业内专家也分析指出，目前所有保险公司都没有专门针对银行信贷所设计的保险产品，前几年曾经有过车贷保证保险，但在去年该险种也全部退出了车贷领域。由于本次贷款利率上调幅度很大，会给买房人带来更大的贷款风险，加重还款负担。在这种情况下，现行的房贷险购房者对于房贷履约险的需求也会进一步加剧。因此在这一时期如果能够适当引入房贷履约险进入市场，不仅可以减轻银行和贷款人的心理负担，形成银行、保险公司、购房者风险共担、利益共享的局面，同时也可以促进整个房地产市场向着更为健康的方向发展。 房屋商业贷款利率变化一览表调整时间