业主未与监理单位签订监理合同的，则监理单位不承担损害赔偿责任（重庆泉河建设有限公司等与颜学忠等建设工程合同纠纷上诉案分析）（本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载）编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路 38 号北京国际中心；电话：186-0190-0636， 邮箱：lawyernew163.com）。一、案件要旨原告杨世学、颜学忠、沈福秀、王仁 军、颜学平、李清英、聂宗英系三峡库区巫山县大昌镇占地移民，2005 年因库区移民搬迁，由巫山县大昌镇人民政府统一规划，将原告七户共 23 人安置到巫山县大昌镇天湖街 A40 -31 号地块，划地 230 平方米，用于原告自建移民房屋。2005 年 7 月，巫山县规划建筑勘察设计所对 A40-31 号地块移民联建房制作了设计施工图。2005 年 7 月 28 日巫山县大昌镇市政管理有限责任公司与被告重庆渝东建设监理有限公司签订了建设工程委托监理合同，2005 年 9 月 13 日，七原告与被告重庆泉河建设有限公司签订了大昌镇移民联建房建设承包合同，由七原告将整幢房屋全承包给该公司进行施工建设，由被告巫山县大昌镇人民政府对 A40-31 号地块联建房的建设以行政主管单位的身份负责管理，被告重庆渝东建设监理有限公司进行监理。2006 年 9 月房屋竣工后，七原告入住该楼房，发现该幢房屋的门市临街面无出入通道，没有建造街面与门市之间的人行阶梯。巫山县城乡建设委员会组织工作组到实地进行调查：房屋 A 轴超站红线，施工时，室内地面没有 结合道路设计高程，从而室内地面高出道路 0.5 米以上。一审法院认定，施工单位重庆泉河建设有限公司未经相关职能部门同意，进行设计变更，导致变更图纸超占红线，监理单位重庆渝东建设监理有限公司，明知被告重庆泉河建设有限公司超占红线违规施工而不进行干预制止，亦未能履行其职责，二者均有过错，均应承担相应的民事责任，故判决被告重庆泉河建设有限公司与被告重庆渝东建设监理有限公司共同承担赔偿责任。二审法院审理认为，被告重庆泉河建设有限公司因变更图纸设计，致使建成的房屋与设计图纸明显不相符合，而被告并未提供充分证据证明其超占红线施工是经过了业主及相关职能部门同意审查，故被告理当对自己的过错承担相应民事赔偿责任；本案系建设工程合同纠纷，合同相对方为被告重庆泉河建设有限公司与原告杨世学等七人，被告重庆渝东建设监理有限公司与杨世学等人之间并无合同关系，一审判决其承担赔偿责任无事实和法律依据，故重庆渝东建设监理有限公司不承担赔偿责任。本案要旨为：根据合同的相对性原理，合同是双方当事人的意思表示，仅对双方当事人具有法律约束力，只有合同的双方当事人承担违约责任或损害赔偿责任，对合同之外的人不具有任何法律效力，因此合同之外的人不承担任何责任。本案的争议焦点为，被告重庆渝东建设监理有限公司是否承担损害赔偿责任，一审法院认为，被告重庆渝东建设监理有限公司作为工程监理公司，明知被告重庆泉河建设有限公司超占红线违规施工而不进行干预制止，未能履行其职责，存在过错，应当承担损害赔偿责任，二审法院认为，本案系建设工程合同纠纷，合同相对方为被告重庆泉河建设有限公司与原告杨世学等七人，被告重庆渝东建设监理有限公司与杨世学等人之间并无合同关系，因此不应承担赔偿责任。二、案件来源巫山县人民法院（2010）山法民初字第 802 号，重庆市第二中级人民法院(2011) 渝二中法民 终字第 510 号三、基本案情 原告杨世学、 颜学忠、沈福秀、王仁军、颜 学平、李清英、 聂宗英系三峡库区巫山县大昌镇占地移民，2005 年因库区移民搬迁，由巫山县大昌镇人民政府统一规划，将原告七户共 23 人安置到巫山县大昌镇天湖街 A40 -31 号地块，划地 230 平方米，用于原告自建移民房屋。2005 年 7 月，巫山县规划建筑勘察设计所对 A40-31 号地块移民联建房制作了设计施工图。2005 年 7 月 28 日巫山县大昌镇市政管理有限责任公司与被告重庆渝东建设监理有限公司签订了建设工程委托监理合同，即大昌镇新镇的邓家岭（含进场道）的移民联建房由巫山县大昌镇市政管理有限公司统一委托给被告重庆渝东建设监理有限公司进行监理（包括 A40-31 号地块在内）。2005 年 9 月 13 日，七原告与被告重庆泉河建设有限公司签订了大昌镇移民联建房建设承包合同，由七原告将整幢房屋全承包给该公司进行施工建设，由被告巫山县大昌镇人民政府对 A40-31 号地块联建房的建设以行政主管单位的身份负责管理，被告重庆渝东建设监理有限公司进行监理。2006 年 9 月房屋竣工后，七原告入住该楼房，发现该幢房屋的门市临街面无出入通道，没有建造街面与门市之间的人行阶梯。2007 年 5 月 10 日原告颜学平、杨世学到巫山县信访办公室要求按照规划设计修建人行阶梯等，2008 年 8 月 28 日，巫山县城乡建设委员会组织工作组到实地进行调查：房屋 A 轴超站红线，施工时，室内地面没有 结合道路设计高程，从而室内地面高出道路 0.5 米以上。2009 年 4 月 27 日原告颜学平等人向巫山县人民法院提起诉讼，在审理过程中，依法启动司法鉴定程序，同年 7 月 16 日重庆正宏建设工程造价咨询有限公司函告本院，对修建阶梯应有具体的工程内容及相应的工作量，对房屋的无形损失不宜进行评估的结论。2009 年 9 月 30 日原告变更诉讼请求要求政府重新划地，同年 10 月 23 日本院依法判决驳回原告的诉讼请求。巫山县规划建筑勘察设计所（室）对大昌新镇联建房 A4031 地块的人行阶梯现状测绘图。现原告再次起诉要求四被告搭建人行阶梯、排除室内渗水，并赔偿房屋损失 50 万元。四、法院审理一审法院认为：七原告将整幢房屋全承包给被告重庆泉河建设有限公司修建，被告泉河建设有限公司就应当全面履行合同约定的义务和严格按照设计的图纸进行施工，虽然巫山县大昌镇新镇 A40-31 地块特殊，但变更图纸超占红线时，必须由业主提出书面申请，经相关部门审核查证属实并书面同意后，施工单位方能按照变更的图纸进行施工，然被告重庆泉河建设有限公司没有向法院提供充分确实的证据予以证实大昌镇新镇 A40-31 号地块超占红线是经相关职能部门同意并进行设计变更的，故其过错在于被告重庆泉河建设有限公司，理应承担其民事责任。被告重庆渝东建设监理有限公司接受了其委托，其职责是按照图纸、施工进程为业主服务，应当全面如实的履行合同及监理义务，然明知被告重庆泉河建设有限公司超占红线违规施工而不进行干预制止，亦未能履行其职责，有过错，应承担其相应的民事责任。被告巫山县大昌镇人民政府和被告巫山县城乡建设委员会均属行政执行机关，履行的是行政管理职能，即使原告要求其赔偿，首先须经行政诉讼程序确定其行政行为是否具有违法行为，然后方可进入赔偿程序，且原告没有相关证据予以证实其二被告有过错，故原告要求被告巫山县大昌镇人民政府和被告巫山县城乡建设委员会在本案中承担民事赔偿责任的理由不能成立，法院不予支持。但原告要求被告重庆泉河建设有限公司对其房屋门市的临街面修建人行阶梯，属被告重庆泉河建设有限公司没有按照合同完全履行自己的义务内容，因此被告重庆泉河建设有限公司应当按照巫山县规划建筑勘察设计所（室）对大昌新镇联建房 A4031 地块的人行阶梯现状测绘图将七原告门市前的人行阶梯修建完毕，故原告的该项请求理由成立，法院予以支持。根据本案实际，七原告的房屋 A 轴已的确超占 红线，占用公共通道，以此导致原告房屋门市的临街面无人行街道和没有建造房屋门市与临街面之间的阶梯，这一客观事实在一定程度上已给原告房屋的使用价值有所降低。故被告重庆泉河建设有限公司擅自变更原告房屋的设计图纸，致使超站红线、占用公共通道是不争的事实，且该事实属被告重庆泉河建设有限公司、重庆渝东建设监理有限公司的共同过错所致。虽然原告所主张自己房屋损失的具体数额无充分确凿证据予以证实，但为了平息纷争、化解社会矛盾，促 进社会和谐、平安、健康发展，并结合该房屋的地理位置、现实情况及市场价格，对其房屋损失的数额法院将根据具体情况酌情予以考虑，并由被告重庆泉河建设有限公司、被告重庆渝东建设监理有限公司共同赔偿，故原告要求被告重庆泉河建设有限公司、被告重庆渝东建设监理有限公司赔偿其房屋损失的合理部分费用的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。从证据内容的显示，原告发现房屋超占红线后，一直在主张其权利，被告重庆泉河建设有限公司辩解本案已超过诉讼时效的理由不能成立，法院不予采纳。另原告主张其室内渗水，因无相关确切的证据予以证实，其请求法院依法不予支持。为保护当事人的合法权利，依照中华人民共和国民法通则第一百零六条第一、二款和中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条及最高人民法院关于民事证据规则的若干规定第二条之规定，判决如下：一、由被告重庆泉河建设有限公司于本判决生效后十五日内按照巫山县规划建筑勘察设计所（室）对大昌新镇联建房 A4031 地块现状测绘图设计的图纸将原告杨世学、 颜学忠、沈福秀、王仁军、 颜学平、李清英、 聂宗英的房屋门市与临街面之间修建起人行阶梯。二、由被告重庆泉河建设有限公司与被告重庆渝东建设监理有限公司于本判决生效后十五日内共同赔偿原告杨世学、颜学忠、沈福秀、王仁军、颜学平、李清英、聂宗英的房屋损失共计 80000 元。三、驳回原告杨世学、 颜学忠、沈福秀、王仁 军、 颜学平、李清英、聂宗英的其他诉讼请求。二审院认为：被告重庆泉河建设有限公司与原告杨世学等七人签订的大昌镇移民联建房承包合同，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效之合同。被告在履行合同过程中，应当按合同约定全面履行合同义务，但其为原告杨世学等七人承建的房屋，经有权部门测量确认， “房屋 A 轴超站红线、并偏移角度 1.13 度，A 轴交 13轴角点超出 0.7 米；A 轴交 1 轴角点超出 0.5 米；1、 13 轴向西位移 1.9米，占用公共通道，致使公共通道减少 1.9 米。施工时，室内地面没有结合道路设计高程，从而室内地面高出道路 0.5 米以上”，致使建成的房屋与设计图纸明显不相符合，而被告并未提供充分证据证明其超占红线施工是经过了业主及相关职能部门同意审查，故一审对被告违规施工的事实认定清楚，被告理当对自己的过错承担相应民事赔偿责任。由于其过错，导致原告杨世学等七人的房屋门市无人行街道，以及没有建造房屋门市与临街面之间阶梯，该房屋门面使用不便是客观事实，此后果与被告的施工行为之间存在因果关系，故一审法院酌情判决被告承担 80000 元赔偿责任并无不当，其称不承担赔偿责任的上诉理由不能成立，法院不予支持。本案系建设工程合同纠纷，合同相对方为被告重庆泉河建设有限公司与原告杨世学等七人，被告重庆渝东建设监理有限公司与杨世学等人之间并无合同关系，一审判决其承担赔偿责任无事实和法律依据，法院予以纠正，重庆渝东建设监理有限公司请求在本案中不承担赔偿责任的上诉理由成立，法院予以支持。综上，原判认定事实清楚，但处理结果不当，应予改判。法案经法院审判委员会研究决定，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、 维持巫山 县人民法院（2010）山法民初字第 802 号民事判决第一项、第三项；二、 变更巫山 县人民法院（2010）山法民初字第 802 号民事判决第二项为：由上诉人重庆泉河建设有限公司于本判决生效后十五日内赔偿被上诉人杨世学、颜学忠、沈福秀、王仁 军、颜学平、李清英、 聂宗英的房屋损失共计 80000 元。五、与本案及类似案例有关的法规索引民法通则