房 地 产 资 产 证 券 化,框架,资产证券化原理,1,房地产证券化,2,美国住房抵押贷款证券化实践,4,房地产抵押贷款证券化,3,我国住房抵押贷款证券化,5,资产证券化的定义,资产证券化（Asset Securitization） 企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），通过传力以其为担保的证券（securities），出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹措资金。,资产证券化的起源,资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。 当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。 为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。,资产证券化产生和发展的背景,金融创新浪潮的影响,科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展,经济、金融全球化趋势的影响,在微观上为经济主体缩短了交易时间，降低了交易成本，带来了规模经济。,在宏观上导致了新的清算系统和支付制度的产生，提高了金融交易效率，扩大了金融交易范围，使大量的金融衍生产品的运用也成为可能。,政府主导推动,机构投资者增加,税制不对称,资产证券化的类型,资产证券化 （Asset Securitization）,住房抵押贷款证券化 (mortgagebacked securitization， 简称MBS),资产支撑证券化 (assetbacked securitization，简称ABS）,ABS 品种,1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等） 随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。,ABS资产证券化的运作,基本运作程序,规范,收益与风险分析,资产证券化 理论介绍,一、 资产证券化的定义,二、 资产证券化的起源,三、资产证券化产生和发展的背景,五、ABS资产证券化的运作,四、资产证券化的类型,ABS资产证券化的基本运作程序,原始权益人,金融资产组合 （资产池）,特设信托机构（Special Purpose Vehicle, SPV）（也称为发行人）,投资者,指资产最初权益的一方, 资产负债表上发生资产的企业,原始权益人通过文件、估算、信用考核等程序决定借款人信用,由发行人指定的为资产池实施服务的公司。服务内容主要指收取、记录资产所收到的款项及将该等收款汇给发行人,特设信托机构托管行（指一间全权受托接受可投资金或积累金存款储蓄的商业银行）,ABS资产证券化的规范,破产隔离（Bankruptcy- remote） 它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。 出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。,2. 真实交易（True Sale） ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向发行人出售资产。 作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为法定财产参与清算。,3. 资产质量要求（Asset Quality） （1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。,信用增级作用： （1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。 （2）为投资者提供投资分析服务。 投资者在投资决策中，最关心的是资产质量风险和信 用评级。在资产证券化中，投资的对象是证券化资产 和证券化结构。信用增级不但保证投资者免受资产质 量风险损失，还保证避免证券化结构风险。,4. 信用增级 （Credit Enhancement),信用增级步骤：,信用增级的第一步是构造ABS结构，即将原始权益人的资产出售过户给获得国际上权威性资信评估机构授予较高信用等级（AAA或AA）级的特设机构SPV。,通过与SPV结合，即将其未来现金收入的权利转让给SPV，就可以切断原始权益人本身的风险和其未来现金收入风险之间的联系，使得SPV进行ABS融资时，其融资风险仅涉及项目未来现金收入的风险，从而降低了SPV的融资风险，提高其信用级别。,第二步是划分优先和次级票据。优先票据主要指投资级票据，次级票据主要指投机级票据。优先票据本息回报的支付责任先于次级票据，期限也较次级票据短。一般地，付清优先票据本息之前次级票据仅付息，待付清优先票据本息之后才支付次级票据本金。,由此可见，优先票据信用因风险较低而获增级，但回报也相应较低，次级票据回报则相应较高。这种根据不同投资者对不同风险和回报的不同偏好划分不同评级的投资交易，有利于票据更加符合资本市场的上市标准，获得更好的发行条件，扩大投资者队伍，降低综合成本，提高证券的适销性和发展规模。,信用增级的第三步是金融担保。金融担保是由信用级别在高投资评级的专业金融担保公司向投资者提供保证ABS交易履行按期按量支付本息的义务。在发生交易违约的情况下，金融担保公司代位偿付到期本息。,在这种条件下，ABS交易的信用级别便由金融担保公司的信用级别取代，使得较低的信用级别可提升到金融担保公司的保险级别。采取国际专业金融担保公司提供的金融担保是信用级别较低的项目进入国际市场筹集资金的一个非常有效的手段。,ABS资产证券化收益与风险分析,ABS资产证券化对各参与者的收益分析,（1）原始权益人：,资产证券化的一个最重要的目标在于按照社会公认会计准则出售资产。从原始权益人的角度来看，出售资产能改善财务比率。,在证券化过程中，投资者关心的是支撑证券发行的资产质量，而不是原始权益人的信用。资产证券化交易使得投资者不再苛求原始权益人的信用等级。,原始权益人通过证券化将其流动性较差的资产出售给精于证券化的SPV，由其实施专业化的资产运作，能够降低融资难度，并可免去对证券化资产的跟踪、追缴之苦。,原始权益人通过资产证券化将无法立即变现的资产在资本市场出售，提前兑现现金，转嫁资产风险。,（2）特设信托机构（SPV）： 特设信托机构是一个中介机构，它购买原始权益人的原始信用产品，加以整合，然后出售包装后的证券。SPV以某种价格购买信贷资产，通过将它们包装成市场交易商品，而增加了信贷资产的价值，然后以一个较高的价格出售。通过购买、证券化和出售，SPV几乎将信用风险都分散给了投资者承担。,（3）信用增级机构： 信用增级机构可以是母公司、子公司或者其他金融机构,它也可以是担保公司或者保险公司。信用增级机构通常按比例收取一定的服务费用，如按担保金额的0.5 %收取。,（4）承销商： 承销商（如投资银行）在ABS资产证券化中获得其发行 的收入。,许多组合资产保持地理区域多样化，因此，某一地区的经济的低速发展不会深刻或迅速地影响到整个组合资产的绩效。,（5）投资者：,由于大多数组合资产都是由许多小额信用资产集合而构成，促进了组合的多样化，即使其中的一两个违约，也不会对整个组合有质的影响。,由于信用评级由第三方执行，然后公布等级，投资者不用自己去分析每个原始权益人的资信，这也是吸引投资者的一个优势所在。,ABS资产证券化的风险分析,（1）欺诈风险： 在美国证券市场及其他国家证券市场中，由于欺诈的发生而使投资者受损的例子屡见不鲜。陈述书、保证书、法律意见书、会计师的无保留意见书及其他类似文件被仍不足以控制欺诈风险的发生。,（2）法律风险： 虽然法律函件及意见书原本是为了消除外部的风险因素，但有时法律的不明确性及条款的变化本身往往成为整个交易过程中的风险因素，事实上法律风险是资产证券化过程中一直伴随且起关键作用的一种风险。,（4）等级下降风险： 从已有的证券化实例中人们已经证实，资产证券化特别容易受到等级下降的损害，因为资产证券化交易的基础包含许多复杂多样的因素，如果这些因素之一恶化，整个证券发行的等级就会陷入危险境地，从而对市场产生巨大的影响。,（3）金融管理风险： 资产证券化是金融管理发展的高峰，它代表了履约、技术和结构技巧的完美的平衡。如果任一因素发生故障，整个交易可能面临风险。我们把这种风险称为金融管理风险，主要包括参与者不能按协议进行交易，设备不能按要求运作如电脑故障，以及交易机制出现故障等。,中集集团应收帐款证券化,中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司于2000年3月与荷兰银行合作成功达成3年期8000万美元的应收帐款证券化融资项目,从而开创了国内企业通过资产证券化进入国际市场的先河,overview,公司简介 背景分析 运作过程 效果分析,中国国际海运集装箱（集团） 股份有限公司,初创于1980年1月，最初由香港招商局和丹麦宝隆洋行合资组建，是中国最早的集装箱专业生产厂和最早的中外合资企业之一 中集集团于1982年9月22日正式投产， 1987年改组为中远、招商局、宝隆洋行的三方合资企业，1994年在深圳证券交易所上市,中集集团是全球规模最大、品种最齐全的集装箱制造集团，客户包括全球最知名的船公司和租箱公司，产品遍及北美、欧洲、亚洲等全球主要的海陆物流系统,自1996年以来，集装箱产销量保持世界第一，国际市场份额超过50%，确立了世界级地位,背景分析,商业票据进行国际融资 96年和97年各发行5000万美元和7000万美元的一年期商业票据 但稳定性受到国际经济和金融市场影响 98年原有银团中的部分银行受到亚洲金融危机影响 收缩了亚洲业务 融资规模下降 并为保证资金结构的稳定性并降低成本需要寻求金融创新,背景分析,资产结构 截止到1999年中期，应收帐款16.46亿元占总资产的29%，占流动资产比例高46% 应收账款周转率仅为1.41次 占用大量结算资金 持有成本,背景分析,机会成本 公司未能及时收回失去再投资的损失 管理成本 公司对客户信用状况调查、跟踪、信息收集以及 记帐和催收帐款发生费用 坏账成本 付款方违约导致无法收回造成的损失,应收帐款证券化?,质量,Your Text,数量,Your Text,期限,Your Text,管理,Your Text,背景分析,Factor1 质量 并不是所有的应收帐款都可以证券化只有信用等级高 低违约率 低损失率的才能证券化 中集成功在于20多年来没有出现过一笔坏账 高质量的客户群 是国际经和组织成员不少客户本身又是荷兰银行投资机构合作伙伴 保证质量 满足条件,背景分析,Factor2 数量 根据美国专业机构数据显示 当数量达到一定规模 才有规模效应降低成本 中集集团应收帐款高到16.46亿元 满足条件,背景分析,Factor3 期限 银行容易接受半年内应收帐款 中集集团的应收帐款大多在天之内，有很强的流动性 满足条