富富阳阳地地产产研研究究月月度度报报告告（上上海海市市场场）上上海海富富阳阳宏宏观观组组 2008年年3月月 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊目 录 2008年1-2月重大政策、事件综合回顾.2 2008年1-2月商品房市场交易评述.4 商品房总体概况.4 商品房供需分析.5 商品房价格分析.7 2008年1-2月住宅市场交易评述.9 住宅需求分析.9 住宅价格分析.10 2008年1-2月写字楼市场交易评述.13 写字楼需求分析.13 写字楼价格分析.14 2008年1-2月商业市场交易评述.15 商业需求分析.15 商业价格分析.16 版权声明：本报告所阐述的观点均以公开信息或作者实地调研信息为依据，文中所作评述力求客观公正。本报告纯属本机构及作者本人观点，不构成具体操作建议，本机构不会承担因使用本报告而产生的法律责任。本机构保留报告的一切版权，未经许可，不得转载。 - 1 - 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊22 00 00 88年年11 - 22月月重重大大政政策策、事事件件综综合合回回顾顾 时 间 政策及重大事件 主 要 内 容 影响 2008-1-3 国条院发布国务院关于促进节约集约用地的通知（“国二十三条”） 通知重点明确了个方面的政策措施：按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。 该通知融合了中央19个部门意见，将是我国土地利用的“根本方针”。 2004年3月出台的“71号令”被看成为针对土地市场调控的第一轮风暴，史称“831大限”，时隔四年，土地交易市场化在全国范围内已经逐步走向完善与成熟，“国二十三条”应时而出，不仅对此前所出台的各项土地政策加以细化，而且态度明确，20%闲置费的征收更是剑指囤地。 2008-1-16 08年首次上调存款准备金率 为落实从紧的货币政策，中国人民银行16日宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 按照2007年底召开的中央经济工作会议部署，2008年中国实施从紧的货币政策，从而取代先前实施十年之久的“稳健的货币政策”。 这是央行2008年首次动用这一货币政策工具，也是自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后，22年来新高。2008-1-31 上海市房地资源局下发关于印发2008年上海市住房建设计划的通知 提出住房建设的主要目标是：（1）建设总量。新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。（2）竣工和供应总量。竣工住房面积约2500万平方米，在建及新开工住房建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。同时，将新增廉租住房受益家庭2万户，累计受益家庭达到5万户。（3）土地供应。住宅用地供应8001000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。 进一步贯彻中央宏观调控政策，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，进一步完善住房保障体系，以保障广大群众的基本住房需要为重点，切实调整住房结构，合理引导住房消费。 政府对于房地产市场的调控从全局性调控转向保障先行的思路。 - 2 - 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊2008-2-20 上海市工商启动对房产中介实时监控 上海市工商局局长方惠萍透露，为防止部分房产中介、职业中介等机构一夜之间门店倒闭、卷款潜逃，对设立分支机构超过5家以上的，启动实质审查程序，到企业分支机构经营场所进行实地勘查，并对中介机构的设立、变更、注销等情况实行监控。 继“中天置业”、“创辉租售”之后，目前又一家全国性房屋连锁中介商“中大恒基”也出现了部分网点寻求转租为特征的经营调整迹象。 今年开始上海工商部门将加大对与老百姓切身利益密切相关的中介行业的监管。 2008-2-24 央行表态宏观调控政策不因雪灾改变 2月以来，由于担心美国经济下滑导致中国出口下降，加上南方地区遭受了比较严重的雨雪冰冻灾情，导致市场上出现了希望放松货币政策的呼声，国家领导人“要科学把握宏观调控节奏和力度”的说法也显示政府态度出现了微妙的变化。 主管货币政策的央行副行长易纲24日给出了坚决的表态。他声称，虽然国内外情况有所变化，今年中国经济面临的首要风险仍然是通货膨胀，需要全力以赴防止通胀，既定的货币政策从紧方针并不会因国内外出现的新情况而改变。 实施从紧的货币政策，防止通货膨胀依然是今年宏观经济调控的首要任务。 目前银行控制贷款总量，每季度按比例发放。央行表态向楼市发出的信号是：银行向发展商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。 实力不济的开发商需采取对应措施解决资金压力。 资料来源：上海富阳物业咨询有限公司研发处根据公开资料汇整 - 3 - 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊22 00 00 88年年11 - 22月月商商品品房房市市场场交交易易评评述述 商品房总体概况 近15个月上海商品房总体状况0100000020000003000000400000006120701 070207030704 07050706 070707080709 07100711 0712080108027500800085009000950010000新增供给量（平方米）成交量（平方米）成交均价（元/平方米）线性 (成交均价（元/平方米）)近15个月上海商品房（剔除动迁配套房）成交状况050000010000001500000200000025000003000000350000006120701 070207030704 07050706 070707080709 07100711 071208010802750085009500105001150012500成交量（平方米）成交均价（元/平方米）线性 (成交均价（元/平方米）)数据来源：网上房地产 上海富阳物业咨询有限公司研发处整理 由于农历新年在2月，为传统淡季，加上罕见的暴雪天气，上海2008楼市开局寒淡。剔除动迁配套房等保障性用房的影响，普通商品房的成交持续下滑，1月成交134.43万平方米，环比下滑14.71%，同比下滑31.69%；2月成交仅57.76万平方米，环比下滑57.03%，同比下滑49.65%。市场“拐点论”争论激烈，从成交均价看，各类新建商品房成交均价一路下滑，1月仅8775元/平方米，环比下滑5.27%，2月为8425元/平方米，环比下滑3.99%，基本回复到2007年初的水平。但是剔除保障性用房的影响，1月成交均价11264元/平方米，环比上涨1.74%，同比上涨14.89%；2月成交11378元/平方米，环比上涨1.01%，同比上涨23.93%。政府对于房地产市场的调控从全局性调控- 4 - 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊转向保障先行的思路，近期上海房价的回落亦受到一定的影响，保障性用房成交比重加大，成交结构影响总体均价。 何为拐点？地产界业内人士认为学术界目前尚未明确定义，比较恰当的定义是“房价上涨之后的下跌，并且能维持几年”，须从时间的长度和下降的比例两方面来同时定义。目前市场刚性需求的基础没有改变，供需尚未发生逆转，当前成交速度变缓所给出的信号是：市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的“拐点”。 商品房供需分析 2008年1-2月月各区域商品房的供求（含配套、动迁）对比图0100000200000300000400000500000600000700000800000浦东松江宝山闵行嘉定普陀奉贤杨浦南汇青浦金山虹口徐汇闸北长宁黄浦崇明静安卢湾平方米新增供应量成交量近两年1-2月各区域商品房（不含配套、动迁）的成交对比图0100000200000300000400000500000600000700000浦东松江宝山闵行嘉定普陀奉贤杨浦南汇青浦金山崇明虹口徐汇闸北长宁黄浦静安卢湾平方米200701-02 200801-02- 5 - 富阳地产研究月度报告（上海市场）2008年03月刊近两年1-2月各区域保障性商品房的成交对比图050000100000150000200000250000300000浦东松江宝山闵行嘉定普陀奉贤杨浦南汇青