1 被 告 预 约 合 同 的 抗 辩 理 由 不 能 成 立 ！熊 仁 武 律 师 代 理 原 告 东 莞 市 某 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 诉 称 ，原 告 作 为 中 介促 成 了 被 告 何 某 平 与 被 告 庄 某 桥 及 原 告 三 方 于 2010 年 10 月 14 签 订 了 房 屋转 让 及 经 纪 合 同 书 ，合 同 约 定 被 告 何 某 平 将 其 所 有 的 位 于 东 莞 市 东 城 区 石井 支 路 3 号 天 骄 峰 景 2 幢 1502 号 建 筑 面 积 为 156 平 方 米 的 商 品 房 转 让 给 被告 庄 某 桥 ，转 让 价 格 为 1050000 元 。合 同 签 订 后 被 告 庄 某 桥 当 即 向 被 告 何 某平 支 付 定 金 人 民 币 10000 元 ，被 告 何 某 平 及 时 将 收 到 的 定 金 10000 元 交 付 给原 告 作 为 托 管 定 金 。此 后 ，三 被 告 再 也 没 有 按 照 合 同 履 行 相 应 义 务 ，经 原 告 工作 人 员 催 促 ，三 被 告 均 以 各 种 不 能 成 立 的 理 由 拖 延 。按 照 房 屋 转 让 及 经 纪 合同 书 第 11 条 、第 12 条 、第 13 条 约 定 ，三 被 告 应 当 向 原 告 支 付 中 介 费 或 者 违约 金 。为 此 ，原 告 特 提 起 诉 讼 ，请 求 法 院 判 令 ：1、被 告 何 某 平 、被 告 李 振 明 向原 告 支 付 违 约 金 31500 元 并 赔 偿 原 告 律 师 费 5000 元 ；2、被 告 庄 某 桥 向 原 告支 付 中 介 费 31500 元 ；3、被 告 庄 某 桥 向 原 告 支 付 违 约 金 31500 元 并 赔 偿 原 告律 师 费 5000 元 ；4、本 案 全 部 诉 讼 费 用 由 三 被 告 承 担 。被 告 何 某 平 与 被 告 李 振 明 共 同 答 辩 称 ，其 不 存 在 违 约 行 为 ，违 约 的 是 被告 庄 某 桥 ，原 告 对 其 起 诉 没 有 事 实 依 据 ，且 原 告 还 应 返 还 10000元 定 金 给 两 被 告 ，原 告 亦 未 尽 到 居 间 合 同 义 务 ，原 告 没 有 及 时 联 系 催 告 被 告庄 某 桥 履 行 合 同 义 务 。被 告 庄 某 桥 答 辩 称 ，1、原 告 的 诉 讼 请 求 与 法 律 规 定 明 显 冲 突 。原 告 如 果促 成 交 易 ，只 能 收 取 佣 金 31500 元 ，但 原 告 实 际 上 并 未 成 功 促 成 买 卖 双 方 签订 国 土 局 的 正 式 买 卖 合 同 、递 件 过 户 ，仅 仅 促 成 了 预 约 买 卖 合 同 ，原 告 却 诉 请中 介 费 及 违 约 金 合 计 94500 元 ，是 正 常 收 佣 的 三 倍 ，没 有 法 律 依 据 。2、合 同2没 有 约 定 违 约 金 的 金 额 及 计 算 方 式 ，完 全 是 原 告 杜 撰 出 来 ，且 原 告 并 未 产 生任 何 损 失 ，主 张 的 违 约 金 与 法 律 规 定 相 悖 。本 案 中 双 方 没 有 约 定 违 约 金 的 金额 及 计 算 方 式 ，原 告 主 张 的 违 约 金 过 高 ，且 原 告 实 际 上 没 有 任 何 损 失 产 生 ，违约 金 也 没 有 任 何 约 定 。3、本 案 是 由 于 被 告 何 某 平 及 被 告 李 振 明 违 约 造 成 的 ，被 告 庄 某 桥 并 未 违 约 。根 据 合 同 备 注 条 款 第 5 条 约 定 ，被 告 何 某 平 及 被 告 李振 明 应 出 具 有 效 全 权 委 托 公 证 书 ，但 被 告 何 某 平 及 被 告 李 振 明 至 今 未 办 理 ，甚 至 要 求 被 告 庄 某 桥 将 房 款 支 付 至 代 理 人 账 号 ，被 告 庄 某 桥 无 法 确 认 合 同 的有 效 性 及 代 理 人 委 托 收 款 的 权 限 ，因 此 被 告 庄 某 桥 并 未 违 约 ，是 被 告 何 某 平及 被 告 李 振 明 原 因 合 同 无 法 继 续 履 行 。且 原 告 存 在 过 错 ，代 理 人 并 未 有 被 告何 某 平 及 被 告 李 振 明 出 具 的 公 证 委 托 书 ，买 卖 合 同 不 可 能 同 样 具 有 法 律 效 力 ，因 此 案 涉 合 同 不 能 履 行 ，原 告 不 够 专 业 是 很 大 原 因 。4、被 告 何 某 平 及 被 告 李振 明 未 配 合 办 理 首 期 款 监 管 手 续 ，仅 被 告 庄 某 桥 无 法 单 方 面 完 成 该 手 续 的 办理 。首 期 款 监 管 与 按 揭 必 须 同 时 进 行 ，否 则 银 行 无 法 办 理 该 手 续 ，这 是 交 易 惯例 。在 手 续 办 理 当 日 ，被 告 何 某 平 及 被 告 李 振 明 必 须 交 验 身 份 证 原 件 、签 署 资金 监 管 协 议 等 ，否 则 手 续 不 能 办 理 ，且 在 案 涉 合 同 第 4 条 B 款 也 有 明 确 约 定 。但 被 告 何 某 平 及 被 告 李 振 明 没 有 按 照 合 同 约 定 提 交 、签 署 相 关 材 料 ，仅 被 告庄 某 桥 是 无 法 办 理 首 期 监 管 即 按 揭 申 请 手 续 。5、原 告 主 张 的 律 师 费 没 有 法 律依 据 。律 师 费 并 非 诉 讼 案 件 必 然 发 生 的 费 用 ，且 原 告 并 未 提 供 任 何 经 过 税 务部 门 确 认 的 发 票 以 证 明 律 师 费 的 真 实 性 ，因 此 原 告 主 张 的 律 师 费 没 有 任 何 法律 依 据 。综 上 ，请 求 法 院 驳 回 原 告 的 诉 讼 请 求 。针 对 被 告 提 出 双 方 签 订 的 合 同 属 于 预 约 合 同 问 题 ，熊 仁 武 律 师 反 驳 称 ：预 约 合 同 当 事 人 真 实 的 意 思 表 示 是 将 来 订 立 某 个 特 定 的 合 同 ，因 此 ，预 约 合3 同 的 内 容 应 具 备 的 要 素 ，是 嗣 后 当 事 人 能 据 此 订 立 本 合 同 。由 此 推 断 ，一 项 预约 合 同 的 构 成 同 时 应 具 备 两 个 基 本 要 素 ：一 是 预 约 订 立 本 合 同 的 意 思 表 示 ；二是 构 成 本 合 同 要 约 的 要 求 。 而 本 案 三 方 签 订 的 全 责 完 全 具 体 房 产 转 让 的 所有 条 款 ，其 与 房 管 所 签 订 的 转 让 合 同 的 内 容 基 本 一 致 ，只 是 转 让 价 款 不 同 而已 ，大 家 知 道 这 个 转 让 价 款 的 差 异 是 双 方 为 达 到 规 避 税 费 而 造 成 的 。因 此 ，被告 的 抗 辩 理 由 不 能 成 立 。经 审 理 查 明 ，2010 年 10 月 14 日 ，原 被 告 三 方 签 订 一 份 房 屋 转 让 及 经 纪合 同 书 ，约 定 被 告 何 某 平 、李 振 明 将 东 莞 市 东 城 区 石 井 支 路 3 号 天 骄 峰 景 2幢 1502 号 房 以 1050000 元 的 价 格 卖 给 被 告 庄 某 桥 ，在 合 同 生 效 当 日 庄 某 桥向 何 某 平 、李 振 明 支 付 定 金 10000 元 ，剩 余 的 1040000 元 楼 款 由 被 告 庄 某 桥向 银 行 按 揭 贷 款 后 支 付 给 何 某 平 、李 振 明 。庄 某 桥 应 该 在 2010 年 10 月 25 日之 前 向 按 揭 银 行 提 交 按 揭 贷 款 申 请 的 相 关 资 料 ，如 银 行 承 诺 发 放 贷 款 金 额 加上 庄 某 桥 已 经 支 付 的 首 期 款 、定 金 后 少 于 本 合 同 转 让 成 交 价 的 ，庄 某 桥 应 于银 行 出 具 贷 款 承 诺 函 之 日 起 三 日 （含 当 日 ）内 补 足 差 额 部 分 。合 同 第 五 条 约 定在 庄 某 桥 的 银 行 同 意 贷 款 书 出 具 之 日 两 个 工 作 日 内 ，买 卖 双 方 要 办 理 递 件 过户 手 续 。合 同 第 八 条 约 定 卖 方 在 过 户 当 日 将 物 业 交 付 给 买 方 。合 同 第 九 条 约定 如 买 方 未 按 照 合 同 约 定 的 期 限 履 行 义 务 ，卖 方 有 权 要 求 买 方 以 转 让 成 交 价为 基 数 按 日 万 分 之 十 支 付 违 约 金 并 继 续 履 行 合 同 ，如 买 方 逾 期 履 行 义 务 超 过20 天 ，卖 方 可 解 除 合 同 并 选 择 要 求 买 方 支 付 转 让 成 交 价 5%的 违 约 金 承 担 违约 责 任 或 没 收 买 方 已 支 付 的 定 金 。合 同 第 十 一 条 约 定 基 于 经 纪 人 所 提 供 之 居间 服 务 ，且 已 促 成 买 卖 双 方 签 订 了 本 合 同 ，买 方 应 该 向 经 纪 人 支 付 佣 金31500 元 ，佣 金 应 于 买 卖 双 方 签 订 合 同 时 支 付 ，经 纪 人 有 权 从 买 方 支 付 给 卖4方 的 定 金 、首 期 款 中 扣 除 前 述 佣 金 。合 同 第 十 二 条 约 定 ，无 论 在 任 何 情 况 下 ，若 卖 方 或 买 方 任 何 一 方 未 能 依 本 合 同 之 约 定 出 售 或 购 入 该 物 业 ，毁 约 一 方 须即 时 向 经 纪 人 赔 偿 经 纪 人 从 事 居 间 活 动 所 支 出 的 必 要 费 用 人 民 币 31500 元 ，并 赔 偿 经 纪 人 因 追 偿 违 约 方 违 约 责 任 而 发 生 的 律 师 费 。合 同 第 十 八 条 约 定 买方 办 理 银 行 按 揭 及 快 速 担 保 费 、贷 款 1%的 按 揭 服 务 费 全 部 都 由 买 方 支 付 ，买方 认 购 该 物 业 的 首 期 款 以 银 行 出 具 的 同 意 贷 款 数 的 差 额 为 准 。2010 年 10 月 14 日 ，被 告 何 某 平 将 收 到 被 告 庄 某 桥 的 10000 元 定 金 交 给原 告 作 为 托 管 定 金 。在 合 同 的 履 行 过 程 中 ，原 告 及 被 告 何 某 平 及 李 振 明 确 认被 告 庄 某 桥 应 采 取 银 行 快 速 按 揭 贷 款 的 方 式 支 付 房 款 ，办 理 银 行 快 速 贷 款 的流 程 为 ：买 方 提 供 资 料 ，由 原 告 工 作 人 员 将 买 方 的 这 些 材 料 交 给 银 行 ，银 行 审查 同 意 放 贷 后 会 要 求 买 方 再 找 担 保 公 司 为 买 方 的 贷 款 进 行 担 保 ，原 告 会 为 买方 介 绍 担 保 公 司 ，并 派 工 作 人 员 予 以 协 助 ，由 于 担 保 公 司 要 审 查 买 方 的 资 料 ，因 此 必 须 要 买 方 到 场 办 理 担 保 手 续 或 者 买 方 公 证 委 托 他 人 到 担 保 公 司 办 理 担保 手 续 ，担 保 公 司 同 意 后 会 出 具 保 函 ，由 公 司 的 工 作 人 员 将 保 函 交 给 银 行 。原告 认 为 ，合 同 签 订 后 ，原 告 已 经 电 话 通 知 及 催 告 被 告 庄 某 桥 提 交 相 关 材 料 办理 银 行 贷 款 手 续 ，但 庄 某 桥 一