法律侠客在线 lawbingo 青岛德林置业有限公司与李东强等商品房预售合同纠纷上诉案山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2014)青民一终字第 475 号上诉人（原审被告）青岛德林置业有限公司。法定代表人李闯，总经理。委托代理人李同振。委托代理人宋海涛。被上诉人（原审原告）李东强。被上诉人（原审原告）孙丽。以上二被上诉人共同委托代理人戴志坚。上诉人青岛德林置业有限公司因与被上诉人李东强、孙丽商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第 435 号民事判决，于 2013 年 12 月 27 日向本院提起上诉，本院于 2014 年 3 月 11 日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员苏勇参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合中华人民共和国民事诉讼法第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于 2014 年 3 月 24 日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛德林置业有限公司的委托代理人李同振、宋海涛，被上诉人李东强、孙丽的委托代理人戴志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人李东强、孙丽在一审中诉称，2009 年 9 月 12 日，李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司签订商品房预售合同，李东强、孙丽向青岛德林置业有限公司购买李沧区枣山路 329 号枣山家园号楼单元户房屋，房屋总价款 328925.52 元。合同签订后，李东强、孙丽积极履行了自己的付款义务。根据合同约定，青岛德林置业有限公司应予 2010 年 9 月 30 日将房屋交付给李东强、孙丽，但时至 2011 年 5 月 7 日李东强、孙丽才领取到房屋钥匙。为维护李东强、孙丽的合法权益，请求法院判令青岛德林置业有限公司支付 2010 年 10 月 1 日至 2011 年 5 月 7 日逾期交房违约金 14275.37 元，本案诉讼费由青岛德林置业有限公司承担。上诉人青岛德林置业有限公司在一审中未答辩。原审法院查明和认定的基本事实是：2009 年 8 月 13 日，李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司就李沧区枣山路 329 号枣山家园号楼单元层户房屋签订青岛市商品房预售合同，涉案房屋建筑面积暂测 78.51 平方米，每平方米房屋建筑面积的单价为 4188 元，购房款为 328925.52 元。上述合同第十一条约定青岛德林置业有限公司定于 2010 年 9 月 30 日前将涉案房屋交付给李东强、孙丽，除不可抗力外；第十二条约定青岛德林置业有限公司如未在本合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付李东强、孙丽，应当向李东强、孙丽支付违约金，违约金按李东强、孙丽已支付房价款日万分之 5 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过 60 天，李东强、孙丽有权选择单方面解除本合同。李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司在补充条款（二）中四、关于交付入住的补充约定为：2、交付通知的送达：商品房具备购房合同约定的交付条件后，青岛德林置业有限公司须至少提前 5 天通过报纸书面公告方式或书面告知方式（挂号信）通知李东强、孙丽办理交付手续，李东强、孙丽同意交房按此两种方式中任一方式通知即为送达。法律侠客在线 lawbingo 3、（2）约定在青岛地区（包括市内四区和各县市）发生战争、暴乱、敌对（无论是否宣战）、内战以及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发、水灾暴风雪及 4.5 级以上的地震、6 级以上持续两天的大风天气、每小时降水量 55mm 以上持续 2 天的大雨天气、遇非法阻挠干扰施工或其他以外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，青岛德林置业有限公司可据实予以延期，李东强、孙丽不追究青岛德林置业有限公司违约责任。上述合同签订后，李东强、孙丽于同年 8 月 13 日支付给青岛德林置业有限公司购房款178925.52 元，同年 10 月 9 日通过银行贷款方式支付购房款 100000 元，加上合同签订前李东强、孙丽于 2009 年 7 月 7 日支付给青岛德林置业有限公司的购房定金 50000 元，李东强、孙丽已按合同约定向青岛德林置业有限公司付清了购房款 328925.52 元。2011 年 5 月5 日，青岛德林置业有限公司在半岛都市报刊登枣山家园交房通知，涉案房屋于 2011 年 5月 19 日至 23 日进行交接。2011 年 5 月 7 日，李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司办理了涉案房屋的交接。上述事实，有李东强、孙丽向法庭提交的青岛市商品房预售合同、购房款收据、验房交接资料表以及李东强、孙丽的陈述笔录在案为证。另查明，2011 年，枣山家园部分业主以本案同一事实及理由向原审法院起诉青岛德林置业有限公司，要求青岛德林置业有限公司支付逾期交房违约金，青岛德林置业有限公司在上述案件中辩称，延期交房的主要原因是遭遇非法阻挠干扰施工、恶劣天气等意外事件及不可抗力因素，因此不同意支付逾期交房违约金。原审法院在上述案件审理过程中综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及所造成的实际损失等因素，对李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司约定的违约金予以适当调整，判决青岛德林置业有限公司按银行同期贷款利率的 1.3 倍向业主支付逾期交房违约金（以业主已付房价款为基数）。青岛德林置业有限公司不服上述判决提起上诉，青岛市中级人民法院经审理后认为原审法院对违约金的调整基本妥当，未予变更并维持原审法院判决。以上事实有（2011）李民初字第 2839号民事判决书、（2012）青民一终字第 195 号民事判决书在案为证。原审法院认为：李东强、孙丽与青岛德林置业有限公司就青岛市李沧区枣山路 329 号枣山家园号楼单元层户房屋签订的青岛市商品房预售合同是当事人双方真实意思的表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照履行。上述合同签订后，李东强、孙丽按照约定向青岛德林置业有限公司交纳了购房款 328925.52 元。按合同约定青岛德林置业有限公司应于 2010 年 9 月 30 日前将涉案房屋交付李东强、孙丽，但青岛德林置业有限公司迟至 2011 年 5 月 7 日才交付的涉案房屋，因此青岛德林置业有限公司应按合同约定向李东强、孙丽支付 2010 年 10 月 1 日至 2011 年 5 月 7 日期间的逾期交房违约金。李东强、孙丽、青岛德林置业有限公司虽然在合同中约定了违约金计算方式，但因本案与原审法院同类案件已生效判决情况基本一致，因此逾期交房违约金亦应按已生效判决的计算方式即银行同期贷款利率的 1.3 倍（以李东强、孙丽已付房价款为基数）支付为宜。2010 年银行同期贷款年利率（6 个月至 1 年期）为 5.56%，因此青岛德林置业有限公司应支付李东强、孙丽 2010 年 10 月 1 日至 2011 年 5 月 7 日期间的违约金 14264.84 元（328925.52 元5.56%365 天219 天1.3 倍）。据此，原审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决：青岛德林置业有限公司于判决生效之日起 10 日内支付给李东强、孙丽自 2010 年 10 月 1 日起至 2011 年 5 月 7 日止的逾期交房违约金 14264.84 元。如青岛德林置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 157 元，公告费 900 元（李东强、孙丽已预交），由青法律侠客在线 lawbingo 岛德林置业有限公司负担。青岛德林置业有限公司于判决生效之日起 10 日内支付给李东强、孙丽 1057 元。宣判后，上诉人青岛德林置业有限公司不服一审判决上诉至本院。上诉人青岛德林置业有限公司上诉请求，撤销原判，将案件发回原审法院继续审理，一二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉事实与理由主要为：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人交房时间受建设过程中的不可抗力因素影响，不可抗力因素造成的逾期天数应当扣除。2、上诉人与被上诉人之间签署有房屋交接书，在房屋交接书中被上诉人同意交房日期顺延。二、一审适用最高院审理商品房司法解释判决上诉人按 2010 年银行同期贷款年利率 1.3 倍为标准支付逾期交房违约金无法律依据。涉案房产属于限价商品房等同于经济适用房屋，不应按照最高院关于商品房买卖的司法解释处理本案。被上诉人李东强、孙丽对上诉人青岛德林置业有限公司的上诉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案诉争焦点为：1、上诉人青岛德林置业有限公司应否承担逾期交房的违约责任；2、原审判决逾期交房违约金计算标准是否合法。对于第一个诉争焦点，本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的青岛市商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据中华人民共和国合同法第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方在涉案青岛市商品房预售合同中约定上诉人应于 2010 年 9 月 30 日前将涉案房屋交付被上诉人，上诉人延期交付房屋应当承担违约责任。上诉人上诉主张因合同约定的意外事件、不可抗力等因素导致延期交房，且被上诉人在房屋交接书中同意上诉人延期交房，上诉人不应当承担逾期交房违约责任。本院认为，根据中华人民共和国民事诉讼法第六十五条，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。上诉人在一审当中无正当理由拒不出庭，其逾期提供证据的理由不成立，其上诉提交证据本院不予采纳，上诉人不承担逾期交房违约责任的主张不成立。综上，原审判决上诉人承担逾期交房违约责任符合本案事实与法律规定。对于第二个诉争焦点，本院认为，（2011）李民初字第 2839 号民事判决、（2012）青民一终字第 195 号民事判决已经发生法律效力，本案与前述判决情况基本一致，原审法院遵照已生效判决确定的计算方式，判决确定本案双方之间的逾期交房违约金计算标准，且该计算标准低于上诉人与被上诉人之间约定的逾期交房违约金计算标准，原审对于双方逾期交房违约金计算标准的判决并无不当。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人青岛德林置业有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 157 元，由上诉人青岛德林置业有限公司负担。本判决为终审判决。法律侠客在线 lawbingo 审判长嵇焕飞代理审判员苏勇代理审判员甘玉军二一四年六月十六日书记员徐雪峰书记员魏威