大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）1大 连 经 济 技 术 开 发 区出 口 加 工 区金石滩国家旅游度假区 国 土 资 源 和 房 屋 局 文 件大开国土房屋发200932 号关于印发 大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则(试行) 的通知各相关单位：现将大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则(试行)下发给你们，请按照要求，认真组织实施。此通知二 OO 九年九月二十一日大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）2大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则(试行)一、 总则二、 术语三、 建筑面积计算的一般要求四、 建筑面积计算规则五、 共有建筑面积计算及分摊原则1.总则1.1 目的为进一步贯彻执行中华人民共国国家标准房产测量规范(GB/17986.1,2-2000 以下简称规范) 和房产测绘管理办法 ，规范本辖区内的房屋建筑面积测算工作。根据规范中的有关规定，结合本地区的实际并考虑到房屋建筑设计的发展，制定大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则( 以下简称细则) 。1.2 测绘依据(l)中华人民共和国测绘法；(2)中华人民共和国城市房地产管理法；(3)中华人民共和国城市规划法；(4)房屋登记办法(2008 年 2 月 15 日);(5)中华人民共和国物权法(2007 年 3 月 16 日);(6)GB/T17986.1-2000房产测量规范第 1 单元：房产测量规定；(7)GB/T17986.2-2000房产测量规范第 2 单元：房产图图式；(8)关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知( 建住房200274 号)(9)房产测量规范与房地产测绘技术说明。1.3 适用范围大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）3本细则规定了房屋建筑面积测绘的内容与基本要求，适用于本管辖区内各类成套房屋和非成套房屋建筑面积测绘。2 术 语1)幢房屋建筑面积：指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙水平投影面积之和，包括阳台、挑廊地下室、室外楼梯等，具备有上盖，层高 2.2 米以上(含 2.2 米，以下同) 的永久性建筑。2)成套房屋建筑面积：是指房屋套内建筑面积+ 分摊本幢房屋共有建筑面积。3)房屋产权面积：是指产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并由县级以上房地产行政主管部门登记、确权认定的房屋建筑面积。4)房屋共有建筑面积：是指由多个产权人共同占有或使用的建筑面积。5)套内建筑面积：由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和组成。6)套内使用面积：是指套内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的计入产权面积的净面积之和。7)套内墙体面积：是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用墙和非共用墙两种。8)房屋报建面积测算：依据未经当地规划行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积的测绘计算，出具的建筑面积为报建面积。9)建筑面积预测算：依据当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划单体方案图，并结合有关部门核准的建筑施工图进行房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。10)竣工面积测绘：依据房屋现状和经当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划单体方案图、单体竣工图所进行房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、土地面积分割、房地产权初始登记和转移登记。11)房屋占地面积：是指房屋底层外墙( 包括柱、廊、门、阳台 )外围水平投影面积。大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）412)功能区：依据规划设计或房屋产权人依法界定房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围。13)房屋总层数：房屋的地上自然层数与地下层数之和。其中假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等均不计层数。14)自然层：按楼板、地板结构分层的楼层，一般按房屋室内地平线以上计算。15)架空层：指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方的建筑空间。16)走廊：建筑物的水平交通空间。17)挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。18)檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。19)回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。20)门廊、门斗：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。21)建筑物通道：为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。22)架空走廊：建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。23)勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。24)围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。25)围护性幕墙：直接作为外墙起维护作用的幕墙。26)装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。27)阳台：与室内相通，有永久性上盖、有围护结构、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和半封闭阳台。28)雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷，一般分有柱雨篷和无柱雨篷。29)地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者(含 1/2)为地下室。大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）530)半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2者为半地下室。31)变形缝：伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。(32)飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。(33)骑楼：底层部分跨在人行道上的临街楼房。(34)夹层：位于两自然层之间的局部楼层。(35)技术层：指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。(36)结构转换层：建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。(37)层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。(38)净高：又称房间内空，指室内楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离。(39)错层：建筑物内的楼地面部分之间有不同的底板标高。(40)天井：一般指一座房屋中无上盖的的空地。(41)阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间时，该使用房间称阁楼。(42)柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊，简称柱廊。(43)架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。(44)封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都己确定为封闭的，才能视为封闭。(45)露台：指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。(46)水箱间：是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不视为水箱间。(47)幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。(48)入户花园：是指至少有一面不封闭的入户过渡空间。大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）6(49)套型比：住宅建设项目中某一种套型住宅总建筑面积占该项目住宅总建筑面积的百分比。如 90/70 套型比指的是住宅项目中小于或等于 90m：成套住宅建筑面积之和与该项目住宅总建筑面积之比大于或等于 70。50)容积率：指在城市规划区的某一宗地内，地上 (即 0 以上)各类房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。51)红线：指在城市规划中确定的建设项目用地的界线。任何建筑物、构筑物都不得超出这个界线。图纸上常以红色线条表示，故称“红线”，建设项目施工前，需请城建部门去现场划红线，然后才能正式动工。3 建筑面积计算的要求3.1 建筑面积计算基本要求3.1.01 计算建筑面积应具备的条件：根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：(1)应具有上盖；(2)应有围护物；(3)结构牢固，属永久性的建筑物；(4)层高在 2.20m 以上；(5)可作为人们生产或生活的场所。3.1.02 房屋面积测算内容包括：整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和套内建筑面积、套内使用面积等测算。3.1.03 房屋面积测算精度要求(1)面积测算以平方米为单位，取至 0.01；边长以米为单位，取至 0.001，量距应使用经检定合格的且能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至 0.000001。(2)具体精度要求依据房产测量规范3.2.6 条之规定。3.2 房屋测绘基本单元的划分大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）7房屋测绘的基本单元应严格按照房屋登记的基本单元进行。因此，依据房屋登记办法第十条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或特定空间”。3.2.1 房屋测绘单元权界线的确定原则房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：(1)成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。(2)商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。(3)整层为一户时，分户权界线为该层与共用空间共用墙体中线及外墙中线。(4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共用墙的中线和外墙中线。(5)整幢仅为一个产权人时，如不需要分层或分户提供产权证时，则按幢建筑面积权界线计算该幢楼的建筑面积，不需要公用建筑面积的划分与分摊计算。3.2.2 房屋幢的划分房屋建筑面积测算及共用建筑面积分摊应以“幢”为单位。幢划分的依据应以规划部门批准的总平面位置图及单体建筑图为依据进行划分。若规划部门没有明确规定的，则按以下方式进行划分：(1)独立建筑的房屋为一幢。(2)由一个或多个塔楼和底层(或多层)裙楼组成的建筑物，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的(不含设备用房及管理用房)，则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理，否则应视为一幢建筑。(3)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下人防或车库等相连通，地面房屋应视为多幢。(4)以通廊相连的房屋，各为一幢。3.2.3 房屋层的划分大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）8房屋总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、附层(夹层) 、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。(l)房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线(0)开始向上按 1、2、3编号。其中，夹层编号用 A 加相应序号进行编排。(2)房屋室内地平线(0)以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3编号。其中，夹层编号用 B 加相应序号进行编排。(3)错层房屋的层数按自然层来划分。(4)层高在 2.20m 及以上的架空层计入房屋自然层。(5)越层住宅是套内空间跨越两楼层及以上的住宅。顶层为坡屋顶且为越层式住宅时，最上越层部分不计层数，其它计自然层。3.2.4 房屋户(套)的划分城镇国有土地范围内成套住宅，以套为基本单元进行测绘，其中套是指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。非成套住房，以房屋幢、层、间等有固定界限，且能独立使用部分为基本单元进行测绘。(1)独立使用和出售的住宅、商业用房、库房按其成套权属界线划分。(2)一幢(或多幢)房屋为同一产权人的，按单幢房屋划分。(3)独立使用的地下室按其权界线划分。(4)不被分摊的公共部分按其权界线划分。(5)权利人房屋产权范围为某一区域(如:一个单元、一个楼层等)，按独立使用区域权界线划分。(6)无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线划分。3.2.5 房屋产权编号规则(l)住宅：幢号、单元号由地名