兆陽地產深村鋼材市場項目初步定位報告兆陽地產深村鋼材市場項目初步定位報告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归广东中原地产代理有限公司所有，未经广东中原地产代理有限公 司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 GUANGZHOU CENTALINE 地块解释及市场地块解释及市场背景背景 GUANGZHOU CENTALINE 基基本概况本概况 地址：地址：华远东路以东深宁路以北惠景中学对面 净用地面积：净用地面积： 76997 商场占地面积：商场占地面积：6000 容积率容积率： 2.5建筑密度：建筑密度： 25% 项目位于佛山5+2组团中的行 政中心“中心组团”。 城南板块城南板块 亚艺板块亚艺板块 本案本案 项目位于佛山中心组团禅城的城南板块，区域项目位于佛山中心组团禅城的城南板块，区域 配套成熟，居住氛围浓配套成熟，居住氛围浓 本项目属于市区中等规模复合型项目本项目属于市区中等规模复合型项目 属性具象诠释 区位 位于市区城南板块，周边 楼盘众多同时也靠近村屋 静中透旺，居住氛围浓，生活便捷度高，但周边村 屋易造成形象上的影响，区位价值中等； 交通 组织交通便利，与广佛地 铁仅魁奇站仅十分钟步程 无论区内交通还是对外交通都十分便利，交通通达 性强； 配套 生活设施暂较齐全 医院、学校、市场都全部齐全，市政配套较新兴区 域落后但教育资源丰富； 商业氛围不浓 区域商业基本以社区商业、步行街街为主，缺少集 中式商场，商业氛围不够浓； 项目区域中等规模复合型项目 占地约7.7万，容积率2.5，最大建筑面积近20万 ； 地块 三面临路南面临村，临街 面较长 地块完整，相对规则，形象较佳，易于创造封闭小 区、利于打造商铺； 景观 环境 景观缺乏，环境良好 项目周边自然景观资源匮乏，但临近惠景中学，学 校景观可供利用，但南边临近村屋，景观较差 地块解释地块解释 项目自身禀赋平平，区位价值中等，但区域成熟度高，生活及交通便捷项目自身禀赋平平，区位价值中等，但区域成熟度高，生活及交通便捷 度较高，较宜开发便捷生活主题的产品，并以质优价宜（总价）吸引目度较高，较宜开发便捷生活主题的产品，并以质优价宜（总价）吸引目 标客户群体。标客户群体。 而从可卖性及开发利益最大化角度考虑，项目应充分利用各方条件创造 特色，无论是规划、建筑、产品、理念、服务、细节等方面都应有所创，无论是规划、建筑、产品、理念、服务、细节等方面都应有所创 新。新。 地块地块基本属性解释基本属性解释 地块价值发掘地块价值发掘 项目片区价值挖掘项目片区价值挖掘 位于佛山行政中心区位于佛山行政中心区，该区是佛山机关及企事业单位的聚集地该区是佛山机关及企事业单位的聚集地，佛山的金佛山的金 融融、服务的中心区服务的中心区，区域人群消费能力强区域人群消费能力强，潜在客户群体较多潜在客户群体较多、区域集聚力较区域集聚力较 强；强； 项目地段价值挖掘项目地段价值挖掘 位处禅城城南位处禅城城南，路网发达路网发达，交通便捷交通便捷，又是佛山成熟居住区又是佛山成熟居住区，配套齐全配套齐全， 静中透旺；静中透旺； 片区资源价值挖掘片区资源价值挖掘 区域教育资源丰富区域教育资源丰富，且师资水平较高且师资水平较高，教育优势明显教育优势明显 项目自身价值挖掘项目自身价值挖掘 项目地块较为规则项目地块较为规则，较利于规划较利于规划，同时规划中有商场及商铺同时规划中有商场及商铺，宜商宜居宜商宜居 GUANGZHOU CENTALINE 区域市场概况区域市场概况 GUANGZHOU CENTALINE 随着佛山二级城市经济发展概念不 断加深，发展水平得到有效提升， 房地产投资比重逐渐增大，市场新 增供应住宅面积有明显的提高，产 品类型有所丰富，吸引众多大型发 展商抢驻市场，市场新增供应量得 到有效提高。 07年，佛山房产市场不断出现土地 争夺战，多块高价地块成功拍出， 土地市场交易度瞬间火热，市场表 现出旺盛的需求，供应量明显增多 ，08年市场新增供应量达到历年之 最。 佛山市供需概况佛山市供需概况 GUANGZHOU CENTALINE 自07年受宏观调控影响，市场成交 陷入低迷，影响购房者入市的信心 ，并加上房价的持续坚挺，更拖慢 了去货速度，因此，08年成交量创 下近五年之低。但由于06-07年佛 山土地市场供应量较多，禅城区也 有较多高价地块成功拍出，因此， 未来市场供应量十分充足，但由于 存货量较多，新地块价格成本较高 ，这无疑加重未来新增货量的销化 速度。 禅城区域供需概况禅城区域供需概况 GUANGZHOU CENTALINE 近五年禅城区成交均价有较大 的增长，虽在07年9月市场成 交渐入低迷，但整体市场成交 均价并没因此而大幅度下滑。 不少发展商在08年新推产品结 构性上有所调整，高端产品类 型在今08年集中推出，高附值 的产品成交均价成为市场价格 的支撑点，从而使08年的成交 均价达到历年之高，达到7709 元/ 。 佛山五区成交价格走势佛山五区成交价格走势 GUANGZHOU CENTALINE 禅城区禅城区0909年年1 1- -5 5月份成交情况月份成交情况 今年，较多的新货在4、5月份推 出，旧货自然消化共同冲击市场； 客源方面，由于市场需求保持旺 盛，投资客陆续进场，成为市场新 的保温的重要因素。 价格方面保持上扬态势应刚性买 家需求，今年，禅城区域的各大项 目都推出小户型产品，产品类型丰 富，但由于各楼盘都标榜自身的高 品质形象，因而普遍单价较高，不 过部分产品设计新颖，成交甚算理 想。 GUANGZHOU CENTALINE 各板块供货经构各板块供货经构 GUANGZHOU CENTALINE 城南及城南及亚亚艺板块主要楼盘艺板块主要楼盘 怡翠玫 瑰园 怡 翠 宏 璟 天湖郦 都 恒 福 新 城 九鼎国 际 星星华 园国陈 雅居乐 汇银 金地九 珑璧 中海文 华熙岸 世博 嘉园 丽日 玫瑰 GUANGZHOU CENTALINE 城城市及亚艺板块产品结构市及亚艺板块产品结构 数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 亚艺板块的供货结构主要以中大户型 和别墅等高端产品为主，140以上的 大户型供应的比例占到整个供应量的 60%左右，保持板块一贯的高端形象 ； 90-130的中型居家三房单位则中规 中矩，比例约占整个供应量的28%； 而随着上一阶段市场的调整，使得发 展商改变销售策略推出中小户型产品 ，从去年下半年开始中小户型产品有 一定比例的增加，不过问题仍然不大 ，约占整个板块市场的12%。 GUANGZHOU CENTALINE 东东平新城板块主要楼盘分布平新城板块主要楼盘分布 东江 花苑 慧港 国际 GUANGZHOU CENTALINE 东东平新城板块产品供应结构平新城板块产品供应结构 数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 东平板块在去年年初以中大户型产品为主 ，但由于市场销售情况并不乐观，后期开 发商并推出公寓产品和小户型产品，打破 板块内户型供应结构单一的局面，使板块 内的销售情况得到改善。 由于客户类型亦发生变化，更多的刚性需 求客户进入市场，中小户型的产品成为市 场上较热销的产品。 小户型产品虽然成功打破一个缺口，但东 平板块依然是以中大户型产品为主调，90- 130 的三房二厅单位供应量最多，约占 板块市场的45%，140 以一的江景大户 型也占到整体供应量的38%，而90 以下 的小户型只占整体供应的17%。 GUANGZHOU CENTALINE 南南海大道及千灯湖板块主要楼盘分布海大道及千灯湖板块主要楼盘分布 中海 万锦 豪园 江南 名居 保利 花园 时 代 明 轩 保 利 水 城 保利 公馆 创 鸿 荣鸿源 GUANGZHOU CENTALINE 千灯湖板块产品供应结构千灯湖板块产品供应结构 数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 由于广东省金融高新技术服务区的规 划落户，作为核心商务区，千灯湖板 块的景观、生态资源、基建配套都有 着显著特色，在佛山楼市中亦起到市 场形象标杆的作用。 作为佛山的休闲商务区，区域内供货 户型以中等户型及中偏小户型为主， 90-130 的三房及小三房占总量的 58%，60-90的二房单位约占总货 量的13%，加上8%左右的公寓户型 ，区域小户型单位约占整体供应的 21%，而140以上的大户型则相对 较少，也只占总量的21%。 GUANGZHOU CENTALINE 桂桂城东板块主要楼盘分布城东板块主要楼盘分布 保 利 星 座 金御 华府 颐景 园 金色 家园 怡翠 馨园 桂南 名都 万 锦 东 苑 GUANGZHOU CENTALINE 桂桂城东板块产品供应结构城东板块产品供应结构 数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 桂城东板块供应产品有较强的特色， 大户型和小户型比例都比较大，反而 中间的户型比较较小，其中60以下 的公寓和60-90的二房分别占总供 应量的7%和27%，而140以上的大 户型约占总数的45%，90-130中等 户型只占整个供货量的21%； 总结桂城东供货结构情况，呈现“产 品品类丰富，大积四房为主，二三房 供应充足，可满足各类臵业需求”的 格局。 GUANGZHOU CENTALINE 禅桂禅桂市市场供应情况总结场供应情况总结 9090- -130130中等实用型户型由于市场受面较广，因而所占比例较高；中等实用型户型由于市场受面较广，因而所占比例较高； 由于佛山地区本地人居住习惯较偏向大户型，因而各板块大户型都有不少的由于佛山地区本地人居住习惯较偏向大户型，因而各板块大户型都有不少的 一个比例，特别是亚艺和桂城东二个定位较高端的区域；一个比例，特别是亚艺和桂城东二个定位较高端的区域； 近来作为近来作为市场上最为热销的小户型的产品市场上最为热销的小户型的产品，它，它虽然成功打破一个缺口，但虽然成功打破一个缺口，但从从 整体来看中整体来看中大户型产品大户型产品依然是市场的依然是市场的主调主调。 GUANGZHOU CENTALINE 禅桂禅桂市市场成交结构情况场成交结构情况 GUANGZHOU CENTALINE 市市场成交结构情况场成交结构情况 GUANGZHOU CENTALINE 市市场成交结构总结场成交结构总结 从全年成交面积段分布比例来分析，禅桂中小户型成交比例最低，一方面由 于区内供应结构缺乏中小面积产品，另一方面亦反映区内拥有较强的购房消 费能力，同时改善型需求较为强烈，大批高端客户为求拥有舒适的居住环境 ，一般选择舒适型单位，这亦是导致全年成交面积主要集中在130-180范围 内的主要原因。 而随着刚性需求的逐步释放，加上房地产投资市场的返暖，中小户型的需求而随着刚性需求的逐步释放，加上房地产投资市场的返暖，中小户型的需求 量也将随之增加，未来中小户型的销售形势仍较为看好量也将随之增加，未来中小户型的销售形势仍较为看好。 GUANGZHOU CENTALINE 禅桂禅桂市市场产品结构未来预测场产品结构未来预测 GUANGZHOU CENTALINE 未未来供应预测来供应预测 经过去年金融风暴后一段时间进行内部市场调整，佛山房地产前一阶段的剩 余供货量也随着09年初小阳春楼市的回暖而加快消化。 土地交易与房产交易市场逐渐回归理性，但由于06和07年所拍出的地块开发 限期即将到期即将到期，发展商不得不在09、10年推出市场，因此，0909、1010年新增供年新增供 应量不可能因经济及宏观因素影响而大幅度减少。应量不可能因经济及宏观因素影响而大幅度减少。 由于06、07楼市的狂飙，土地市场也随之疯狂，该时期拍出的土地楼面地价 也十分之高，拿地价格高涨也加大了地产项目的开发成本拿地价格高涨也加大了地产项目的开发成本，为了达到回收成 本乃至收益的目的，未来开发的