,旺座中心项目可行性研究报告,2009年02月19日,首都机场地产集团有限公司,目录,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,第一章 项目概况,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,第一章 项目概况,（一）项目概况 旺座商务中心（原“天亚花园”）由北京天亚物业开发有限公司（简称“天亚物业”）开发。占地面积9951.2平米，建筑面积10余万平米，地下4层，地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。,（二）位置 旺座中心位于朝阳区关东店南街2号，地处CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。,第一章 项目概况,（三）项目基础数据 项目占地面积9951.2平米，总建筑面积99590.29平米，另有人防8104.10平米（位于地下四层），地上31层，建筑总高度为97.8米，各楼层数据如下：,第一章 项目概况,（四）公寓交接情况,第一章 项目概况,（五）商业基本情况,注：1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得；2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。,第一章 项目概况,（五）商业基本情况,第二章 商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,一、区域商业市场概况,（一）CBD商业功能布局,CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等,CBD商业带： 国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心,CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡,CBD商业核心带： 国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等,项目所在,一、区域商业市场概况,分析： 1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征； 2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。,（二）项目周边主要商业概况,一、区域商业市场概况,本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两方面出发，选取以上物业，对 其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。,一、区域商业市场概况,一、区域商业市场概况,一、区域商业市场概况,（三）CBD区域商业特点,分析： 业态构成：现有商业以零售类商业及商务配套为主；未来商业将更多体现出商品零售和餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。 商业档次：商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强。,一、区域商业市场概况,（四）小结,1.区域位置：本项目非CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。 2.经营业态：CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。因此，细分业态介入将是项目的出路所在。例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求，最国际化的高级订制店DAVES Custom Tailoring/Dave trailer洋服。 3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的商业服务提供了良好的条件。 4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。,第二章 区域商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,二、个案分析,万达广场,1,2,财富中心,3,世贸天阶,4,嘉里商场,二、个案分析,二、个案分析,小结 1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到CBD整体商业功能的影响； 2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它； 3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态； 4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物； 对本项目的启示： 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这是项目定位的出路所在；,第二章 区域商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,三、旺座中心商业产品定位,（一）旺座中心商业情况介绍,三、旺座中心商业产品定位,配套类商业： 休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区域已经初步形成的规模效应； 细分业种的专属性商业： （1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所； （2）文化体育类：区域尚无以文化体育为主题的商业物业，而区域消费群体高素质对其有相当的需求； （3）生活零售类：区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业； （4）家具家私类：周边高端公寓对时尚家居有现实的需求，而区域内尚无此类商业的综合性功能； （5）广告、商务及文仪礼品类：区域大量写字楼聚集的企业对广告、商务礼品、文仪办公等需求强大。,第二章 区域商业市场分析,一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,四、旺座中心商业定位方案分析,物业需改造,四、旺座中心商业定位方案分析,四、旺座中心商业定位方案分析,建议： 1、为尽快完成招商，建议从定位的5个方向同期着手进入，避免招商期拖得过长影响收益； 2、因旺座中心商业部分物业条件较差，缺乏必须的基础设施设备，垂直交通体系连通性有限，建议先期用 34个月左右的时间来深化各个定位方向，尤其是在客户需求方面。在明确客户意向后再具体确定物业 整改方案。,四、旺座中心商业定位方案分析,（二）定位建议,第三章 项目商业租金定位,一、商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,一、商业供应量分析,（一）北京市整体商业供给分析,分析： 1、未来将有约160万商业面积进入市场。其中，约有28%的面积位于CBD（约45万平米）（见上图）。截止到2008年第三季度末，此区域的商业存量约为100万平方米。大量新增供给量使得部分商业的开业时间被推迟。 2、在09年仍会有约45万平米的商业进入市场。在经济增速放缓的背景下，大量的供给量将进一步加剧开发商之间的竞争，在中短期内对租金产生压力。,注：以2008年8月起计算,一、商业供应量分析,CBD商业功能布局,CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等,CBD商业带： 国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心,CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡,CBD商业核心带： 国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等,项目所在,一、商业供应量分析,（二）CBD区域商业供给分析,分析：本项目周围已形成约24万平米的现有商业面积。,分析： 1、从左图可知：租金较高的购物中心类商业物业空置率最低，而综合市场类物业空置率最高； 2、从右图可知：租金（物业档次）与空置率存在着一定的负相关关系，再一次印证了本区域消费需求的中高端性。,为截至2008年8月数据,一、商业供应量分析,（三）CBD商业空置率分析（上）,一、商业供应量分析,（三）CBD商业空置率分析（下）,分析： 1、从空置率看，项目所属的西北区域空置项目最多，面积最大。一方面是因为区域商业放量供应，另一方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。 2、从空置项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于一个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。,为截至2008年8月数据,第三章 项目商业租金定位,一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,二、北京市商业租金概况,分析： 1、以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势；2005年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨； 2、CBD区域的平均租金在北京市处于中等水平。,第三章 项目商业租金定位,一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,（一）项目周边主要商业分布,三、CBD区域商业租金分析,分析： 1、作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城，在2001年销售的时候，1-2层均价为22000元/；时隔3年，2005年建外SOHO销售均价达到30000元/左右。 2、目前CBD区域销售价格最高达到60000元/，项目周边底商类物业的销售价格也达到50000元/平方米。一般的公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元/左右，整体的销售均价达到30000元/以上。,（二）项目周边主要商业售价,三、CBD区域商业租金分析,（三）项目区域租金构成,此色块物业为持有性物业,三、CBD区域商业租金分析,三、CBD区域商业租金分析,（四）具体业态的租金分析,餐饮类租金情况,配套类租金情况,三、CBD区域商业租金分析,（五）商业租金小结,1、2009年，CBD商业物业供应依然充分，而投资市场相对疲软，未来商业的租金水平应将保持相对的稳定，物业的售价和租金难以有较大幅度的提升； 2、商业物业售价基本在35万元之间，购物中心租金约2530元/天/平方米；底商及商业街租金约815元/天/平方米。,第三章 项目商业租金定位,一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位,第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结,1、周边竞争项目 周边现有商业（如嘉里中心商场等）均是运营多年的成熟物业，商业竞争激烈，业态选择余地小； 周边现有招商商业（原嘉都秀场3万平米待招商、世纪财富中心、国贸三期8万平米等）较多，招商存在竞争压力； 2、项目自身物业现状 （1）地段： 项目所处位置不临主干道，出入交通不太流畅； 没有公共交通体系支持； 楼体的占个展示性被嘉里中心和富尔大厦所遮挡，展示性不足。 （2）项目自身情况： 其临街面短，缺乏足够吸引力；地上停车位不足； 与公寓共用大堂，影响