第七章 物业管理法律法规,【教学目的与要求】 掌握物业管理法律关系及要素 熟悉物业管理法律责任的相关内容 熟悉民法中的有关知识 掌握合同法、物权法中的有关规定 熟悉物业管理条例的有关规定 了解物业管理的基本制度 了解相关的房地产法规与政策 【教学重点】 1. 物业管理法律关系 2.民法、合同法、物权法中的相关知识 3.物业管理条例的有关规定,第一节 物业管理法律法规概述,物业管理法律关系 （一）物业管理法律关系的含义 法律关系是指法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。 （二）物业管理法律关系的三个要素 主体：法律所规定的物业管理法律关系的参加者 客体：是指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指向的对象，包括：物、行为、非物质财富或智力成果。,二、物业管理法律规范,（一）物业管理法的概念 物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。 “物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义两种定义或两种理解。 狭义上讲，我国于2007年才有专门的物业管理法律中华人民共和国物权法。 广义上讲，除包括狭义上的范围外，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理的范畴。,（二）物业管理法律规范的表现形式,1.宪法 2.法律 3.行政法规 4.地方法规,5.行政规章 6.司法解释 7.政策文件 8.其他规范文件,三、物业管理法律责任,（一）民事责任 物业管理违约责任 物业管理侵权责任 承担民事责任的主要方式 停止侵害 排斥妨碍 消除危险 恢复原状 修复或更换 赔偿损失 消除影响恢复名誉 赔礼道歉,（二）行政责任 产生物业管理行政责任的主要情形 非法买卖、租赁物业的行为 非法经营行为 妨碍管理行为 不正当竞争行为 承担行政责任的方式 行政处罚 行政处分 （三）刑事责任,四、物业管理法的调整对象,什么叫物业管理法的调整对象？ 物业管理活动中的行政管理关系 物业管理活动中的民事关系,1、物业管理活动中的行政管理关系,是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。,2、物业管理活动中的民事关系,是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。 包括： 在物业管理中产生的，合同关系、委托关系； 在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系； 物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。,第二节 物业管理法律关系,一、 物业管理法律关系的概念 二、 物业管理法律关系的构成要素 三、 物业管理法律关系的产生、变更和消灭,一、 物业管理法律关系的概念,法律关系：法律规范调整人们行为过程中的权利和义务的关系 物业管理法律关系：物业管理法律规范在调整物业管理活动的过程中所形成的特定主体间的权利和义务关系，是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发生调整作用的体现。,二、 物业管理法律关系的构成要素,法律关系的主体 法律关系的内容 法律关系的客体,(一) 物业管理法律关系的主体,享有权利和承担义务的人。 1.自然人 个人主体，有两类：中华人民共和国公民，外国人与无国籍人 2.集体主体 3.国家,(二) 物业管理法律关系的客体,权利和义务所指对象。 特征：客观性、特殊性和同一性 包括： 物 非物质财富 权利 行为结果,(三) 物业管理法律关系的内容,物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体享有的权利和承担义务。 举例：物业所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳物业管理费,三、 物业管理法律关系的产生、变更和消灭,(一) 含义 (二) 前提和条件,(一) 含义,物业管理法律关系的产生： 签订物业管理合同而形成 物业管理法律关系的变更： 权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止,(二) 前提和条件,前提：物业管理法律规范 条件：法律事实,第三节 物业管理法的地位、作用与物业管理法律规范的表现形式,物业管理法的地位和作用 物业管理法律规范及其表现形式,一、物业管理法的地位和作用,物业管理法的地位 物业管理法的作用,(一) 物业管理法的地位,法律地位法律部门法律所调整的对象法律调整的方法 由前面可知：物业管理法的调整对象是物业管理活动中的行政管理关系和民事关系，因而： 仅从物业管理公司与业主间订立物业管理合同民法部门,(一) 物业管理法的地位,从总体来看，物业管理法侧重于对物业管理行业和对物业管理活动当事人的行政管理为主，更强调以国家意志干预整个物业管理行业的运行经济法部门,(二) 物业管理法的作用,是维护物业管理市场秩序的需要； 是保障物业管理权利人合法权益的需要； 是促进物业管理业健康发展的需要； 能促进住宅业、房地产持续发展和房地产管理水平的不断提高。,二、物业管理法律规范及其表现形式,法律规范 物业管理法律规范的概念和特征 物业管理法律规范的表现形式,(一)法律规范,法律规范的概念 法律规范的基本特征 法律规范的逻辑结构 法律规范逻辑结构的表现形式,1、 法律规范的概念,是由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，具有普遍的约束力，以国家强制力保证实施的行为规则。 法律规范与法律条文、整体性的法、规范性法律文件的关系,法律规范,整体的法,个体/整体,规范性法律文件,基本内容,还包括别的内容,法律条文,内容/形式,2、 法律规范的基本特征,有五个基本特征。,3、法律规范的逻辑结构,适用条件：在什么条件下才发生效力 行为标准：指明行为的方式和尺度，允许做什么、要求做什么、禁止做什么 法律后果：肯定后果、否定后果,4、法律规范逻辑结构的表现形式,一个法律规范的三个组成部分完整的在一个法律条文中表现出来 一个法律规范的三个组成部分在同一个法律文件的不同法律条文中表现出来 一个法律规范的三个组成部分在不同的法律文件的有关法律条文中表现出来 一个法律规范的适用条件和行为标准表现在法律条文中，但未明确分开，而是含蓄的包括在一起。,(二)物业管理法律规范的概念和特征,概念： 物业管理法律规范，是指由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。 特征： 物业管理法律规范适用于进行物业管理活动的主体； 物业管理法律规范与技术规范交织在一起。,(三)物业管理法律规范的表现形式,宪法 法律 行政法规 部门规章 地方性法规 地方政府规章 司法解释和国家政策,第四节 物业管理法律体系,一、物业管理法律渊源概述 （一）民法通则 民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律鬼发的总称。 （二）合同法 合同法是我国您发的重要组成，合同法作为调整平等主体之间的交易关系的法律 （三）物权法 物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护市场经济秩序 关系人民群众切身利益的民事基本法律。,二、物业管理条例,（一）业主大会制度 （二）管理规约规定 （三）物业管理投标制度 （四）物业承接制度 （五）物业服务企业资质管理制度 (六) 物业管理专业； （其）,三、物业服务企业资质管理办法,（一）物业服务企业的资质等级标准 一级资质：注册资本500万以上，技术人员30人以上 二级资质：注册资本300万以上，技术人员20人以上 三级资质：注册资本50万以上，技术人员10人以上 （二）各资质等级物业服务企业承接业务规模限定 一级资质可承接各种物业管理项目 二级资质可承接30万平米以下住宅项目和8万平米以下非住宅项目的物业管理项目 三级资质可承接20万平米以下住宅和5万平米以下非住宅项目 （三）物业服务企业的资质审批,四、其他相关法律法规,（一）前期物业管理招投标管理办法 （二）业主大会和业主委员知道规则 （三）物业服务收费管理办法 （四）物业管理师制度的相关规定,第三节物业管理基本制度,一、物业管理基本制度概述 （一）物业管理基本制度的含义和分类 含义：是指负责一个物业管理区域的物业管理公司与该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、保值增值所指定的各种规则、内部章程、程序和办法的总称，是要求有关人员共同遵守的规范和准则。 分类：内部制度和外部制度,（二）指定物业管理制度的原则,合法性原则 实用性原则 规范影院在 市场性原则 协调性原则,二、物业服务企业内部制度,三、物业服务企业外部制度,企业综合管理制度 员工管理制度 部门制度 岗位职责 操作规程,临时管理规约 业主大会议事规则 住户手册 其他外部制度,第四节 房地产法规与政策,一、房地产及相关法规法规与政策概述,（一）房地产业 含义 运行机制 生产环节 流通环节 消费环节,（二）相关法规与政策概述 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产生产环节：土地管理法、城市规划法 房地产流通环节：房地产转让管理规定 房地产消费环节：房屋建筑工程质量保修办法,二、房地产生产环节法规与政策介绍,（一）城市规划法（6章）,（二）房地产开发经营管理条例,总则、 城市规划的制定 城市新区开发和旧区改建 城市规划的实施 法律责任 附则,房地产开发经营管理 开发条件房：100万元以上的注册资本；4名以上有资格证书的房地产专业、建筑工程住专业技术人员；2名以上持有资格证书的专职会计人员 到房地产主管部门备案 地产开发项目管理,三、流通环节的法规与政策,四、消费环节的法规与政策,房地产转让管理规定 商品房预售管理办法 商品房销售管理办法 城市房屋租赁管理办法 房地产抵押管理办法 房屋权属登记管理办法,住宅室内装饰装修管理办法 城市异产毗连房屋管理规定 城市危险房屋管理规定 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定,作业,什么叫物业？ 物业管理法律关系的构成要素有哪些？ 物业管理法律关系的主体有哪些，客体有哪些？ 物业管理法的作用？ 物业管理法律关的产生、变更和消灭的前提和条件是什么？ 物业管理法律规范的表现形式有哪些？,