www.3719.cn 经理人世界房地产频道,嘉定安亭XX项目提案,市场研究与销售方案,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,目录,市场研究 项目研究 产品定价与销售,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究,宏观走势 区域市场 别墅市场状况 商铺市场状况 公寓市场状况,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 研究方向,从资金回笼角度来看，联体别墅和商业用房是本项目的销售重点。商业用房个体差异性很大，不适合做广义市场研究。 从销售执行角度来看，小面积公寓由于套数较多，在具体销售上会有一定难度，因此也需要特别注意。但其套型相对较特别，因此不进行整体市场分析，而需要做专项研究。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 宏观市场走势,量升价跌,量跌价升,量跌价升，上海楼市进入一个相对不健康的阶段,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 宏观市场走势,近期市场基本面为供大于求，整体形势不佳,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 区域市场状况,均价不断走高，源于需求旺盛,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 区域别墅市场分布,嘉定镇以独立别墅为主，有少量联排别墅，南翔江桥与安亭地区都仅有一个联排别墅项目在售。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 联排别墅市场状况,从交通以及区域分布的角度来看，江桥、南翔以及安亭板块都属于曹安公路（沪宁高速）沿线区域，因此在客户选择上具有较大可比性，而嘉定镇板块则由于交通方向，产品类型，地理位置的差异，与本项目仅有较小的参考意义。我司将主要参考安亭、江桥以及南翔板块的联排别墅来研究本项目。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 联排别墅市场状况,联排别墅销售情况（数据截至时间2006年8月7日）,注：嘉城目前停止销售,金地联排别墅销售情况稳步上升 宏观调控对金地影响比较大 目前处于销售平稳期,金地格林风范联排别墅销售情况表,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 联排别墅市场状况,小结,目前联排别墅销售没有集聚效应，分布比较分散 该区域均价为9000元/左右 目前区域市场别墅供应量不大，但成交速度受到市场影响，有明显放缓的趋势,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 商铺市场状况,民 丰 路,和 静 路,明 清 商 业 街,澳丽 映象,博泰 景苑,欧韵 艺墅,参考项目 澳丽映象 博泰景苑明清商业街,新 源 路,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 商铺市场状况,销售情况（数据截至时间2006年8月7日,下同）,澳丽映象成交明细,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 商铺市场状况,商铺租赁,安亭目前商铺整体供给量较大，在人口导入还不足的情况下有一定风险 目前新源路商铺空置率达到45以上，客户入住情况很差,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 商铺市场状况,小结 安亭主要商业集中在墨玉路和昌吉路 新兴商业主要分布在新源路商业街 目前新源路商业街的商业氛围还处于培育期,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 公寓市场状况,安亭 上品,安亭 新镇,博泰 景苑,欧韵 艺墅,澳丽 映象,在售项目 澳丽映象 博泰景苑 迎春新苑 安亭雅苑 芙蓉金厢园 安亭上品 安亭新镇,安亭 雅苑,芙蓉 金厢园,迎春 新苑,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,市场研究 公寓市场状况,基本数据,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,小结 目前安亭公寓市场供应主要以100（二房）和130（三房）为主 安亭镇中心毛坯均价在4600元/ 左右，装修房均价在6000元/ 左右 公寓装修标准在800元/ 左右 公寓销售情况平稳 目前安亭公寓市场上没有一房一厅类公寓,市场研究 公寓市场状况,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究,社区规划 公寓产品分析 别墅产品分析 商铺产品分析 产品力对比分析,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 基本状况,经济技术指标 基地面积： 52058 总建筑面积： 46366 地下建筑面积：2157 容积率： 0.85 建筑密度： 28.8 绿化率： 35.2% 住宅总户数： 216户 建筑风格： 欧式,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 SWOT分析,优势 社区整体私密性好 联排别墅户型控制较小，总价较低 唯一的小户型住宅； 周边商业配套成熟 劣势 社区规划中没有配套会所； 商业、联排别墅与小户型住宅并存，且小户型和别墅出入动线一致，影响到整体品质； 别墅栋距和花园均较小，景观分配较差，视野受到局限。 商铺体量较大,机会点 老城区域内唯一的联排别墅楼盘，产品具有稀缺性； 安亭汽车工业的发展为区域持续发展提供了动力 威胁 安亭新镇的别墅即将供应，对本项目形成直接竞争 安亭区域的外区导入能力相对较弱，而老城区相对与安亭新镇导入能力就更弱一些 市场宏观调控情况下还会有较长时间的低迷,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 公寓产品分析,优势 单套面积较小，总价有竞争力； 全装修房型，对于目标客户群有吸引力； 基本达到间间朝南的房型，采光效果好； 房型设计较为规范，房间尺度比较适宜。 劣势 2梯8户设计，楼层住户较多； 户型受设计影响，南北通风效果差； 全部房型为1房1厅格局，房型较为单一，客户层面很狭窄； 房间北面的长走道设计较为落后，可能会造成客户反感；,以我司数个郊区小户型项目营销经验来看，郊区小户型产品导入市区客户有较大难度，对于中老年客户的实际吸引力也较差。本项目来看，未来主要的目标应以居住或工作在当地的年轻客户为主。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,优势 别墅面积均在200 左右，总价较为适中 外立面风格有品质感 卧室设计达到4间，同时还有公共起居室，房型的功能性较强 主卧室南北双露台设计，舒适性较好 车库面积较大，且为赠送面积 劣势 房型设计统一，客户基本没有选择余地 客厅面积为32平方米，在别墅产品中属于面积较小的 主卧室未设置衣帽间,产品研究 别墅产品分析,该项目由于距离市区较远，同时项目规模较小，因此市区导入能力较差，因此本项目主要客户群也以当地消化为主。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 商业产品分析,规划设计：,商铺沿和静路和新源路分布； 楼层多数为2F； 商铺面宽3.96.0m，进深15m，主力面积控制在100150左右，1F层高5.7m、2F层高3.6m。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 商业产品分析,分析：,综合商铺规划设计总体与周边相比并无突出的优势或劣势； 部分商铺面宽3.9m，进深达到15m，进深面宽比达到1：4，商家可利用性较差； 和静路从目前情况来看人气较差，周边环境也不佳，与新源路商业氛围存在一定差距，但本项目在商铺规划设计中并没有区别对待；可能导致局部商业销售有困难 1F层高达到5.7m，利于商家使用。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品研究 产品力对比分析,产品力对比分析的综合星级评定，对后续价格建议起到决定性的作用。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价与销售,公寓价格建议 别墅价格建议 商铺价格建议 客户定位 操盘思路,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 公寓价格建议,定价依据：,周边无同类项目 单套总价（含装修成本）须低于同区域2房单套总价 小面积户型在单价上可超脱区域平均售价，同时可参考装修房单价 综合考虑项目配套设施,产品星级： ,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 公寓价格建议,建议均价：5300元/（含500元/ 装修成本）,结合项目产品星级标准：,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 别墅价格建议,定价依据：,周边无同类项目 嘉定其他区域同类产品价格表现 地理位置因素、产品力因素、配套因素决定价格差异 周边项目大户型的总价因素,产品星级： ,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 别墅价格建议,同类产品修正系数法：,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 别墅价格建议,区域市场大户型住宅总价推导法：,考虑项目周边无同类产品供应，别墅产品直接竞争对手转向周边住宅项目的大户型公寓，以下对安亭主要在售项目的180 以上大户型进行总价研究，作为确定本项目别墅价格的依据：,假设本项目别墅面积在180 ，总价在略微超过周边区域大户型全装修价格的总价（140万元）是具有一定竞争力的，可实现单价7700元/ 。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 别墅价格建议,建议均价：8000元/,综合以上两种方法，本项目价格介于77007800元之间，但考虑周边目前并无同类产品供应，产品具有稀缺性，结合本项目的星级标准：,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 商铺价格建议,定价依据:,地理位置相似性 产品规划的相似性（面积、楼层等） 商业环境的相似性 投资回报还原 区域的供应与需求,产品星级:,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 商铺价格建议,投资收益法（新源路）：,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,产品定价 商铺价格建议,建议和静路（近新源路段）均价：11000元/（12F） 和静路（近安亭中学段）均价：8000元/（12F）,建议新源路沿线商铺均价：13000元/（12F）,市场比较法：,（注：上述均价指不包含1号楼2000 商铺的其他单位均价）,综合以上，考虑区域商铺出租供应量大，空置率高，但商铺产品品质较高：,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,销售方案 整体操盘思路,从本项目自身情况来看，目前沿路部分商业建筑已经完工，并可以申请预售资格，小户型住宅也基本封顶，别墅大部分也封顶达到预售标准。 从目前安亭老镇发展以及本项目周边情况来看，大量的新建住宅项目销售以及交付，因此安亭老镇正处于一个人口高速导入期。 从目前安亭在售项目情况来看，住宅是主力供应产品，商铺也有较多的供应，而别墅则在短期内是市场稀缺。 综合项目自身条件，我司认为本项目整体操盘思路应遵循以下原则。 先期进行别墅宣传，利用稀缺性产品积累客户。 商铺产品兼租兼售，以租赁推动销售，等待人气的继续积累，提高商业价值。 小户型公寓暂时保留，待项目基本成形，以现房形态推出，力争在短期内造成市场轰动。,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,销售方案 客户定位,本项目由三种不同的产品组成，其客户的分布也由于产品自身特性的不同，而分为完全不同的三个组成部分。 小面积公寓：工作或暂居安亭当地的外来（外地或外国）青年客户 分析小面积公寓由于产品设计所影响，因此其目标客户基本为过渡性居住客户，即a：单身或未婚青年，b：养老客户，从目前上海郊区小户型成交实例来看，基本以单身或未婚青年为主。结合安亭当地外区导入能力较弱、当地居民居住条件较为宽裕以及当地外来务工青年较多的特点，本项目小面积公寓主要目标客户将定位于当地的外来年轻客户。 别墅：安亭当地富有阶层，安亭新镇大面积住宅购买客户 本项目别墅在安亭老镇中具有唯一性，因此安亭老镇客户居住消费升级的首选就是本项目，同时本项目在产品设计和环境上差于安亭新镇的别墅，但相比安亭新镇住宅中的大面积户型还是有一定竞争力。 商铺：全市范围内投资者，安亭当地经营者,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,销售方案 开盘前准备,www.3719.cn 经理人世界房地产频道,www.3719.c