物业管理法律实务,北京（）律师事务所 律师 ,目 录,一、 法律基础知识 二、 “物业服务和管理”涉及的法律知识 三、 重点法律条文详解 四、 物业公司在物业管理中应注意的问题 五、 典型案例,一、 法律基础知识,（一）法律的含义 人类在社会层次的规则，社会上人与人之间关系的规范； 以正义为其存在的基础，以国家强制力为其实施的手段； 法治和法律要逐渐变得适当宽容以利于社会和谐。 （二） 狭义的法律 全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。 1. 基本法律 香港特别行政区基本法与澳门特别行政区基本法 2. 基本法律以外的法律 民事法，行政法，经济法等 。,（三）世界五大法系包括 中华法系 印度法系 大陆法系 英美法系 伊斯兰法系,（四）法律的两个基本关系 法律与道德 法律与政策,二、“物业服务和管理”涉及的法律基础知识,（一）物业管理法的概念,物业管理法是由国家立法机关制定的，调整国家物业主 管部门、物业开发建设单位、物业管理企业和业主之间在物 业管理服务活动中发生的各种社会关系的一系列物业法律规 范的总称。 狭义的物业管理法主要是指2003年5月28日，国务院第9 次常务会议通过的物业管理条例。该条例于2007年8月26 日进行了修订，2007年10月1日实施。 广义的物业管理法是指一切由国家立法机关制定的调整 有关物业管理活动及物业管理关系的法律、法规、规章和政 策的总称。,1. 国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。 2. 物业业主自治管理关系 3. 物业管理活动中的民事关系,（二）物业管理法调整的对象,1. 明确对房地产开发商的要求。 2. 明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方面 在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 3. 鼓励竞争择聘物业服务企业，规范了物业管理的基本内涵。 4. 明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职责。 5. 明确了物业管理中的法律责任。,（三）物业管理法的内容,（四）物业管理法的法律责任,1. 法律责任：指由于违法行为或不违法的某些法律事实的出现使责任主体应对国家、社会或者他人承担的法律上的责任。 2. 法律制裁：指由特定的国家机关对违法者依其所负的法律责任而实施的强制性惩罚措施。,3. 构成要件 （1）责任主体：自然人、法人或其他社会组织。 （2）违法行为或违约行为：包括作为和不作为两类。 （3）损害结果：损害结果的认定必须是实际造成的， 而不是推测的、臆想的、虚构的。 （4）因果关系 （5）主观过错 故意 过失,4. 法律责任的免除 （1）时效免责 （2）不诉免责，即所谓“告诉才处理，不告不理” （3）自首、立功免责 （4）补救免责 （5）协议免责不适用于犯罪行为和行政违法行为 （6）自助免责，如正当防卫、紧急避险等 （7）人道主义免责适用于民事损害赔偿,5. 民事责任 违约责任产生情形： （1）房地产开发商未按规定及合同约定提供物业管理用房； （2）物业公司未按服务合同规定的内容和义务提供服务； （3）物业公司违反合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费 标准、超标准收费； （4）业主、住户违反合同和管理规约义务不缴费； （5）业主等擅自改变房屋用途或违规装修，或不服从物业公司正当合理管理。,6. 物业管理活动中常见的侵权行为 （1）因房屋建筑质量不合格而产生的侵权； （2）因物业维修施工造成他人损害； （3）物业建筑物致人损害； （4）因妨碍行为而产生的侵权行为； （5）物业公司员工违法履行职务造成的侵权。,7. 民事责任的承担方式 （1）停止侵害 （2）排除妨碍 （3）消除危险 （4）返还财产 （5）修复、更换或恢复原状 （6）赔偿损失 （7）消除影响、恢复名誉、赔礼道歉,8. 物业管理活动中产生的行政违法行为 （1）非法经营行为 包括无证经营和超范围经营。 （2）妨碍管理行为 包括妨碍执行公务、妨碍实施正当管理、妨碍实施监督检查以及物业公司员工渎职等非法行为。 （3）不正当竞争行为 包括行为人采用不正当或违法手段垄断物业管理行业、获得垄断利益以及采用贿赂、虚假宣传、侵犯商业秘密、商业诽谤、欺诈等非法手段干扰、阻挠他人获得合法正当经营利益的违法行为。 （4）非法买卖、租赁物业的行为 指为牟取暴利、骗取国家优惠补贴、偷逃税款等而进行的非法买卖、租赁物业的行为。,9. 行政法律责任的类型 （1）行政处罚 警告或者通报批评 罚款 没收财产 许可证处罚 行政拘留县级以上公安机关实施 停止营业，责令限期整顿 （2）行政处分 警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除。,10. 刑事法律责任 （1）主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑； （2）附加刑：剥夺政治权利、罚金、没收财产。 物业管理活动中通常涉及的刑事责任： （1）妨碍对公司、企业的管理秩序罪 （2）危害税收征管罪 （3）玩忽职守罪 （4）贪污罪 （5）受贿罪,1. 宪法 第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律法规最重要的组成部分。 2. 法律 法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。民法通则、合同法、物权法、城市房地产管理法、城市规划法等。 3. 行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性文件。城市绿化条例、中华人民共和国消防条例中人民共和国物业管理条例等。,（五）我国立法体系分为五个层级,4. 部门规章 行政规章是国务院有关部、委根据宪法和法律、行政法规，制定下发的规范性文件。如国家发改委、建设部发布的物业服务收费管理办法；建设部20031864号）物业服务收费管理办法、业主大会规程、物业管理资质管理办法、前期物业管理招投标管理暂行办法、110号文件住宅室内装饰装修管理办法等。 5. 地方性法规 地方性法规是省、自治区、直辖市或人国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。如2001年河南省制定的河南省物业管理条例、以及去年颁布的郑州市物业管理条例。,1. 物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体，是指依照物业管理法规规定，能独立参加物业管理法律关系而进入一定的法律境位，并享受相应权利，承担相应义务的人。 具体可以分为以下三类： （1）自然人 （2）社会组织性的法人和非法人团体 （3）国家,（六）物业管理法律关系的构成要素,物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们在社会关系中最核心的利益关系。 物业管理法律关系的客体具体可划分三类： （1）物业 （2) 权利 （3) 行为效果,2. 物业法律关系的客体,3. 物业法律关系的内容 法律关系的内容就是法律的权利和义务。离开特定的权利和义务，法律关系也就不能构成和存在。 物业管理法律关系的内容中，权利是指物业管理法律关系主体依法具有的，在法律允许的范围、限度内，为实现或维护某种利益，按照自己的意志，自由地做出某种行为，控制他人一定行为和利用国家强制力的能力或资格。 物业管理法律关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体合法承受的，在法律拘束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或约定的要求，必须做出或不做出行为的负担。,三、 重点法律条文详解,（一）物业法律法规归类 1. 综合 （1）中华人民共和国民法通则1986年4月12日) （2）中华人民共和国物权法(2007年3月16日) （3）中华人民共和国合同法 (1999年3月15日) （4）物业管理条例（2003年9月1日） 2. 业主及业主大会 （1）业主大会规程(2003年6月26日) （2）业主临时公约(示范文本) (2004年9月6日) 3. 前期物业管理 （1）前期物业服务合同(示范文本)(2004年9月6日) （2）前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日) （3）房屋接管验收标准(1991年2月4日) （4）房屋建筑工程质量保修办法 (2000年6月30日) 4. 物业纠纷与法律责任 （1）中华人民共和国治安管理处罚法(2005年8月28日),5.物业管理服务 （1）物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) （2）物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日0物 （3）物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) （4）关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，（2009年10月1日） 6.物业服务收费 （1）中华人民共和国价格法(1997年12月29日) （2）物业服务收费管理办法 (2003年11月13日) （3）机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日) （4）国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知(1998年12月15日) 7.物业的使用维护 （1）城市异产毗连房屋管理规定(1989年11月21日) （2）住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日) （3）住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日),（二）业主享有的权利 1. 依法享有对自己所拥有物业的各项权利；财产所有权（享有占有、使用、 收益和处分的权利）。 2. 依法合理使用房屋本体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加 压水泵、阳台、消防设施等）和住宅区公共设施和公共场所的权利； 3. 有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造； 4. 有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管理道、电线、水箱以及其 他设施进行合法维修养护； 5. 有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、 加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施 的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金 中支出； 6. 有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱 乐体育设施、停车场、自行车棚等住宅区公用设施及公共场所的状况， 建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从物业管理服务费中支 出；,7. 有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以 及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正； 8. 有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权； 9. 有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司 提出质询，并在3日内得到答复； 10. 有权要求业委会和物业管理公司按照市政府规定的期限公布住 宅区物业管理收支账目； 11. 有权对住宅区的物业管理提出建议或批评，可要求业委会对物 业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚； 12. 有权会同其他业主就某一议题要求业委会召集业主大会； 13. 有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部 门投诉或提出意见和建议； 14. 有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维 修的，可要求物业公司代为维修养护，按规定分摊维修费用。,（三）业主的义务 1. 在使用、经营、转让其物业时，应遵守法律、法规和政策规定； 2. 在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定： 未经政政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； 不得对承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道违章凿、拆 搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，生活燃料除 外；不得从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益； 3. 业主如装修，必须遵守相关规定，并填写装修申请表，报物业公司 审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督； 4. 房屋室内外以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向） 和表 前至第一个阀门部分用户负责维修； 5. 凡房屋及附属设施有影响市容