无锡市场上半年报 2012年上半年度,本报告数据说明：,本报告中所涉及的新增预售供应量、成交量、成交均价等未特别注明的，均为建筑面积、建面价格； 本报告中所涉及的新开盘及加推房源价格未特别注明的，均为套外面积价格； 新开盘加推、媒体投放数据及成交数据均由无锡克尔瑞信息技术有限公司独家采集； 本报告中新增预售供应量来自于网上房地产官方网站；,六、排行榜及预测,一、调控政策回顾,二、宏观经济表现,五、成交结构分析,三、一级市场表现,四、重点拓展板块,报告目录,一、调控政策回顾,中央、地方政策回顾 上半年度楼市表现 历年政策与楼市表现,上半年政策回顾,总体来看，限购政策不放松，温家宝总理频频强调楼市调控政策不放松，各地微调或放松政策多数被叫停；而信贷政策则大幅放松，利率回归基准，多数银行有优惠，同时，公积金贷款上限调高，央行准存下调，都有利于楼市回暖。,限购政策继续执行，信贷政策逐步放松,上半年楼市表现,上半年，市场成交量自限购以来大幅回升，36月成交量一直维持在50万方上下，月均成交43.41万平米； 与2011年同期相比成交量涨幅41.51%，供应量减少11.04%，价格下跌8.62%。,进入三月份，随着开发商大幅降价和信贷政策的放松成交量增加；均价方面，六月商品住宅均价受部门楼盘调价影响有所上扬，但仍低于去年同期。,数据来源于：CRIC系统和中国人民银行官网,2008年金融危机至今国家多次调控房价，自“新国八条”出现后锡城房价开始回落，此间经历了三次加息，2011年底首次降存准，2012年5月首次降息，货币和政策信号以明显趋于宽松。,历年政策与楼市表现,房地产市场调控脉络,背景一： 市场投机热情高涨 炒楼花炒预售普遍,背景二： 全民投资房产初现 二手房换手率高企 房价持续高涨,背景三： 08年金融危机国家救市 市场需求再度井喷 一线城市房价创历史新高 二三线城市房价普涨,国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。 限购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时间,政策走势预判,去投资化”是政策管控不变的目标，未来限购与物业税仍将共存一段时间，政府将继续坚持对房产市场的调控，下半年或进一步调整定向调控政策，以促使房地产市场“软着陆” 。,宏观经济环境 城市年度经济 房地产量价表现,二、宏观经济表现,宏观经济环境,世界经济形势进一步恶化,全球经济活力正在逐渐减弱，并且内外部失衡进一步加剧，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降。 发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要发达国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。 新兴经济体面临着外部环境复杂多变，大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继续呈放缓态势。 全球经济依然处于失衡之中，经济面临着众多的挑战。根据IMF世界经济展望秋季报告预测，2012 年世界经济将增长4，与2011年基本持平。其中，发达经济体将增长19，新兴和发展中经济体将增长61。,宏观经济环境,利好因素：我国“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移，逐步成为带动经济增长的新亮点，扩大居民消费的政策体系不断完善将进一步扩大消费对经济增长的贡献； 利空因素：经济增长也存在一些不利因素，2012年GDP增速调整，全年控制在7.5%，刺激性政策的逐步退出、严厉的房地产调控政策将使得经济增速进一步放缓，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约。,国内经济出现明显回落,总体来看，2012 年国内的经济增速将继续下滑，紧缩的货币政策将有所放松，防止经济陷入“通缩”。虽然当前国内经济面临着“硬着陆”的风险还是很大， 但鉴于国内投资依然强劲，加上政策将趋于稳定，预计国内经济在未来将会“软着陆”。,国内下半年经济形势预测,城市年度经济,富裕度高，购买力强，市场仍有扩容空间，投资风险略低,十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项房地产数据为2011年数据，其余为10年数据；人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价 净增土地可售月数=(近30个月住宅土地成交总建面-近30个月住宅销售总面积)/近30个月月均住宅销售面积 玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比；,城市容量,投资风险,6880,31638,2123,42398元/年,0.079辆,468,175,建面1437万平米,362万平米,8694元/平米,16个月,0.34,购买力,备注：除房地产成交信息为各市区外，其余均含市辖县区。,城市宏观经济,截止2011年无锡市户籍人口达到467.96万人，外来人口175.26万人，外来人口的增长率明显高于户籍人口的增长率，但外来人口的增长率自07年以后总体呈现逐渐下降的趋势，主要受到无锡部分产业转移的影响； 2011年无锡市生产总值达到6880亿元，年均增长12左右 ，人均生产总值达到10.74万元。,数据来源：无锡统计信息网及CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。,11年无锡户籍人口约467.96万人，外来人口175.26万人； 无锡自身宏观经济的发展快速而稳健。,固定资产投资保持高速率增长势头，房地产投资占固定资产投资比例在近两年有所减缓，主要是受到08-09年经济大环境的影响，10年后受经济回暖影响投资占比回升明显； 房地产开发投资额保持持续增长状态，11年的增长势头较为迅猛，增长率明显加大。 从06年至今商品房开工、竣工面积走势看，呈现逐年递增走势，2011年竣工面积受调控政策影响小幅回落。,数据来源：无锡统计信息网及CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。,房地产市场投资比重逐年上涨，11年增长势头强劲。06年至今，本市商品房开工、竣工面积呈现逐年递涨趋势， 2011年竣工面积受调控政策影响小幅回落。,城市宏观经济,总体成交量趋势,2012年上半年商品房成交量27028套306.59万平米，均价8726元/，环比下跌8.62%，同比下跌5.99%。 2012年上半年商品住宅成交量23323套260.48万平米，均价7642元/，环比下跌14.86%，同比下跌9.56%。,今年上半年，商品房、商品住宅成交量创调控以来新高，“回暖”迹象明显，成交价格相当于2010年年中水平。,上半年区域成交量,2012年上半年新区商品房的成交量最高，达到71.7万平米，崇安区的商品房价格最高17898元/平米； 崇安区的商业价值和住宅价值差距加大，以至于商品住宅和商品房的价格不相称，特别是苏宁广场的入市拉大了商业价值和住宅价值的差距。,区域成交结构较为稳定，滨湖、新区、惠山区为成交主力区域。,新增供应量,2012年上半年商品房供应量30215套315.1万平方，商品住宅供应量22112套252.54万平方，新增供应量较之前明显较少,总体土地供应 总体土地成交 房地产量价表现,三、一级市场表现,土地市场供求走势,无锡上半年土地供应及成交量均较往年相比减少，随着整体大环境的转好，加上今年上半年商品房成交的回落提高了开发商对市场的信心，预计下半年土地市场将会大幅增加供应。,上半年，土地市场挂牌出让土地五次，推出38宗，拍卖成交30总，部分撤牌、回收； 目前土地市场较以往冷淡，开发商积极性不高，拿地趋于谨慎，在一定程度上反映出开发商对后续楼市的捉摸不透。,上半年一级市场表现,重点企业土地储备,2012年重点企业中仅恒大集团在锡山拿地。,土地市场具有一定滞后性，今年上半年商品房市场的好转还未影响到土地市场，故成交土地数量较少。,上半年各区土地市场,上半年土地出让主要集中滨湖区和惠山区，其中滨湖区成交面积占比高达63.29%，成交板块主要集中在马山板块和太湖新城板块。此外崇安和北塘区今年上半年无土地成交。,今年上半年无锡市七区中五个区域有土地供应和成交，成交量最大的区域为滨湖区。,土地出让规模排名,注：公建配套含文化娱乐、酒店、加油站、科教等,江苏富安投资集团有限公司取得的XDG-2011-95号地块规模最大。,土地出让楼面地价排名,注：公建配套含文化娱乐、酒店、加油站、科教等,楼面地价最高的为新港商业投资管理无锡有限公司取得的XDG-2011-90号地块，楼面地价为14120元/，该地块位于南长区，土地属性为商业。,四、重点拓展板块分析,热点区域 一级市场土地成交 在售项目简析 板块未来预判,单核发展阶段,一个主城区、六个新市镇和若干新型农村社区,第一批新城规划的兴建,单核发展,多核发展,融入长三角城市圈,规划：一座城市的抱负,正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，符合长三角一体化发展需求。逐步开始由多核化发展向融合于长三角城市群发展的演变。,热点区域-整体规划,热点区域-交通规划,无锡京沪高铁站设在锡山，政府也围绕高铁站打造锡东新城；京沪高铁的开通，促进了该区域的发展。,南拓，城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市； 北展，将堰桥地区建设为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系； 东整，整合东亭与中心城的空间、道路网络，依托京沪高铁的交通优势加强建设锡东新城； 西优，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。,热点区域-发展方向,目前政府工作重点主要集中在锡东新城和太湖新城，而随着碧桂园、恒大在锡东新城拿地，该区域所具备的热点特征也日益彰显。,锡东新城位于无锡市东部，作为无锡东部的对外窗口，锡东新城是承接上海、联系京沪的主阵地和战略前沿。依托京沪高铁站点建设的高铁商务区，位于锡东新城核心，按照“三中心，一枢纽”的城市规划，未来将会发展成为无锡城市副中心、锡山未来政治经济文化中心，无锡高端产业集聚中心及长三角区域性交通枢纽。 随着高铁时代的来临，高铁商务区将会发展成为类似上海大虹桥的交通枢纽，成为无锡城市发展的重要引擎，让无锡以此为平台面向长三角，甚至面向世界。,商务区总规划面积45.62平方公里，京沪高铁穿境而过、沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边，锡沪路、锡山大道、北中路南北贯通，轨道2号、4号线、锡虞城际也交汇于此，空港也近在咫尺，共同构建便捷立体交通网络，将发展成为锡东新城建设的核心区域，作为无锡东部快速发展的前沿阵地。,锡东新城简介,锡东新城将会发展成为无锡城市副中心，锡山未来政治经济文化中心。,统计范围为：住宅用地或含住宅类综合用地,1,2,3,4,5,6,7,8,重点待上市土地分布,8幅重点未上市土地中，锡山地头蛇华夏地产有两幅地块，红豆1幅，恒大2幅，未来可入市量超过200万方。,9,2012年土地成交,恒大集团所拍土地属性为住宅和商业，商业不超过10%。,区域内重点在售项目,由于锡东新城开发起步较晚，目前区域在售项目较少；区域整体成交均价6200元/平方米，目前已有一线开发商碧桂园和恒大进入该区域，将带动板块内房产市场发展。,5,在售,尾盘,重点项目-碧桂园,三室两厅120平方米,别墅：320平方米,销售动态：在售高层洋房景观王座，面积为86-128平米，5980元/平米起售；钻石墅380万元/套起，286-425平米（含地下室）。现购房一次性付款享95折，按揭98折优惠。,无锡碧桂园无疑是该板块内的高端楼盘，也是首个进入该区域