第五章 房地产开发资金的筹集,5.1 房地产开发资金筹集的基本概念,5.1.1 房地产开发资金总额的构成,5.1.1房地产开发资金总额的构成,1、自有资金 资本金 资本溢价 2、借入资金,5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式,房地产开发资金筹集，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程 资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道 资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式,5.1.3 长期资金筹集与短期资金筹集,房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在一年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金 长期资金主要表现为长期负债 短期资金筹集主要筹集使用期在一年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用在流动资产上的资金 短期资金主要表现为企业的流动负债,5.1.4直接筹集资金与间接筹集资金,直接筹集资金，是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者(资金供给者)进行筹资，或者发行有价证券进行筹资 间接筹集资金，是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资,5.1.5 资金成本与资本结构,资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用 资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式,5.1.6财务风险与财务杠杆,财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险。含义： 企业所有者（股东）收益的可变性； 企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性 财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式 当企业或项目全部资产（或投资）收益率大于债务资本的平均成本时 当企业或项目全部资产收益率低于债务资本的平均成本时,5.1.7房地产开发资金筹集的目的,实现项目投资开发目标和企业发展目标 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构,5.1.8资金筹集的原则,时机适当原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 盈利性原理,5.2房地产开发资金的筹集方式,5.2.1 向银行借款 1、房地产开发企业向银行借款的种类 房地产开发企业流动资金贷款 商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 房地产开发项目贷款 抵押贷款,5.2.1 向银行借款（续1）,2、向银行借款的程序 提出借款申请 银行审核申请 签订借款合同 企业取得借款 企业归还借款,5.2.1 向银行借款（续2）,3、借款企业归还借款的方式 定期按等额还本，每期付息一次 定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 到期本金利息累计一次付清,5.2.1 向银行借款（续3）,4、借款合同 借款合同的基本条款 借款人的权利和义务 贷款人的权利和义务,5.2.1 向银行借款（续4）,5、银行短期和长期借款的优缺点 银行短期借款的优缺点 优点：银行资金充足，实力雄厚。银行短期借款具有较好的弹性 缺点：资金成本高。限制较多 银行长期借款的优缺点 优点：借款筹资较快。借款成本较低。借款弹性较大 缺点：风险较大。限制条款较多。借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大,5.2.2 发行债券,1、 企业债券的种类和特点 记名债券和无记名债券 特点 代表一种债权债务关系 债券具有分配上的优先权 债券持有人只是企业的债权人 企业债券可以转让、抵押和继承,5.2.2 发行债券 (续1),2、企业债券的发行 企业发行债券的条件 企业规模达到国家规定的要求 企业财务会计制度符合国家规定 具有偿债能力 企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利 所筹资金用途符合国家产业政策 企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途 企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值 企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40% 企业发行企业债券，应当由证券经营机构承销,5.2.2 发行债券 （续2）,发行企业债券的管理 企业债券的发行方式 公募发行：是以不特定的多数人为募集对象而公开发行债券 私募发行：是指向特定的少数投资者发行债券,5.2.2 发行债券 （续3）,3、企业债券的发行价格 企业债券的发行价格 等价发行 溢价发行 折价发行 债券发行价格的计算公式为,5.2.2 发行债券 （续4）,4、企业债券筹资的优缺点 优点：资金成本低。具有保障控制权。可发挥财务杠杆的作用 缺点：财务风险高。限制条件严格。筹资数量限额。,5.2.3发行股票,1、股票的种类和特点 按照股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为普通股和优先股 按投资主体的不同可划分为国家股、法人股、个人股和外资股 按股票票面是否记名，可分为记名股票和无记名股票,5.2.3发行股票 （续1）,特点 从法律上讲，股票持有人即股东与股票的权利和义务是不可分离的，股票转让就是股东权利和义务的转移，股票转让后，股东就失去了相应的权利和义务； 股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证,5.2.3发行股票 （续2）,2、发行股票的条件 设立股份有限公司并申请公开发行股票的条件 原有企业改组设立股份有限公司申请公开发行股票的条件 股份有限公司增资申请公开发行股票 定向募集公司申请公开发行股票 股份公司申请股票上市交易条件,5.2.3发行股票 （续3）,3、股票发行的程序 提出公开发行股票的申请 审批 被批准的发行申请送证监会复审,5.2.3发行股票 （续4）,4、股票的发行与承销方式 股票的发行方式 股东优先认购 定向募集 公开发行 股票的承销方式 股票发行的包销 股票发行的代销,5.2.3发行股票 （续5）,5、股票筹资的优缺点 优点：对于普通股筹资来说，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险；股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司的永久性资本 缺点：筹资成本较高；当发售新股票，增加新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东对公司积累的盈余具有分享权，影响公司的市场价值和发展潜力,5.2.4自有资金筹集,1、资本金筹集 2、资本公积金筹资 资本公积金筹资 股票溢价发行取得的公积金 法定资产重估增值 接受捐赠的财产 盈余公积金筹资,5.2.5吸收外商投资,1、外商投资的方式 合资经营（股权式经营） 合作经营（契约式合营） 外资独营,5.2.5吸收外商投资 （续1）,2、外商投资的审批程序 编报项目建议书 申请企业名称登记 编报可行性研究报告、合资或合作合同、章程 申请颁发批准证书 申请领取营业执照 办理税务登记和银行开户,5.2.6项目BOT,1、BOT方式的基本概念 BOT是英文Build Operate Transfer结合起来的缩略写，意为建设经营移交，是利用私人资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其他基础产业）的一种筹资方式 BOT（Build-Operate-Transfer）即建设经营移交 BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）即建设拥有经营移交 BOO（Build-Own-Operate）即建设拥有经营,5.2.6项目BOT（续1）,BOT投融资方式的内涵 政府部门并没有放弃，一般也不发生对它拥有资源的终极所有权，一旦委托或授予的特许权期满，政府部门不仅保持原有资源的所有权，而且获得完整的、可以正常运营的设施的所有权 由于政府部门的授权，私人企业（或项目公司）是BOT项目的资金筹措者、开发建设者、所建成项目的经营者以及在特许期限内，投资收益的获得者 BOT项目是在政府授权，并始终在政府的支持、监督下运行的,5.2.6项目BOT （续2）,2、BOT方式的基本特征 项目所在国政府是任何BOT项目最重要的参与者和支持者 项目公司是BOT项目第二个必不可少、也是最重要的参与者和执行者 BOT项目的资金筹集是将传统的股本投资与项目融资结合在一起 BOT方式一般采用分散分担风险的方法 BOT项目必须具有明确而又稳定的收益来源 BOT项目的特许期限结束时，要求移交或转让给项目所在国政府，通常有所有权转让和经营权转让两种方式,5.2.6项目BOT （续3）,3、BOT方式的融资结构和运行过程 项目筛选和决策 用竞标方式选择境外投资者和项目公司主要成员 成立项目公司，建立授权关系 项目融资 项目建设 项目经营 项目移交,5.2.6项目BOT （续4）,4、BOT方式的优缺点和发展前景 优点 减轻政府的财政负担，增加国家财政收入，促进当地的经济效益和社会效益的提高 减少了传统项目政府部门所要承担的各种风险 项目公司获得较有保障的投资报酬率和债务偿还能力 降低项目建设和经营方面的建设风险、市场风险、经营风险、信贷风险、财务风险等 境外资金能获得更多的投资机会,5.2.6项目BOT （续5）,缺点 政府与私人企业和境外投资者之间的利益冲突和协调，常常贯穿BOT项目全过程 政府部门必须考虑到项目产品销售及服务价格对用户的承受程度 项目的应变能力较差 投资回收期也相对较长，投资回报率也较低 过程极其复杂，耗时耗资，融资成本偏高，在实际运作中有很大难度，具有较大的局限性,5.3房地产开发资金筹集规划,5.3.1房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容 房地产开发资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量(或分期投资需要量)，通过资金来源与运用表(或称财务平衡表)，研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量,5.3.1房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容,主要内容 对企业或项目的内外部因素进行分析 在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标 资金筹集的规模和流量 资金来源、期限、方式等资本结构分析 资金筹集成本分析 资金筹集的风险和可行性分析 拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案(规模、时间安排、渠道、具体方式等),5.3.2房地产开发资金筹集结构分析,筹资资本结构 筹资方式结构 筹资来源结构 筹资成本结构 筹资期限结构,5.3.3房地产开发资金筹集的成本分析,1、资金成本的概念和确定 个别资金成本 长期借款成本 企业债券成本 普通股的成本 留用利润的成本 加权平均资金成本 边际资金成本,5.3.3房地产开发资金筹集的成本分析 （续1）,2、财务杠杆与筹资成本分析 财务杠杆是指借入资金对企业自有资金的影响，可以用企业自有资金利润率来反映 当资本利润率大于借款利率时，增量筹资采取主权性筹资时，必然相对增加筹资成本，降低资金利润率。反之亦然 当借款利率大于资金利润率时，增量筹资采取负债筹资时，必然相对增加筹资成本，降低资金利润率。反之亦然,5.4房地产开发资金筹集案例分析,P122132,第六章 房地产开发项目的规划设计及其评价,6.1房地产开发项目的规划设计,6.1.1城市规划的层次体系 城市总体规划 分区规划 控制性详细规划 修建性详细规划,6.1.2居住区规划的内容,1、确定居住区布局结构和道路系统 2、住宅选型 点式住宅 条式住宅 错层式住宅 跃层式住宅 复式住宅 退台式住宅 花园别墅 综合性商住楼,6.1.2居住区规划的内容（续1）,3、住宅的布置 周边式布置 行列式布置 混合式布置 散点式布置 自由式布置,6.1.2居住区规划的内容（续2）,4、公共建筑规划布置 各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用； 应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向； 产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境； 在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益,6.1.2居住区规划的内容（续3）,5、绿地规划布置 要形成绿化系统 节约用地 与经营结合起来，发挥绿化的经济效益 注意景观要求,6.1.3开发区工程勘察与设计,1、工程勘察 选址勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察,6.1.3开发区工程勘察与设计（续1）,2、编制设计文件 初步设计 施工图