第九章 建筑设计、物业管理与房地产市场营销,第一节 建筑设计应面向市场 一、建筑设计与市场需求 （一）建筑风格对市场的影响 （二）环境设计对市场效果的影响 （三）户型对市场效果的影响 （四）建筑设计的地方特色,风车型高层（windmill）,北京朝阳园,北京朝阳园,风车型楼体设计的特点,第一，“风车“型设计使客厅呈长方形，利于家具的摆放，使用率更高。 第二，“风车“型设计使居室的私密性非常好，避免了户与户的对视。从客厅、卧室望不到别人家的单位。 第三，“风车“型跟“井“字型一样，每个单位的厨房、卫生间都可开窗，实现自然采光、通风。,风车型楼体设计的特点,第四，“风车”型跟“井”字型一样有方井，但从外立面看，“风车”型的光井跨度不是很大，一米五左右，几乎感觉不到光井，看到的全是漂亮的东西：客厅、卧室的窗。而且，每个单位的空调分体机都隐藏在光井里，从外面根本看不到，保证了楼体外立面的美观。 第五，“风车“型的设计能使电梯间自然开窗，让原本封闭、通风不好的电梯变得舒适，使客人在等候电梯的无聊中体会到夏日的阳光、秋季的微风，增添了几分舒适、贴近自然的生活感觉。,风车型楼体设计的特点,第六，“风车“型设计使相邻的两个单位的公共墙可以拆除，合二为一，形成一套完整的大户型，从而满足不同客户的不同需要。 第七，“风车“型设计的外立面更具现代气息，加上外挑的弧形窗、转角窗，在阳光的映照下更显建筑物的高大，较一般塔楼更有品位。,二、规划设计的市场意识,（一）跳出本本主义的框架 （二）重视发展商、物业管理公司在规划设计中的作用 （三）保持一定比例的设计费用,三、万科在规划设计方面的智慧,（一）让建筑产品成为城市景观的组成部分 （二）反对兵营式住宅 （三）确立主力户型概念 （四）容积率并非越高越好 （五）从集中绿地走向组团绿地 （六）拿来主义与本土化,第二节 建筑环境设计与室内设计,一、建筑环境设计 室内环境、室外环境,云锦美地,小区占地面积约14万平方米，总建筑面积23万平方米，总户数2000户。绿化率达到40%左右。建有5-6层公寓楼30幢，小高层14幢，以85-128平方米的标准层为主打套型,什么样的房型热销？,明确合理的功能分区 讲究房间的间隔分布 重视客厅的设计 注意厨、卫的功能和面积 重视其它次要功能的设计,明确合理的功能分区,住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。 1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。 2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等。 3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。 这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。,讲究房间的间隔分布,前几年，“大厅小卧”之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的大厅于40m2-50m2，而卧室则小于5m2-6m2，造成严重的比例失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-15m2之间，较理想的客厅面积在21m2-30m2之间，卫生间、厨房、健康房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。,重视客厅的设计,客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，如流行4.2米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的秘密性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上,注意厨、卫的功能和面积,厨房间作了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计，好的厨房带有一个2m2左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房担任人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。,重视其它次要功能的设计,所谓次要功能，是把以下几个方面： 1、“玄关”，即住宅分户门以内吸伸出的一小块地方或独立式住宅的门斗。就一般城市住宅而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一步利用“玄关”顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举数得。,重视其它次要功能的设计,2、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间。提供更多的方便。,重视其它次要功能的设计,3、洗衣机位置的考虑，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆放，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。,重视其它次要功能的设计,4、健身器材的摆放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。,“可塑性”房型,所谓“可塑性”房型具有以下几个特点： 一、没有明显的承重剪力墙分隔，在同一空间下可由居住者通过家具或其他材料进行临时组合。 二、没有明显厅和卧的区别，居住者可以根据自己需要确定各房间的功能定位。 三、没有明显的阳台同房间区分，便于居住者安排住宅内外的互相贯通。,比较这两种三房两厅两卫的房型,跃层（195m2）,跃层（202m2）,