FREG郑州房地产市场分析报告,2010-8,商品住宅市场,3,商品房市场,土地市场,2,行业环境篇,1,4,住宅市场,5,商业、办公市场,宏观经济,2010年7月，CPI同比上涨3.3%，创21个月新高,CPI:7月，社会消费品零售总额12253亿元，同比增长17.9%，比6月份回落0.4个百分点； 1-7月份，社会消费品零售总额84922亿元，同比增长18.2%，与上半年增速持平； 居民消费：7月，居民消费价格同比上涨3.3%，涨幅比6月份扩大0.4个百分点，其中，居住价格同比上涨4.8%； 1-7月份，居民消费价格同比上涨2.7%，比上半年扩大0.1个百分点； 城镇固定资产投资：1-7月份，城镇固定资产投资119866亿元，同比增长24.9%，比上半年回落0.6个百分点。其中，国有及国有控股投资49490亿元，增长20.1%；房地产开发投资23865亿元，增长37.2% 。,FREG视点：5日晚，央行发布的第二季度货币政策执行报告表示“下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策”，但物价上涨压力大，通胀压力加剧将影响央行货币政策。,楼市运行,2010年7月，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落,1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，7月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%； 1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%； 1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%； 1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.1%，办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%； 7月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%； 7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平； 7月，全国房地产开发景气指数为104.72，比6月份回落0.34点，比去年同期提高6.71点,FREG视点：1-7月，全国房地产行业多项指标同比大幅攀升，其中，商品房新开工面积同比增长高达67.7%，为后续供应量的大幅攀升奠定基础。1-7月，住宅销售面积涨幅放缓，受政策利好影响，办公、商业用房销售量同比涨幅均超过36%。 价格持续上涨，但7月销售面积同比降幅显著，国房景气指数持续回落，一线城市三套房停贷将进一步影响量、价走势和后市预期。,市政动态,郑汴新区总体规划（20092020年）,西起郑州市中州大道、机场高速公路、京广铁路，东至开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县及开封市区南界，包括郑州新区、开封新区，总面积2127平方公里。规划总面积已变为2127平方公里，相当于现在郑州市区的7倍大。 其中，郑州新区面积1840平方公里，开封新区面积287平方公里。在这个新区内，有郑东新区、郑州经济技术开发区、航空港区、白沙组团、刘集组团、九龙组团、中牟组团、汴西组团“8个组团。,规划范围,中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。,建设成为“五区一中心”，即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，形成“北部旅游、中部城市、南部农业”的城乡经济发展格局，以8个城市功能区组团为主体。,定位,发展目标,公共设施,居住用地和住宅主要划定在郑东新区、汴西组团、白沙组团、中牟组团内。城市公共服务设施规划用地67.1平方公里，以郑东新区为服务中心，结合各组团功能，布局行政办公、商业金融业、文化、体育、医疗卫生、教育等公共服务设施。,市政设施,水源为黄河水、黄河滩地地下水、南水北调水，地下水为补充水源，建3座热电厂，燃气以国家西气东输工程为主供气源，20座通信汇接局。,市政动态,1、郑汴新区总体规划（20092020年）,路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。 轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。 公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。 停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。,公共交通,防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络,防灾能力,宜居规划,生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。 水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。 游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。,市政动态,1、郑汴新区总体规划（20092020年）,路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。 轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。 公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。 停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。,公共交通,防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络。,防灾能力,宜居规划,生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。 水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。 游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。,市政动态,1、郑汴新区总体规划（20092020年）,沿郑开大道、人文路规划两条城市景观大道，京港澳高速辅道、新安路规划两条产业景观大道，形成“两横两纵”景观轴线，规划郑东新区CBD地区、郑汴中央公园地区、汴西新区中心广场地区3处城市核心景观节点。,景观风貌,建成“河南省重要的休闲旅游区、旅游接待及中转中心”，内有都市旅游中心、绿博园、汴西组团的文化休闲中心、北部沿黄生态文化旅游区、中部都市文化旅游区、南部生态农业区等。 打造“三心+三区”的旅游，总体规划划定了商都、宋都、中牟南、航空港四大历史保护片区，以绿博园为核心，打造郑汴新区绿色休闲中心；以汴西组团为核心，打造文化旅游休闲中心。,旅游布局,出行环境,航空：郑州机场将建成全国大型区域枢纽机场和国际客货中转集散枢纽。 铁路：石武客专争取今年底建成通车，尽快开工建设郑徐客专，郑汴新区内将率先形成客运专线“十”字大通道；已经开工的郑州至焦作、郑州至开封、郑州至新郑机场城际铁路，加快建设进度；今年年内要开工建设新郑机场至许昌、新郑机场至登封至洛阳城际铁路，争取开工建设郑州至新乡城际铁路，形成以郑州为中心“半小时交通圈”；郑州至重庆客运专线铁路争取明年开工；规划郑州至太原、郑州至合肥、郑州（开封西）至济南等铁路客运专线，形成与周边省会城市的“2小时交通圈”。 公路：加快郑州至民权高速公路建设，郑州机场至少林寺高速公路尽快开工，建设新107国道、310国道以及省道223，升级改造省道314等公路。,形成“两轴、两带、八组团”空间结构。“两轴”为东西、南北向两条产业发展轴，东西向轴沿郑开大道展开，南北向轴沿四港联动大道展开。“两带”为沿黄河文化旅游产业带和东南部现代农业带，主要发展旅游业和生态高效示范农业。,产业布局,市政动态,2、航空港区将作为郑州新区发展的先行区,航空港区是郑州新区的重要功能组团和三大物流中心之一。按照“区港一体、协调发展”的理念，航空港区采用“一核两区一环”的空间布局结构。 “一核”即机场核心区，“两区”即物流商贸区和临空产业区，“一环”即围绕三个功能单元的南水北调总干渠封闭生态环廊，重点发展航空物流业、飞机零部件制造及航空维修产业、汽车零部件研发制造、电子信息产品研发制造、现代服务业等。区域内还将规划建设综合保税区，形成开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的开放区域。,2010年下半年，郑州市计划新开工166个项目，总投资1731.8亿元，将重点推动轨道交通2号线、机场二期扩建工程取得实质性进展等。下半年将有8个项目开工，分别是：南出口暨郑新快速通道新建工程、郑少高速公路航海路连接线、G107郑州境改线项目孟庄至龙湖连接线、郑汴路与G107新线互通式立交、郑开大道与京港澳高速互通式立交、花园路与连霍高速互通式立交、东南四环连接线（G107辅道至四港联动大道）、新火车站匝道新建工程。,2010年下半年，郑东新区将打造三大重点区域开发建设。加快龙湖地区土地报批、征地拆迁、基础设施建设等步伐，争取全面启动龙湖区建设。突出做好龙子湖区的建设、配套工作，加快学校水电气暖等配套设施及校园周边商业网点的建设。尽快启动龙子湖的开挖和湖心岛的建设，完善园区功能。全力推进综合交通枢纽地区前期基础设施配套工程及区域开发工作，督促上海绿地新客玛、升龙广场等重点项目加快建设。 下半年，郑东新区还把招大引强作为重点，选择带动能力强的国际国内500强企业，着力引进影响较大的省级总部以上金融机构和外资金融机构，提高产业发展水平。 将开工建设昆丽河小学、实验幼儿园和青少年校外活动中心等项目。督促省直三院等3所医院尽快投入使用，加快郑大一附院、洛阳正骨医院等6家医院建设。,3、下半年计划新开工166个项目 总投资1731.8亿元,4、郑东新区加大建设力度 龙湖区建设将于年底前全面启动,市政动态,5、郑州20条断头路8月底有望全部打通,6、郑州将添俩互通式立交 预计2012年完工,郑开大道与京港澳高速互通式立交，总投资约3.5亿元，预计2012年完工；花园路与连霍高速互通式立交工程拟投资4亿元，预计2011年完工。根据建设计划，这两座立交力争于8月底开工建设。,7、嵩山南路与南四环立交年底完工 缓解通行压力,嵩山南路与南四环立交工程位于郑州市城区西南，东、西连接郑州南四环，南接郑尧高速公路，北接嵩山路，年底，将建成通车，可实现郑州市区道路与郑尧高速的快捷连接，沿嵩山路向南出郑州更快捷，将有效缓解郑州市交通节点的拥堵，大大缓解郑州南四环的通行压力，郑州主城区与西南城区的交通联系将加强。,8、断头路五龙口南路打通 五条路随之畅通,7月25日，已经“断头”两年多时间的五龙口南路终于打通了，实现嵩山路、朱屯东路、桐柏路、五龙口路、蓝天路的畅通，这也使得附近居民的出行更加方便、快捷。,市政动态,9、南三环高速立交提前通车 东延至中牟,四港联动大道起于郑州黄河公铁两用桥，向东经郑州市安置农所折向东南，于刘江互通立交西的后牛