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Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,前 言 首先要感谢农房集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街”商业项目所作的前期项目初步策划提案。幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的支持与帮助!,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1. 商铺之区域市场调研范围 2. 商铺之区域商业市场情况 3. 商铺之SWOT分析 4. 商铺之总体定位 5. 商铺之时尚休闲篇 6. 商铺之步行街与沿街商铺篇 商铺之其余商业篇 商铺之销售策略篇,第一部分 商 铺 建 议,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1. 商铺之区域商业市场调研范围,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2. 商铺之区域商业市场情况,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,闵行开发区目前商业主要分为: 江川路区域 交大闵行校区周边 好又多超市周边 东川路住宅小区底层商铺 千代广场 外资卖场有好又多与欧尚。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,江川路区域 江川路作为目前老闵行地区的商业中心,是整个区域最为繁荣的地 段,目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布,面积在3050平方 米之间不等,主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主,经营情况较好。 交大闵行校区周边 位于东川路交大闵行大门对面,为住宅小区商业配套用房,全部为 住宅底铺,面积在60100平方米左右,由于靠近大学,主要是餐饮 和便利店等生活服务设施,还有一些网吧和图书、VCD出租店,总体 来说商业气氛比较好,经营情况也比较好。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,好又多超市周边地区 位于沪闵路东侧,散落在友谊商场周边,以沿街商铺为主,但是铺面比较 陈旧,面积比较小,大多在20平方米左右,总的来说由于整体缺少规划, 商业气氛比较差,主要以好又多超市的客流为主。 东川路住宅小区底层商铺 商铺主要分布在东川路中段,即沪闵路到金平路段,为两侧商品住宅小区 的商业配套商铺,这些商铺整体规划较好,面积大都为5060平主米,但 目前商业气氛不是很浓,人流量也不多,经营情况一般。 千代广场 千代广场由两排三层商铺组成,楼层之间有近550米长的宽阔步行街,主要 以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好 外,其余商铺则不尽人意。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,周边小高层商铺和多层商铺之市场售价,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,案例A:江川路沿街商铺,面积约108平方米,层高约3.8米,售价约为11000元/平方米 案例B:鹤庆路住宅沿街商街,面积约70平方米,层高3.8米,售价约为10000元/平方米 案例C:东川路住宅沿街商街,面积约90平方米,层高3.8米,售价约为10500元/平方米 案例D:千代广场内街铺,面积约125平方米,层高4.5米,售价约为8250元/平方米 案例E:金榜沿街外商铺,面积约200多平方米,分上下两层,售价约为13000元/平方米,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,江川路商铺与本项目相比较,在地段属性、交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势,属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段,而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要长时间才能入住,通过项目的优缺点比较,该项目的单价最低。,周边商业市场的价格研判,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,鹤庆路商铺与本项目相比较,交通人流量比较多、但业种业态相对单一一些,但与本地块相比较,仍然有较明显的地段优势,而且周边大多数楼盘都已入住,从项目的优缺点比较,该项目的单价比较高。,周边商业市场的价格研判,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,东川路商铺与本项目相比较,交通人流量比较大,邻近欧尚大卖场,周边大商业氛围较好,因此商业综合价值较大,从项目优缺点比较,该项目的单价最高。,周边商业市场的价格研判,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3. 商铺之SWOT分析,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,商铺之SWOT分析,优势(STRENGTH) 具备成为区域社区商业地标的产品优势 邻近轻轨站的交通优势 提供“一站式社区”商业服务的整体规划组合:包括时尚休闲、服饰、餐饮、便民、娱乐等 “农房”与“开启” 强强紧密联手,劣势(WEAKNESS) 周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚,机遇(OPPORTUNITY) 宏观经济形势利好,商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大,处于供方市场状态,威胁(THREATEN) 同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定,变量较大,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4. 商铺之总体定位,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1. 完善项目周边商业业态,抢占商机; 2. 以满足整体定位为前提,采用业态错位分布的原则,达到业态布局的协调统一(Trade-Mix); 3. 稳定消费群体,保障商铺的持续发展; 4. 考虑各种业态的营业时间差异,利用业态间的相互促进,营造良好的商业氛围; 5. 体现社区商业中心主题,服务于社区及周边区域; 6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力,保障整体定位的可实现性。,商铺业态定位依据,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,时尚潮流地带( 1F 部分商场、2F 部分商场) 业态组合:精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ; 时尚潮流地带、社区服务性行业( 1F、2F 步行街与沿街商铺) 业态组合:主题茶馆,西式餐厅,精品饰物,时尚服饰及社区服务性配套设施等,满足本案及周边居民的高层次需求,并提供完善的生活配套设施; 休闲餐饮(2-3F 部分商场) 满足本案及周边居民的饮食需求; 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所(2-3F 左区部分商场) 满足本案及周边居民的娱乐需求。,商铺业态定位分析,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,就本项目社区商业定位的基础上,开启建议以“沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。一般来说,“沿街式”上也应以工薪阶层为主要消费群,约设1家中型超市,1家便利店,1家修配店,以及中小餐馆等,而“组团式”和“多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费群,以大型商业为主体,重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点,形成功能齐全的商业群落。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1F业态布局示意图,西式餐厅,时 尚 服 饰,如:麦当劳、 肯德基,社 区 主 题 店,礼品文具,时尚潮流地带,药店,冲印店,精品饰物,时尚潮流地带、社区服务性行业,思妍丽护肤美容,美容美发,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,注 释:,基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问题,开启建议底层可作小面积产权出售,即时尚潮流地带与精品饰物区进行有效分隔,同时与本项目二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分面积应控制在50平方米左右,单价提高。减轻客户初始经营资金投入的压力,降低了投资门槛,帮助了部分实力不太强的客户实现创业梦想,此举相当于为项目的销售拓宽了客户层面。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,开启建议:,入口处的1F/2F/3F/4F/5F,分别为三层合一为整体,这样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个: (1)将F1,F2合一;F4,F5合一,作为定向招商销售; (2)一层作为底铺,开口对回迁区。二三层合一,但在对内街的的入口进行架空,形成一个挑高门厅,送给2-3层(问题点是楼梯的设置)。另4F的2-3层由于面宽窄进深长,可与3A合并。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2F业态布局示意图,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3F业态布局示意图,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,定位诠示:,二、三层区将是极具特色的商业内街,这种商业格局比较新颖,但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不受双层结构影响的行业,但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。为达到这个目的,可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成为一个独立的销售(租赁)单位,并在内部设置铺面二楼直通三楼的楼梯。 二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮,这有利于项目整体档次的提升,并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮,哪怕是运用前半年免租的策略,以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,基于本项目二三层部分为整体经营之基点,开启建议项 目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经 营,强化露天咖啡/酒吧、烧烤的休闲观光功能,扩大项 目知名度。并将“夏朵园商业街”建筑3层平台的露天咖啡 /茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销 售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄 厚的客户,增加购入商铺的体量,而不影响投资。对销 售业绩更有保障。,注 释:,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3、内街的一层(整个建筑的二层)临街铺面的入口处建议设为喇叭状,以便扩大进店面的入口面宽。,1、7F首层可根据柱网再分割成三个单元底铺;,2、3E-10E一层对内街的连廊过道的设计实际上形成了一条地下过道,建议在满足规范要求下,以内庭为单位上下。,4、对于12F、13F的设计,需要设计方对该区域的空间结构给予一定的解释,并结合会所再进深入探讨。,就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议:,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议:,6、对于空调的位置,原则上建议餐饮设立小型独立中央空调,空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性,可充分利用建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。,7、对于车库的位置,建议在社区入口大体块商业设地下或半地下车库。,5、由于初步定位二层以上都作餐饮,所以必须考虑相关的功能配套,其中最关键的是上下管(气、水)的布置,建议2B/3B/4B/5B/6B的管道位置设在每两个单元的之间的中部位置。对应一侧3A/4A/5A/6A/7A的管道位置设在两单元的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,5. 商铺之时尚休闲篇,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较,2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服饰消費的支出分別占消費總支出的 63%和66%。由此可見,經營日常消費品及休闲娱乐的商業物業依舊具有較大的市場空間。,2003年个人平均消费总支出:人民币10,237元 2003年个人平均消费总支出:人民币7,467元,数据来源:上海统计年鉴2003,休闲娱乐,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2003年上海高等、中等收入居民消费场所比较,休闲娱乐現已逐步佔據較大的商業市場份額,在中高等收入居民的消費場 所比例中體現得尤爲明顯 。,数据来源:上海统计年鉴2003,中等收入居民,19%,11%,37%,12%,8%,13%,百货商店,购物中心,专业商店,大卖场,超市,便利店,休闲娱乐,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,Fdc.21ask.com 中管网房地产频道,市民购房对配套设施的关注比例,近年來,上海市居民對商業配套的關注比例
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