第三讲 城市规划以及土地管理 法律制度,一 城市规划及城市规划概述,城市规划 城市规划法 城市规划法适用范围 城市规划法的立法沿革,城市规划,城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是城市建设的基本依据，是保证城市土地合理利用和城市生产、生活协调运行的重要手段。,城市规划法,城市规划法是调整在编制、审批和实施城市规划过程中发生的各种社会关系，保障城市中的土地利用及各项建设活动符合城市规划，对违反城市规划法的行为进行处罚的各种规范性文件的总称。 狭义的城市规划法 中华人民共和国城市规划法（1989.12） 广义的城市规划法律,（续）,1）建设部发布的城市规划编制办法、城镇规划体系编制办法和选址意见书管理办法等部门规章； 2）各省、自治区、直辖市关于城市规划管理的地方性法规等； 3）土地管理法、环境保护法、文物保护法、基本建设投资法、市政共用事业等法律、法规中有关城市规划管理的全部内容,城市规划法的立法过程,1956年城市规划编制办法（国家建委） 1984年1月城市规划条例 （国务院） 1986年9月中华人民共和国城市规划法（城乡建设环境保护部组织起草，于1987年9月报国务院审查） 1989年12月26日中华人民共和国城市规划法（七届全国人大常委会第十一次会议通过）,城市规划法的适用范围,城市规划法第2条规定：“制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法”。 城市规划法第3条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域因城市建设和发展需要实施规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制总体规划中划定。”,（二）城市规划的制定,城市规划的基本方针 城市规划的原则 城市规划的编制主体 城市规划的编制内容 城市规划的审批,城市规划的基本方针,控制大城市规模（50万），合理发展中等城市（2050万）和小城市（20万）的方针； （城市规划法第4条） 正确处理近期建设（35年）和远景发展（20、1020年）的关系；在城市规划区建设，必须坚持适用、经济和勤俭建国的方针；（城市规划法第5条）,城市规划的原则（41）,1。从实际出发，科学预测城市远景发展的原则。城市规划法第13条：“编制城市规划必须从实际出发，科学预测城市远景发展的需要；应当使城市的发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术水平相适应。”,城市规划的原则（42）,2。保护和改善生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。城市规划法第14条：“编制城市规划应当注意保持和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，保护历史文化遗产、城市传统风貌、地方特色和自然景观。编制民族自治地方的城市规划，应当注意保持民族传统和地方特色。”,城市规划的原则（43）,有利生产、方便生活、繁荣经济、防灾减灾的原则。城市规划法第15条：“编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。编制城市规划应当符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建设等要求；在可能发生强烈地震和严重洪水灾害的地区，必须在规划中采取相应的抗震、防洪措施。”,城市规划的原则（44）,合理用地、节约用的的原则。城市规划法第16条：“编制城市规划应当贯彻合理用地、节约用地的原则。”,城市规划的编制主体,城市规划法第11条规定：“国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的城镇体系规划，用以指导城市规划的编制。” 城市规划法第12条规定：“城市人民政府负责组织编制城市规划。县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。”,城市规划的编制内容,城市规划法第18条：“编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以分区规划。 编制总体规划之前还可总体规划纲要 详细规划又分控制性详细规划和建设性详细规划,城市规划的审批,城市规划法第21条规定，城市规划实行分级审批制度。,（1）直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。 （2）省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市（如桂林）的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。 （3）其他设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批，其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。,（4） 其他建制镇的总体规划，报县级人民政府审批。 （5） 城市分区规划由城市人民政府审批。（不需报国务院审批） （6)城市的控制性详细规划由城市人民政府审批；修建性详细规划，除重要的由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。,历史文化名城的保护规划 “城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，必须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。”城市规划法第22条规定：城市人民政府对城市总体规划进行局部调整应报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案；涉及重大变更的，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意后，报原批准机关批准。,（三）城市规划的实施,建设用地选址意见书 建设用地规划管理制度 建设工程规划管理制度 城市规划实施的法律责任,“一书两证”制度,建设用地选址意见书 建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。依据城市规划法的规定，建设单位在上报设计任务书前，其项目拟建地址必须先经城市规划行政主管部门审查，并取得其核发的选址意见书，然后方可连同设计任务书一并上报。,建设用地规划管理制度,建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。,建设工程规划管理制度,建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。,城市规划实施的法律责任,（1） 违法占用城市土地的行政处罚 城市规划法第39条：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。“,（2） 违法建设行为的行政处罚 城市规划法第40条：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”,（3） 对违法行为的直接责任人的行政处分 城市规划法第41条：“对未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。” 城市规划法第43条：“城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。”,（4）执法程序 第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。,（四）历史文化名城保护与文物保护,国务院（1985.6.7）颁行了风景名胜区管理暂行条例 风景名胜区按其景物的观赏、文化、科学价值和环境质量、规模大小、游览条件等，划分为三级： （条例第3条） （一）市、县级风景名胜区 （二）省级风景名胜区 （三）国家重点风景名胜区 风景名胜区的管理部门 （条例第4条）,违法处理,第十五条 违反本条例，有下列行为的，给予行政或经济处罚： （一）侵占风景名胜区土地，进行违章建设的，由有关部门或管理机构责令退出所占土地，拆除违章建筑，并可根据情节，处以罚款； （二）损毁景物、林木植被、捕杀野生动物或污染、破坏环境的，由有关部门或管理机构责令停止破坏活动，赔偿经济损失，并可根据情节，处以罚款； （三）破坏风景名胜区游览秩序和安全制度，不听劝阻的，由有关部门或管理机构给予警告或罚款；属于违反有关治安管理规定的，由公安机关依法处罚。前款行为，情节严重，触犯刑律或违反国家有关森林、环境保护和文物保护法律的，依法惩处。,历史文化名城的概念：,1 历史文化街区 2. 历史文化名城,历史文化名城的保护原则,整体性原则 发展性原则 展示性原则,风景名胜及历史文化名城保护相关法律、法规,中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国城市规划法 各地方立法机关根据上述两法制定的地方法规、条例等,思考题,1. 城市规划法的作用、原则和适用范围是什么？ 2. 城市规划是怎样得以实施的？ 3. 城市新区开发与旧区改造应遵循什么原则？ 4. 公众参与对于城市规划有什么重要意义？,土地管理法律制度,3.1 概 述 3.1.1 土地的概念与特征 根据土地的用途将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用土地。 特征：土地位置的固定性、面积的有限性、 土地利用的永久性,概念：土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利和义务关系的法律规范的总称。 立法目的：维护土地的社会主义公有制、加强土地管理保护、开发土地资源、合理利用土地、切实保护耕地、促进社会经济可持续发展。 调整对象：土地民事法律关系和行政法律关系。 现行法律：中华人民共和国土地管理法 （1986.6.25.六届人大十六次会议通过； 1988.12.29.七届人大五次会议修改； 1998.8.29.九届人大四次会议修订）,3.1.2 土地管理法,3.2.1 土地的所有权 土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权。,3.2 土地的利用和保护,1. 国家土地所有权,(1)城市市区(通说为城市建成区)的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； (3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地； (4)国家依法征用的土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地； (7)土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。,2. 集体土地所有权,(1)除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地； (2)农村村民的宅基地和自留地、自留山； (3)土地改革时期分给农民并颁发了土地所有权证，现在仍由村或乡农民