第四章 房地产税税务筹划,一、房地产税制的主要规定,我国现行房地产税制中直接以房地产为征税对象的税种主要有以下几种： 房产税（对内） 城市房地产税（涉外,已合并） 土地增值税、 城镇土地使用税、 耕地占用税 契税 印花税,房产税和城市房地产税（现已统一合并为房产税）：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。原房地产税制中内外资企业的规定不一，内资企业征收房产税，而外资企业征收城市房地产税。自2009年1月1日起废止了城市房地产税暂行条例，外资企业和外籍个人，统一依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。 耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。如房屋产权转移书据、产权证照、租赁合同 等。,（一）房产税的基本规定,1、征税对象及纳税义务人 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或者储藏物资的场所。 其征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村地区。,房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。,2、计税依据与税率 （1）房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。 房产税有从价计征和从租计征两种方式； 从价计征的计税依据是余值而不是原值，它是原值减除规定比例（10%30%）后的剩余价值； 投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税，如果不共担风险应按租金从租计征； 融资租赁按房产余值从价计征； 旧空调和单独作价入账的新中央空调不计入房产价。,（2）房产税税率 从价计征的，税率为1.2%； 从租计征的，税率为12%。 注意：从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂按4%的优惠税率征收房产税。,3、税收优惠,（1）条例规定的免税房产： 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 个人所有非营业用的房产； 财政部批准的其他免税房产。,（2）实施细则规定的免税房产 经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产； 经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋； 利用人防工程修建的地下洞内各种营业性场所；,（3）其他具体规定 企业的房产在破产期间免征房产税； 凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。但是在基建工程结束以后，这些房屋没有拆除仍继续使用的，要依照规定征收房产税； 经有关部门鉴定对毁损不堪使用的房屋或危险房屋，只要确实停止使用，可免征房产税；,纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应划分清楚，按规定分别确定征免房产税；如划不清楚的一律征收房产税； 对国家机关、军队、事业单位、公园、名胜古迹等免税单位房产中的营业用房，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均应征收房产税； 学校办的工厂、招待所等房屋，如纯为学校教学、科研等服务的，免征房产税；如有对外业务收入的，应征房产税；即对内又对外的，能分清楚的，分清后计征，分不清楚的，应全额征收房产税；,军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民用品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税； 对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。 对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。,（二）土地增值税的基本规定,1、征税范围 （1）转让国有土地使用权 ； （2）地上的建筑物及其附着物 连同国有土地使用权一并转让。 判定是否征收土地增值税的标准，一是有偿转让；二是国有土地。 具体注意事项：,（1）征收土地增值税包括：出售、交换（个人之间交换自有居住用房地产除外）、抵债的； （2）不征税的有： 以继承、赠予方式转让房地产的； 房地产的出租； 房地产的抵押； 以房地产进行投资、联营； 合作建房；,企业兼并转让房地产； 房地产的代建房行为； 房地产的重新评估； 因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。,2、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。,3、税率 土地增值税实行4级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,4、土地增值税的计算 （1）计算公式 应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率） 或=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 （2）增值额即应税收入减除扣除项目 应税收入包括纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济利益。 扣除项目有： 取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和登记、过户手续费。,房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 房地产开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用扣除，而按土地增值税暂行条例实施细则中规定的标准扣除。具体有两种办法：,一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用利息十取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本5%（或以内） 二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的开发费用取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本10%（或以内）,旧房及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本成新度折扣率 与转让房地产有关的税金。 营业税、城建税（教育费附加）、印花税（限于非房地产开发公司，房地产开发企业的印花税列入管理费用）。 其他。加计取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本20%的扣除（限于房地产开发公司）。,5、税收优惠 注意以下三项优惠： 一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税； 二是因国家建设需要依法征用、收回的房地产的，免征土地增值税； 三是个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。但居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,（三）城镇土地使用税 的基本规定,1、征税范围 城镇土地使用税的征收范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地。确认标准： （1）城市，国务院批准设立的市，包括郊区； （2）县城，指县人民政府所在地的城镇的土地； （3）建制镇，指镇人民政府所在地的城镇的土地； （4）工矿区，指符合规定的工矿区。,2、纳税义务人 在城市、县城、建制镇和工矿区 范围内使用土地的单位和个人。 注意包括外商投资企业、外国企业、个体户和其他个人。,3、计税依据和税率 土地使用税实行从量计征，以实际占用的土地面积为计税依据。 税率采用定额税率，每平方米土地使用税年应纳税额的具体标准为： （1）大城市1.530元； （2）中等城市1.224元； （3）小城市0.918元; （4）县城、建制镇和工矿区0.6元12元.,4、税收优惠 （1）法定免税优惠： 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；,对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地； 企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的； 免税单位无偿使用纳税单位的土地； 中国人民银行总行所属分支机构自用的土地； 对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地。,（2）由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免 的优惠： 个人所有的居住房屋及院落用地； 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； 免税单位职工家属的宿舍用地； 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；,对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收城镇土地税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税； 城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况自行确定对集贸市场用地征收或者免征城镇土地使用税；,房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定； 原房管部门代管的私房，落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于种种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按原租金标准向房主交纳租金。对这类房屋用地，房主缴纳土地使用税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局给予减征或免征 。,对各类安全防范用地，可暂免征城镇土地使用税； 企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，暂免征收城镇土地使用税； 企业搬迁后原有场地不使用的，可暂免征收城镇土地使用税； 对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收城镇土地使用税； 经贸仓库、冷库，经申请，报国家税务总局批准，可享受减免照顾； 其他。,（四）契税的基本规定,1、征税对象 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。注意以下三点： （1）契税的征税对象包括： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让。包括出售，赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移； 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换。,（2）对以下行为视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 以土地、