项目宏观背景浅析,城市经济基础薄弱但具有一定后发优势 依托港口经济连云港近几年发展态势迅猛 房地产投资增幅过快存在过热现象 土地供应过量后期市场风险巨大 城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心,特殊时间下的特定市场环境,项目资源研判,项目优势（S）,中央商务区核心，城市发展所向 临近主干道，交通便利 依山傍海，环境优美 旅游商业配套逐渐成形 绝版地块不可复制，缺乏竞争对手,项目劣势（W）,受铁路所限，项目周边人气较差 本地旅游市场具有明显的季节性特征 本地市场相对饱和,项目机会（O）,规划中的滨海新区滨海商务娱乐板块的核心 连云港港口建设日新月异 铁路线下沉，新老区域即将无缝对接 旅游经济的拉动，带动外地客户关注度提升,项目威胁（T）,短期内，规划难以到位，存在客户疑虑 潜在竞争较大，后期存在不可测因素 国家后续政策及市场存在不可测因素,一个拥有特殊资源的特定项目,酒店式公寓需求分析,外地客户是项目的代表和灵魂，本地客户也占据一定比例 绝大部分拥有私家车，在轿车基础上希望体验越野车 有多次的置业经验，在自己生活的城市至少有两处以上住房 普遍具有较高的文化层次和教育背景 对度假生活方式有体验，同时有自己的想法 爱玩，不仅是欣赏，而且要求参与,有趣的，可以充分满足玩欲的产品,商务办公需求分析,依托港口经济生存的企业会成为入住的主流：如外贸公司、货运代理等等 驻地企业总体人员不多，小型化占相当比例 重视形象，办公物业体现了企业的实力与资信 决策者在多个城市拥有企业和物业 企业之间既存在竞争关系，同时具有一定互动性，所以容易扎堆,充满形象感和差异化的物业,商业消费需求分析,解决未来CBD核心区，商务人士的交往及商务活动 随着周边住宅项目的交付，针对普通消费者的大众型生活类配套也会成为项目方向 旅游旺季时，旅游者旺盛的消费力和购买力应该是本项目重点考虑的突破口,充满消费乐趣的商业体,定位前的梳理,项目定位体系构筑,酒店式公寓定位归结,360全景,U趣,空间,360全景U趣空间,商务办公定位归结,CBD首席,生态,商务领地,CBD首席生态商务领地,商业定位归结,滨海旅游,体验式,街区,滨海旅游体验式街区,产品定位归结,全景地标 绿色生态 现代尊贵,项目推广总案名设想,商业推广形象示意,办公推广形象示意,